建筑经济与管理课件

建筑经济与管理绪论研究建筑工程技术经济与建筑企业管理的基本理论、基本知识、基本方法。建筑工程：各类建筑和构筑物的土建、供热通风与空调、电气照明、给水排水工程等。技术：运用科学原理对自然进行控制与变革的方法和手段，包括各种劳动工具和劳动手段。经济：（1）生产关系；（2）社会生产和再生产；（3）节约。技术与经济为达到一定的经济目的或需要，必须采用一定的技术；任何一种技术，必须消耗一定的人力、物力、财力和时间。用经济的观点分析评价技术工作，也研究技术工作的经济效果问题。技术先进、经济合理。管理人类组织社会与生产活动的基本手段，对社会与生产活动的计划、规划、组织、指挥、监督、执行、控制、调节、激励，并引向预定的目标。是一种特定形态的生产力。质量、进度、计划管理项目管理以建筑工程项目为对象，以最优的实现项目目标为目的，以项目经理负责制为基础，以承包合同为纽带，按照项目建设的内在规律和程序对工程项目建设进行有效的计划、组织、协调和控制的系统管理行为。第一章现代建筑经营与管理概论第一节基本建设与建筑业一、基本建设固定资产：社会再生产过程中，能够在较长时间内为生产和生活等各方面服务的物资资料。使用年限；单位价值。基本建设：建筑、购置、安装固定资产的活动以及与此相联系的其他工作。按建设项目用途分生产性建设非生产性建设按建设项目性质分新建（新增固定资产超过原有三倍）扩建改建（原有设备、工艺技术改造）恢复迁建按建设项目工作内容分土建工程设备、工具、器具的购置设备安装其他基本建设（土地征购、拆迁补偿；职工培训等）二、建筑业（GB/T4754-2002《国民经济行业分类》）1、房屋和土木工程建筑业房屋工程建筑；土木工程建筑；铁路、道路、隧道和桥梁工程建筑；水利和港口工程建筑；工矿工程建筑；架线和管道工程建筑；其它土木工程建筑。2、建筑安装业3、建筑装饰业4、其它建筑业工程准备、施工设备服务等三、基本建设程序基本建设项目从酝酿、规划、决策、设计、施工到建成投产所经历的全过程中各项工作的开展程序。1、编审项目建议书：轮廓设想和立项先导2、可行性研究：技术、经济、环保、外部协作条件等3、编审设计任务书：进一步落实技术、经济指标可靠性，建设条件等4、编审设计文件：建设规模；产品方案；工程标准；建设地址；总投资初步设计－－技术设计－－施工图设计总概算－－修正总概算－－施工图预算5、施工建设：施工准备；生产准备6、竣工验收：固定资产移交－－决算主管部门或地方组织；大型项目国家计委组织四、建筑产品的特点1、空间上的固定性：基础的地基；土地的一部分2、多样性：功能；地形、地质，水文，气象；施工工艺、施工组织3、体积庞大五、建筑产品生产的技术经济特点1、生产的单件性：用途；材料、结构、艺术形式不断发展2、生产的流动性：产品固定；严格的施工顺序；生产者及工具流动3、生产过程具有综合性：生产过程复杂，协作单位多4、受气候等条件影响大：露天操作；影响因素多：设计变更、资金、物资供应5、生产过程不可间断：合理组织，统筹安排；时间不间断，空间不脱节6、生产周期长：大量占用人、财、物；资金时间价值第二章资金时间价值和等值的计算第一节基本概念资金的价值随时间推移而变化。（1）通货膨胀；（2）承担风险；（3）货币增值：投资，储蓄。一、利息与利率（一）含义利息是因为占用资金而支付的费用，I；利率是在规定的时间内所支付的利息和本金之比，i。（二）单利和复利1、单利仅按本金计算利息，不把先期计息周期中的利息累加到本金中去。利息总额与借贷时间成正比。P为本金，F为本利和，n为计息期数。2、复利在计息期内每一计息期计算一次利息，并把这一期的本利和作为下一次计算利息的本金。)1(,niPIPFPniIniPF)1(二、现金流量图项目（方案）在寿命期内实际发生的现金流入或流出序列。1、水平线表示项目的寿命周期（时间坐标），时间可用计息期数或具体日期标记。2、垂直箭线表示现金流量大小，箭头向上表示现金流入，箭头向下表示现金流出，流量大小与线长成比例。3、对同一笔资金，借贷双方现金流量相反。注意：各项资金的支出或收入都发生在计息期初或期末。符号规定：i－每一计息期利率，一般为年利率；n－计息期数，一般为年；P－现值（本金），发生在计息期期初；F－未来值（终值），发生在计息期期末；A－年金，每一计息期期末等额支出或收入额；G－等差额，各期支出或收入均匀递增或递减时，相邻两期支出或收入的差额。第二节复利计算计息公式一、一次支付利息公式借款在贷款期终时一次还清。1、一次支付复利因子已知P,i,n求FF=P(1+i）n(1+i）n为一次支付复利因子，可表示为[F/P,i,n]即：F=P(1+i）n＝P[F/P,i,n]2、一次支付现值因子已知F,i,n求PP=F/(1+i）n=F[P/F,i,n]1/(1+i）n为一次支付现值因子，表示为[P/F,i,n]二、等额多次支付利息公式1、等额多次支付复利公式已知A,i,n求F],,/[1)1(niAFAiiAFn2、等额多次支付偿债基金因子已知F,i,n求A3、等额多次支付现值因子已知A,i,n求P],,/[1)1(niFAFiiFAn],,/[)1(1)1()1(1)1(niAPAiiiAPiPiiAFnnnn4、等额多次支付资金回收因子已知P,i,n求A三、等差支付利息公式资金支付每年是不等的，如设备维修费逐年增加。等差值G可以为负值。],,/[1)1()1(niPAPiiiPAnn],,/[1)1(11)1(1)1(1)1(niGAGiniGinGiGAiiAinGiiiGFnnnn＝四、等值的计算多个现金流量比较时，各方案资金支出或收入形式、发生的时间、数值各不相同，将各方案现金流量折算到某一规定的时间，在价值相等的前提下进行比较，称为等值的计算。1、等值以规定的利率为前提；2、几个资金支付形式在某一时刻等值，则在同一利率情况下，这些资金流在任何时刻等值。第三节名义利率和实际利率若利率为年利率，实际计息期小于一年，这种年利率称为名义利率。名义利率忽略了时间的因素，没有计算利息的利息。若名义利率为r,一年中计息c次，每期利率为r/c则F=P(1+i)n=P(1+r/c)c实际利率为i=(F-P)/P=(1+r/c)c-1c=1时，名义利率r＝实际利率ic1时，名义利率r实际利率i连续计算(无限多次计息时)例P18111lim11limrrrccccecrcri第三章基本建设投资经济效果分析可行性分析：定性分析定量分析：静态、动态、不确定性第一节建设项目投资经济效果的静态与动态分析静态分析法：不考虑资金时间价值方案粗略评价，短期经济分析（一）投资回收期法和投资效果系数法1、投资回收期法将项目投资支出与项目投产后每年收益简单比较，求出偿还项目总投资所需年限。（1）按达产净收益计算项目投产后，达到设计产量后第一个整年所获得的净利润与折旧（净收益），计算收回项目全部投资所需年数。年净收益项目总投资MKT（2）按累计净收益计算a.项目正式投产之日起，累计提供的年净收益积累总额达到投资总额时所需的年数。b.从开始投资的建设期开始算起。c.包括部分建设期：全部投资看做某天的一次投入，以建设期末为零点，求重心。2、投资效果系数法TKME1标准投资回收期T0，标准投资效果系数E0E0利率；行业平均投资效果系数T0固定资产折旧年限轻、重工业不同T，E计算简单，未考虑资金时间价值，投资回收后的经济效益（二）追加投资效果系数评价法两个投资方案：投资K1，年成本C1投资K2，年成本C2追加投资回收期：一个方案比另一个方案所追加的投资，用该方案年成本节省额补偿所需年数。aaaTKCECKCCKKT11221（年成本差额）（投资差额）比较：投资大的经济效果好投资小的经济效果好只能衡量两个方案的相对经济性，不能给出单个方案的经济效果；K，C相差较小时误差较大00EETTaa或00EETTaa或（三）最小费用法以标准投资回收期或标准投资效果系数，计算年平均费用或总费用。1、标准偿还年限内年费用法Z年i:i方案标准偿还年限内每年的平均费用；Ci：i方案的年成本；Ki：i方案的投资额；2、标准偿还年限内总费用法Z总i:i方案标准偿还年限内总费用iiiKECZ0年iiiCTKZ0总二、动态分析法（一）现金流量的计算现金支出和收入的数量年销售收入120年经营支出50年折旧20年应该纳税的收入50年税金25年折旧20年净利润25年净现金流量45（二）净现值法（NPV,NetPresentValue)以决策时采用的基准点为依据，把不同时期发生的净现金流量按基准收益率折算为基准时点的等值额，求其代数和即为净现值。1、确定基准收益率（最小目标收益率）资金成本、目标利润、投资风险、通货膨胀、资金限制等2、确定基准年（建设期初、使用期初）、基准年以零年末表示3、折现，累加原则NPV0，NPV大者为优其中Ft：第n年净现金流量；t：净现金流量发生的年份的序号；i：基准收益率；n:使用年限。tnttnttiFtiFPFNPV)1(],,/[00（三）净现值率（NPVR)对比的两个方案投资额不同时，NPV只表示赢利总额，不能说明投资的利用效果NPVR为项目净现值与总投资现值之比，考虑投资的利用效率。],,/[;0tiFPIIINPVNPVRmttPPIP,投资现值；It,第t年投资额；m：建设期年数。（四）内部收益率法（IRR,InternalRateofReturn)IRR是使项目在寿命周期内一系列收入和支出的现金流量净现值等于零的利率。项目至计算期末正好将期末投资的资金全部收回，是项目对贷款利率的最大承担能力，反映项目自身的赢利能力；高次方程，试算法；先求出使NPV略大于零时的i，再求出使NPV略小于零时的i，线性内插。优点：不需要预先知道最小目标收益率。0)1(0ntttiriFPW（五）投资额的评价1、求投资增额2、评价；3、与基本收益率比较（六）净年值（NAV，NetAnnualValue)各方案计算期不同时，NPV以一定的基准收益率将项目计算期内净现金流量等值换算而成的等额年金。NAV=NPV[A/P,I,n]单个计算NAV0；多个计算NAV大者为优；（七）动态投资回收期法若项目P，A已知，给定投资收益率，则其等价的基准回收期为T0；第二节建设项目经济评价不确定性分析预测的数据存在不确定性因素，未来情况不断发生变化。计算分析不确定性因素的假想变动对技术经济效果评价的影响程度，预测项目可能承担的风波，确保项目在财务、经济上的可靠性。一、盈亏平衡分析研究项目投产后产量、成本、销售收入的变化对项目盈亏的影响。线性盈亏平衡分析模型盈亏平衡点（BEP，BreakEvenPoint)生产单一产品年产量Q，单位产量售价P，年固定成本F；单位可变成本V；年销售收入：PQ年总成本：F＋VQ年利润：年销售收入－年总成本＝PQ-(F+VQ)计算可得若QC为年设计产量，则生产能力赢利率为：保本点销售收入：VPFQ0%100)(0VPQFCQQC)(0VPFPQPBEP反映项目对市场变化的适应能力和抗风险能力；Q0越低，项目投产后赢利的可能性越大，一般Q0/QC70%，项目较安全。多项目评价，可按此思路比较。二、敏感性分析分析和预测由于客观原因（政治形式、通货膨胀、市场需求等）的影响，使建设项目的主要因素变量（投资、生产成本、销售价格、产量、建设工期、生产能力利用率等）发生变化，导致项目经济效果评价的主要指标（NPV、IRR等）发生变动。在诸多不确定性因素中，找出敏感因素，并确定其对经济效果的影响程度，以便采取对策。主要步骤：1、确定敏感性分析的经济效果评价指标（NPV、IRR