尾盘代理思路

置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726尾盘代理策划专业地产媒体，为您点石成金置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726目录一、································································前言二、·························································市场概况三、·························································尾盘分析3.1、···················································产品分析（具体项目）四、··························································销售策略五、·························································推广策略六、·························································代理方式置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726一、前言对于代理公司不关心的、无兴趣的、开发企业头疼的“尾盘”请交给“尾盘”，不禁令人狂抓。它不仅沉淀了企业的目标利润，更压制了他们前进的热情。若为哪点仅存的余量而在“奢侈”媒体上狂轰滥炸的做广告宣传，效果无疑是“石沉大海”；现在通行的是直接找中介公司贴贴房源，事实证明这种途径也不理想。销售平台与传播渠道的完美结合，才是昆明楼市“尾盘”的最佳出路！《楼市快递》，一本土最具影响力的地产专业媒体杂志，以其近乎完美的发行渠道和覆盖面、极具针对性的读者群定位，而受到业内同行称道和置业者的欢迎！加上与“昆明楼市网”的强势联袂，在传播效应上更是如虎添翼！《楼市快递》利用自身媒体优势和中介信息界“一枝独秀”的品牌地位，为广大尚存余量的开发企业出谋划策，解决一切后顾之忧，实现利润最大化！置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726《楼市快递》具有一般代理公司所不具备的优势：最具影响力的专业媒体+最专业的团队+遍布全城的销售网点1、发行量大，覆盖面广：每期30000多册的发行量，覆盖昆明90%的报刊亭、3000多家中介公司、房地产开发公司、各大娱乐会所等都是我们忠实订户。并逐渐覆盖曲靖、玉溪、楚雄、大理和红河州等洲市。2、读者群细分传播目标性强：对房地产关注的、一切想买房子的都是我们的读者群。3、同时建立了专业的房地产门户网站（昆明楼市网)，与《楼市快递》形成纸媒与网络的强势的联袂交叉、互动、立体式传播，有效到达率高。4、一只操盘经验丰富，斗志昂扬的策略和销售团队。有人，就有解决一切的资本；5、上千个销售网点，您的品牌形象强迫式深入人心，您的产品将无处不在。置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726昆明2009年全年共成交各类商品房78201套，成交面积为696.47万平方米，成交金额为363.9亿元，全年均价5165元/平方米。主要是2009年下半年成交情况的强势反弹，使全年成交情况大大超过2008年，成交套数也高出处于楼市波峰的2007年。2009年的昆明楼市，政策的优惠——市场的回暖——市场火爆——房价飙升——新的政策出台。2009年1-3月的昆明楼市处于回暖初期，市场较平淡，甚至有购房者认为“下降拐点”将到来，市场观望者居多。2009年4、5月开始，由于09年低迷期积蓄的刚性需求逐渐释放，昆明09年楼市的主要供应量集中于3、4月，各大项目加大推案与优惠力度，此期间交易价格与成交量开始回升。购房者“买涨不买跌”心态又充分表现出来，投资者也开始活跃起来，进一步加大市场的需求量。二、市场概况置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：83167262009年12月是昆明楼市的一个大日子。优惠政策的到期，二手房成交的疯狂上演，政府对房地产市场上涨过快接连表态，各项政策紧密出台。但从成交的细则看来，虽然成交面积与往年有着较大的涨幅，但成交的单套面积却逐年递减，这也意味着消费者越青睐于小户型产品，另一方面也间接反应房价递增，购房者对市场做出的回应，因此在09年“小户型”称雄的格局凸显。展望2010年政策施压影响未来走势成交均价则出现微调。据了解，去年12月份，普通住宅、商业物业、写字楼以及别墅等环比价格均下调，降幅不等。12月份，普通住宅均价较11月的4840.23元/平方米出现1个百分点的小幅下降，为4798.07元/平方米。商业物业均价为15291.69元/平方米，别墅均价为8166.56元/平方米，写字楼均价为7149.37元/平方米。置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726《楼市快递》分析，房价的重要推动力来自消费者预期，而目前，国家政策已经在收紧，随着消费者预期的下降，房价势必也会出现调整之势。房价持续多年快速上涨，目前的房价相对过高，市场有效需求已经被透支之势，且投资投机性购房占比高达七成以上。因此可以预期，随着房地产刺激政策的市场效应逐步消退，以及新一轮房地产调控效果的逐步显现，中央可能还将陆续启动对房地产金融领域的调控，加息以及开征物业税等都有可能成为现实。而这些调控手段的出台，势必深度影响房地产走势预期，重创房价、地价上涨，促使房地产再次异变，重回调整通道。但是，昆明的优势与机会同样显现：城中村改造——东盟自贸区的形成，让昆明从边陲省会城市变成了立足西南乃至国际的都市。09年开始拉开了大规模改建序幕后，虽然给开发商提供了机会，但也暴露出了不少的问题，如改造范围界定、土地获取、销售问题等等，这都将成为2010年的重大变革点。置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726交通条件改善——昆明东南北二环路主线全线贯通，在大步改善昆明交通品质的同时，也引发了昆明投资的新思维。最重要的是轻轨的修建，09年6月28日，国务院批准了昆明轨道交通建设规划。而轻轨站点的确立，必将抬高周边项目的价格，这巨大的蛋糕吸引的各大开发商的眼球。市政与螺蛳湾的南迁——现在螺蛳湾一期已投入使用，市政向南迁入呈贡也已近在眼前，新一轮投资热点集中于呈贡也是大势所趋。阳宗海旅游度假村项目的开发——这片距离昆明几十公里的湖泊，早年就进入开发商的视线内。从目前信息看来，春城海岸2000余亩、昆明云岭高尔夫球场5810亩、昆明草海高尔夫球场7275亩、昆明阳宗海球场10464亩，这些项目已经将阳宗海周边土地成片占据，进入开发日程近在眼前。2009年已经过去了，或许房价高点已到来，或许泡沫已暗暗萌生，尽管2010年各项调控政策的“大餐”陆续推出。2010年的昆明楼市前景较为模糊，是否有“再突破”的动力？是否能如09年一般的璀璨？拭目以待……三、尾盘分析置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726尾盘一般指楼盘的销售率达到７０％左右时，对所剩单位的称谓。因为尾盘数量不多，大都是一些销售较为困难的单元，销售时的营销费用十分有限，不可能大量、轰炸性地进行广告宣传，所以尾盘一直以来也成了令开发企业头疼的一件事。尾盘不仅沉淀了企业的目标利润，更压制了他们前进的热情。尾盘一般分为一下集中种：1、朝向、采光、楼层、户型较差的，主要是开发商在销售前期没有进行很好的销售控制、制定合理的价差，代理公司为追求业绩，销售中不管不顾只一味推荐客户容易接受的好户型，对一些朝向偏差、户型偏大的单位没有进行很好的引导，致使这部分单位被冠上尾盘的称谓。置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：83167262、项目市场定位与产品本身出现矛盾，它的买家是谁很难确定，这类项目之所以销售出现困难是开发商对楼盘的市场定位和产品定位衔接处理失策造成的。是楼盘开始销售时，楼市行情火爆，开发商原本想保留到最后卖个好价钱，不料行情急遽变化，结果滞留成“尾盘”。因开发商“惜售”而成为尾房的房源有很多。3、因为房源面积比较大，比如是跃层或复式的，总价比较高，客户群比较窄，还没有找到合适的买家。4、楼盘实际建筑面积不符合预售面积，规定一定要等到现房才能卖的房源。尾盘的出路在那里？·······尾盘不是一块鸡肋，好处多多。•全现房，用事实说话；•随着时间的推移配套逐渐成熟；•成熟的居住氛围和老业主的口碑是对目标客户的最好引导；•物业管理成熟，买了之后即可入住或出租；•尾房的售价一般要比同一楼盘的均价低10%-20%左右；如何将尾盘尽快在市场中消化掉，如何用少量的宣传费卖出最难卖的单位？这是《楼市快递》即将为您做的工作！置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：83167262.1、产品分析（具体项目）略、、、、、置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726四、营销策略尾盘的必须寻找一个更加适合的销售平台和信息传播渠道，重新界定客户群，同时在可能的情况下对产品进行改进是很好的解决方法，首要工作是找出自身的问题所在，再有针对性地寻找解决方法，不仅会起到很好的效果，更能保障利益的最大化。我们在重新定义市场时，要在软性改进上多下工夫。一些楼盘在项目收尾期，仍以唯美抽象的概念进行宣传，没有很好地将现房优势表现出来，致使客户对该物业的认识仍停留在初始阶段，这样就难免大量流失目标客户。包括我们的宣传工具所表现的内容，更多的应该是使用说明书和质量保证书，而不是华而不实的楼书。另外一个不能忽略的重要媒体是我们的老客户，因为他们的口碑是项目最好的传播方式。所以一定要注重与老客户情感的沟通，经常举办一些答谢会、睦邻活动等，会得到意想不到的收获。《楼市快递》从自身优势出发，有以下“5大销售秘籍”！秘籍1、传播效应：作为现楼，可以通过亲切的生活画面和高质量的服务来增强与客户沟通的亲和力。比如更多地向客户提供质量保证书，使其产生亲切感和信任感。《楼市快递》建议，通过为已入住的业主提供全方位高质量的服务，经常举办一些社区活动等形式，加强情感的沟通，从而达到口碑传播的目的，收获也会不小。秘籍2、全新销售平台：代理公司出场，撒手不管后剩余的房子只在售楼部里售卖肯定是事半功倍的，指望个别中介公司发发房源更不现实。《楼市快递》以每期30000多册的发行量覆盖了昆明90%以上的报刊亭、房地产开发公司、中介公司、娱乐会所、写字楼、便利店等场所，发行渠道还覆盖了曲靖、玉溪、楚雄、大理和红河五大地州；“昆明楼市网”更是本地房地产行业的知名网站。以《楼市快递》和“昆明楼市网”为销售平台，切入准确，对点传播！置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726置业理财家居生活昆明道天广告有限公司昆明楼市网http:/电话：8322930传真：8316726覆盖面最广！效果最佳！秘籍3、引导消费：尾盘一般在昆明市场的认可认知度不高，项目本身并不是主要原因，置业者获得尾盘的信息来源匮乏则是其中的关键。因此，发展商有必