第一章 资产评估概述

资产评估学课程介绍随着经济的不断发展，资产评估在产权交易、资产管理等方面的重要性日渐突出。资产评估的理论和方法不仅是评估专业人员所必备的专业知识，而且也是会计类专业的学生所需掌握的基本知识。《资产评估学》课程为会计专业的专业基础课。学习该门课程的重要性1.该课程是会计相关专业的专业必修课2.可以参加：全国资产评估师考试，获取相应证书，成为资产评估师。3.从事资产评估相关工作课程特点知识面涉及广涉及其他知识需要大家自学知识实践性强会计学财务管理其他相关知识编制计划现场调查评定估算增加模拟实践学习建议仔细阅读课本，熟悉并理解课本所讲的资产评估的步骤和方法。灵活运用资产评估的方法，发散思维，随机应变。多练习，多做题。学期教学内容资产评估基础认知2资产评估的程序和基本方法6资产评估报告2资产评估准则2资产评估4机器设备评估6房地产评估6无形资产评估2企业价值评估2理论部分实务部分教学目的对资产评估的基本概念、理论、评估方法有较全面而深入的掌握；通过课堂的案例，学会举一反三，套用公式，计算被评估资产的价值。通过一定量的案例和企业资产评估的讨论，使同学们对企业资产进行评估的能力得到一定程度的锻炼和提高。考试方式:平时学习表现10%作业10%期终考试80%参考书《资产评估（第三版）》姜楠、王景升东北财大出版社《资产评估》王海粟高等教育出版社案例导入情感话题：如果大家都是经济人，让你选以下三个男生与你共伴一生，你认为你会选择哪个？请用资产评估的思维给出你答案？1.了解评估目的——相伴一生2.收集资料，并考证资料的真实性3.制定评估标准:相貌、上进心、对感情的忠贞度、现有经济实力4.确定标准的权重：35%、15%、20%、30%4.进行评估：A=3*35%+5*15%+10*20%+10*30%=6.8B=10*35%+3*15%+10*20%+3*30%=6.85C=10*35%+5*15%+0*20%+10*30%=7.25第一章资产评估概述第一节资产评估基本概念第二节资产评估的假设与原则第三节资产评估的价值类型一、资产评估的概念（一）资产会计学中的资产，是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。经济学中的资产，是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，其内涵更接近于经济学中的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。第一节资产评估基本概念作为资产评估对象的资产具有以下基本特征：资产必须是经济主体拥有或者控制的。资产必须能以货币计量，考虑计量问题。资产是能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源。作为资产评估客体的资产，可进行适当的分类：按资产存在形态分类，分为:有形资产和无形资产；按资产的构成和是否具有综合获利能力分类，分为:单项资产和整体资产；按资产能否独立存在分类，分为：可确指的资产和不可确指的资产；按资产与生产经营过程的关系分类，分为:经营性资产和非经营性资产；按企业会计制度及其资产的流动性分类，分为:流动资产、可供出售的金融资产、持有至到期投资、长期股权投资、固定资产、无形资产及其他资产等。固定资产：机器、设备、房屋、建筑物、管理用具等流动资产：原材料、包装物、低值易耗品、在产品、自制半成品、产成品、分期收款发出商品、货币资金、短期投资、应收款项等长期投资：长期债券、股票等在建工程：各项工程及为工程准备的专用物资等递延资产：超过一年以上分期摊销的各项费用其他资产：除以上各项以外的其他长期资产可确指的无形资产外部购入内部开发不可确指的无形资产——商誉单项资产评估综合资产评估知识产权类权利类关系类其他著作权、专利权、商标专有技术等优惠合同、专营权专卖权、土地使用权等客户名单、销售网络有组织的职工队伍等企业价值评估企业部分资产评估企业资产评估分类按资产评估特性划分按资产评估对象划分无形资产评估有形资产评估二、资产评估的概念（一）资产评估是国际认定资格的评估专业机构和人员，按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估的基本的评估要素主要有：评估主体、评估客体、评估依据、评估目的、评估原则、评估程序、评估价值类型、评估方法、资产评估假设和资产评估基准日评估主体从事资产评估机构和相关人员评估客体被评估的资产评估依据对被估资产定价的依据（法律法规等）评估原则内在行为规范评估目的资产业务引发的经济行为对资产评估结果的要求评估价值类型对资产价值的质的规定评估方法具体技术和手段评估程序工作顺序评估假设资产评估得以进行的前提条评估基准日资产评估的时间基准（二）资产评估的种类从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方面可分为：评估、评估复核和评估咨询。评估，类似于我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。它一般服务于产权变动主体，对评估对象的价值进行评估,评估人员及其机构要对其评估结果的真实性和合理性负责。评估复核，是指评估机构（评估师）对其他评估机构(评估师）出具的评估报告进行的评判分析和再评估。评估咨询，是一个较为宽泛的术语。它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。从资产评估面临的条件、资产评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为：完全资产评估和限制性资产评估。完全资产评估，一般是指严格遵守资产评估准则，按照资产评估准则的各个条款的要求，在执业过程中没有违背资产评估准则的规定所进行的资产评估。限制性资产评估，一般是指评估机构及其人员由于评估条件的限制不能完全按照资产评估准则的要求进行执业，或在允许的前提下未完全按照评估准则的规定进行的资产评估。从资产评估对象的构成和获利能力的角度,资产评估还可具体划分为:单项资产评估和整体资产评估。对以单项可确指的资产为对象的评估称其为单项资产评估，例如，机器设备评估、土地使用权评估、建筑物评估，可确指无形资产评估等。对若干单项资产组成的资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估称之为整体资产评估。最为典型的整体资产评估就是企业价值评估。二、资产评估的特点市场性：资产评估是适应市场经济要求的专业中介服务活动，其基本目标就是根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值做出经得起市场检验的评定估算和报告。公正性：资产评估按公允、法定的准则和规程进行，公允的行为规范和业务规范是公正性的技术基础；评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。专业性：资产评估机构形成专业化分工，使得评估活动专业化；评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断也都是建立在专业技术知识和经验的基础之上。咨询性：咨询性是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力，评估师只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。现实性：资产评估与经济活动密切相关，是资产交易的现实需要预测性：资产的价值实际表现为其未来的收益或贡献能力时效性：资产的脚趾随着市场条件和其自身获利能力变化而变化规范性：资产评估活动和评估人员的行为受到规范和准则的约束时点性：资产评估是对评估对象在评估基准日的价值的估算。三、资产评估的目标（一）资产评估的目标概述目标：客观公正的评定估算被评估资产在评估时点的价值。资产评估目的在资产评估中的重要地位评估目的决定价值类型评估途径和方法制约2.资产评估的特定目的：资产评估服务于什么样的资产业务，即为什么进行资产评估？资产业务，是指引起资产评估的经济行为。通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。资产评估的目的不同，评估的方法、原则以及应该遵循的价格标准（选择价值类型），甚至评估的程序都可能有所差别。1.资产评估一般目的资产评估的一般目的或资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。特定的资产业务有哪些？（1）资产交易：资产转让、资产置换（2）股权变动：企业兼并、企业出售、企业联营、股份经营、中外合资、中外合作、债务重组。（3）企业清算（4）融资服务：抵押、担保、租赁（5）纳税服务（6）咨询服务非法令评估土地开发经营资产交易单项资产交易企业产权变动房地产交易合资经营、合作经营和企业联营企业合并、分设和兼并发行股票企业出售企业租赁土地成片出租房地产买卖房地产出租融资租赁考核经营业绩融通资金抵押贷款发行债券资产保全企业资产保全会计处理财产保险资产清算和债务重组咨询服务资产开发财务报告诉讼国家征用不动产法令评估税收（补偿评估）（四）资产评估的功能评价和评值是资产评估具有的最基本的内在功效和能力。（五）资产评估的基本作用咨询的作用：管理的作用：资产评估的管理的作用并不是资产评估与生俱有的，它是国有资产评估在特定历史时期的特定作用，作为维护国有资产，促使国有资产保值增值的工具和手段。鉴证的作用：鉴证由鉴别和举证两个部分组成，资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。第二节资产评估的假设与原则一、资产评估的假设（4种）（一）交易假设1.含义：交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。2.意义：（1）为资产评估得以进行创造了条件；（2）限定了资产评估的外部环境：资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。（二）公开市场假设1.含义：（1）公开市场假设：就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。（2）公开市场：指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。2.使用条件凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产都可以考虑使用公开市场假设进行评估。3.意义：其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。（三）持续使用假设1.含义：持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。2.使用条件持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。3.分类：该假设细分为三种情况：在用续用；转用续用；移地续用；（四）清算假设清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。二、资产评估的原则（一）资产评估工作原则独立性原则：评估者（机构）必须公正无私，不能偏向任何一方，独立公正的评估。（1）与委托人没有任何经济联系。（2）评估过程中不受内在和外在因素的影响。客观公正性原则：从事实出发，评估的方法和评估的指标都应有事实依据，实事求是的得出评估结论。公正的态度，不应有所偏向。科学性原则：采用科学的评估标准，制定科学的评估方案，用科学的态度进行工作。专业性原则：具备相关工程、技术、营销、财会、法律等多门评估知识背景人员组成的评估小组。。交易假设：（最基本之假设）可模拟市场估价。公开市场假设：充