人大经济法课件第五章：物权法(6)建筑物区分所有和共有

第五章：物权法（6）共有与建筑物区分所有权第一部分业主的建筑物区分所有权一业主的建筑物区分所有的概念二专有权三共有权四管理权五业主大会和业主委员会一、业主的建筑物区分所有权的概念•《物权法》第70条定义:•“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”•这是我国法律第一次对建筑物区分所有权的概念作出规定。•《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]7号（以下简称解释）•《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号二、专有权•一、专有权的概念专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。二、客体即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，并能够登记成为分别所有权客体的部分。（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）•案例一：某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。•然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其主张该幢房屋的所有权。•业主们能否通过诉讼的方式取得对该幢房屋的共有权利？•《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定使业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议•《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。•但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时，就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。•《解释》第2条建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：•（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；•（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；•（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。•规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。•本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。•三、专有所有权人的权利和义务•1、权利•2、义务：•（1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。•（2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。•案例二：廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼，因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。•为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝廖阿姨的理由。•廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？业主是否可以将住宅改为经营性用房？•《物权法》第77条：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。•一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果是什么；•二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数同意即可；•三、如何确定有利害关系业主的范围。•《解释》第10、11条•一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。•二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。•三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。第三部分共有权•一、共有权的概念•所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的占有、使用、收益、处分的权利。•案例二：刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。•对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？•二、共有权的客体•1.绿地。①合同明确约定归个人所有的属于个人所有②法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市所有，即国家所有③其余的一律归全体业主共有•2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。•3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。•4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费用。•5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。•《解释》第3条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：•（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；•（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。•建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。•三、共有所有权人的权利、义务•《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。”•（1）权利：使用权、收益权、修缮改良权•共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。•（2）义务：•1、分担共同费用和负担共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分担。2、合理注意义务3、合理使用•《解释》第4条•业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。•案例：陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租，甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的露天车位。•对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣，而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。那么，陈小姐所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？•根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条及第六条解释，再结合《物权法》的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车位，开发商无权进行任何形式的处分。•如小区业主对于小区内露天停车位的权利归属有较大争议的，可以要求开发商提供小区规划相关指标及图纸，以确定相关车位是否属于规划车位。如果查实陈小姐所租赁的车位为开发商在规划之外占用业主共有道路或其他场地增设的车位，则开发商与陈小姐所签订的车位租赁协议将存在无权处分的效力瑕疵，如陈小姐因此遭受损失的，陈小姐有权要求开发商予以赔偿。•四、车位车库的归属所谓车库，是指隶属于整个小区，具有独立的空间、以存放车辆为目的的附属建筑物。车库又常常被称为地下车库，但不仅仅限于地下车库，因为在有些建筑物内，地上一层或者二层也可能兴建车库，这也涉及其归属问题。车库本身四周是封闭的，其可以通过登记表彰权利的范围。所谓车位，是指车库中的停车位，以及规划用于停车的具体地点。•物权法第74条•建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。•建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。•占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有•《解释》第5条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。•前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。•第6条建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。第二部分共有•一、共有的概念和特征•二、按份共有•三、共同共有•四、因共有财产而产生的共同债务•五、准共有•六、共有财产的分割一、共有的概念和特征•共有，是指某项财产由两个或两个以上的权利主体共同享有所有权。《物权法》第93条规定:不动产或者动产可以由两个以上单位、个人共有。共有的法律特征是:•1.共有的主体不是一个而是两个或两个以上的公民或法人。•2.共有是一个所有权，是所有权量上的分割而不是质上的分割所以不违反一物一权的原则。•3.我国民法通则确