宜兴拆迁技术规范

宜兴市建设局宜兴市国土资源局宜兴市物价局宜兴市财政局宜建（2009）83号关于印发《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》的通知各房地产评估机构及有关单位：现将修订后的《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估，请遵照本技术细则执行。附：《宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则》（此页无正文）宜兴市建设局宜兴市国土资源局宜兴市物价局宜兴市财政局二○○九年十一月二十四日主题词：城乡建设房屋拆迁估价通知抄报：市人民政府抄送：市各镇人民政府、街道办事处，环科园、经济开发区管委会，市政府法制办、市人民法院及市相关部门宜兴市建设局办公室2009年11月24日印发共印50份宜兴市城市房屋拆迁估价技术细则第一章总则················3第二章名词解释··············3一、市场比较法··············3二、收益法················4三、成本法················4四、样本房屋···············4五、基准价格···············4六、房屋基本重置价············4七、综合费用···············4第三章评估技术路线···········5一、市场比较法··············5二、收益法················7三、成本法················9第四章评估方法的应用··········11一、住宅房屋评估············11二、非住宅营业用房评估··········12三、非住宅非营业用房评估·········12四、工交仓储用房评估···········13五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估··13六、附属物价格评估············13第五章拆迁估价报告············13一、估价结果报告·············14二、估价技术报告·············15三、报告有效期限·············15第六章附则···············15第七章附件···············16附件一房屋实体因素修正系数·······16附件二房屋区域因素修正系数·······21附件三宜兴市房屋成新评定标准······23附件四房屋用途分类···········24第一章总则一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定，为维护拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁估价技术行为，保障房屋拆迁的顺利进行、结合本市实际情况，制定本技术细则。二、在本市城市规划区内国有土地，从事房屋拆迁补偿价格评估（以下简称拆迁估价）活动应遵守本技术细则。三、本技术细则所指的城市房屋拆迁补偿价格为被拆迁房屋的房地产市场价格（不含室内装修装饰）不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。四、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。涉及土地评估内容的必须按《城镇土地估价规程》（GB/TI8508-2001）进行，其估价结果必须报市国土资源管理部门备案后方可应用。第二章名词解释一、市场比较法市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。l.可比案例直接比较法将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。2.基本价格比较修正法将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。二、收益法预计估价对象未来的正常净收益，选有适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。三、成本法求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。四、样本房屋在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋，各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。五、基准价格基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格（不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格），此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估，如不具备采用可比案例直接比较法条件的，可以采用其他估价方法。六、房屋基本重置价格采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。七、综合费用按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费（平整场地、设计费、勘测费等）、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。第三章评估技术路线一、市场比较法1、可比案例直接比较法的技术路线为：⑴选取可比案例。可比案例的选取条件应符合下列要求：①可比案例应在拆迁范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；②可比案例应尽可能选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；③可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；④可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；⑤可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；⑥选取的可比案例数量应为3个以上（含3个）；⑦选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。⑵进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：比准价格V=可比案例价格VS×P1×P2×P3×P4P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；P2—交易日期修正系数。系数可参照《宜房指数》的分区价格指数进行确定；P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件一；P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程序，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件二：⑶确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。2、基准价格比较修正法的技术路线为：⑴选取样本房屋。样本房屋的选取必须符合下述条件：①“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；②应在拆迁范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；③住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%）的房屋；④非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；⑤非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层（楼层调节系数为0%）的房屋；⑥非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为1～1.2之间(临街状态因素调节系数为100%)；⑦非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权；⑧每一拆迁项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期（段）拆迁或拆迁项目范围内被拆迁房屋市场价格偏差较大时，可分期（段）、或按主、次干道及河流分界将拆迁范围内的房屋划分多个区域分别选择“样本房屋”；非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按拆迁范围内不同的道路，根据房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。⑵确定基准价格（V0）。基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时，可以采用收益法、成本法进行评估；⑶确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格，其计算公式为：被拆迁房屋评估价格Vi=基准价格Vo×P5P5—样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数，系数确定见附件一。二、收益法收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：1、确定房地产的净收益a:净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：a=A×（1-K）a—净收益；A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取；K—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率为8%。2、确定净收益逐年递增的比率g：净收益逐年递增比率g为0.5%。3、确定资本化率R：资本化率应按下列方法分析确定：⑴安全利率加风险调整值法R1：以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：资本化率R1=安全利率+风险调整值安全利率取同期银行一年定期存款年利率非住宅营业用房的风险调整值为：4%非住宅非营业用房的风险调整值为：3%。⑵复合投资收益率法R2：将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：资本化率R2=M×RM+(1-M)×REM—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%；RM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；RE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率8%。⑶确定资本化率4、确定收益年限n：采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。5、确定评估价格评估价格V=三、成本法成本法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：1.求取土地取得费用。土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数⑴基准地价：选取宜兴市城镇基准地价，遇基准地价调整时随之调整；⑵期日修正：采用宜兴市城镇基准地价进行评估时，应进行期日修正；⑶年限修正系数=r为土地还原利率取6%；n为基准地价设定的土地使用年限；划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；⑷土地取得方式修正系数：当被拆迁房屋占用的土地为出让方式获得时取1；以划拨方式取得时根据《宜兴市地价管理暂行办法》宜政发[2008]181号第十一条执行。土地使用权价格的估价按《城镇土地估价规程》（GB/TI8508-2001）执行，有基准地价的地区需使用基准地价系数修正。土地还原利率根据不同的土地用途取值不同，土地取得方式应根据不同的土地使用权类型评估出不同的价格。2.确定房屋基本重置价格房屋基本重置价格另行制定。3.确定房屋成新房屋成新评定按照宜兴市房屋成新评定标准（见附件三），采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定。4.确定评估价格评估价格=土地取得费用+（修正后房屋基本重置价格+综合费用）×房屋成新不同用途、不同地级的房屋综合费用，根据被拆迁房屋所处区位，按实测定公布。第四章评估方法的应用具体进行拆迁估价时应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件四。一、住宅房屋评估住宅房屋评估应采用基准价格比较修正法，当无法使用基准价格比较修正法时，可采用成本法进行评估。住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其拆迁补偿价格应在上述评估价格基础上增加补偿，增加的幅度见下表：竣工年限增加幅度≤1年19%≤2年18%≤3年17%≤4年16%≤5年15%注：房屋已使用年限：①房屋已使用年限的起点从房屋竣工验收合格之日起计算，一般以房屋权属档案资料记载的建造年限为准；未经竣工验收的，按建设工程规划许可证（或建房批复）有效期限届满日期为准。②房屋经过改建、翻建，已使用年限的起点从改建、翻建竣工验收合格之日起计算。③房屋已使用年限计算公式：房屋已使用年限=估价基准日年份－房屋竣工验收合格年份二、非住宅营业用房评估1.非住宅营业用房拆迁估价采用基准价格比较修正