第四章企业选址分析

重点掌握本章要学习：影响选址的因素5.1选址的重要性和难度5.2影响选址的因素5.3选址的一般步骤5.4选址的评价方法案例一：上海迪斯尼•华特·迪斯尼公司近日宣布，在上海建设主题公园的计划已得到了中国中央政府的核准。尽管拿到正式的批文可能还需要一段时间，但这家加州娱乐业巨头已可以推进这个预计将成为中国境内最大外国投资项目之一的主题公园。据媒体披露，上海迪斯尼总投资244.8亿元。迪斯尼已在香港开设了一个主题公园。不过，将落户浦东新区的上海迪斯尼乐园规模估计是香港迪斯尼的4倍，而且也直接进入了中国内地市场。它打破了迪斯尼“一个国家只建一个乐园”的承诺。•华特·迪斯尼公司为什么选择在上海设主题公园？思考案例二•请关注以下与选址有关的现象：•(1)生产蔗糖的企业主要集中在广西。•(2)丰田公司的主要供货厂商将总部设在丰田城内，丰田城临近大小协作厂商数量达到1000多家。•(3)高新技术开发区(企业)都建在教育和科技发达的城市。•(4)外国企业纷纷在中国建厂。•(5)早期的军工企业以及二汽等单位把企业建在偏僻的山区。•(6)许多超市都搞连锁。•(7)柳州的自行车都生锈。为什么不同的公司有不同的选址？思考4.1选址的重要性和难度一、选址的重要性二、选址的难度4.1.1选址的内涵设施：生产运作过程得以进行的硬件手段。设施选址：如何运用科学的方法决定设施的地理位置，使之与企业的整体经营运作系统有机结合，以便有效、经济地达到企业的经营目的。4.1.1选址的内涵设施选址包括两个层次的问题：1、选位（选择什么地区）；2、定址。设施选址包括两类问题：1、选择一个单一的设施位置；2、在现有的设施网络中布新点。4.1.2选址必要性1、投资：不同地点建厂对投资有很大影响2、成本：涉及原材料、运输成本及职工工资。3、职工：影响到职工的生活和工作积极性。4、改变困难，作用深远投资人员地点影响吸引优秀人才、职工的生活和工作积极性建设新工厂或新服务设施需要一大笔投资，影响投资回报成本不同地点影响提供产品和服务的成本，从而影响到价格和竞争力。竞争优势4.1.2选址必要性改变困难巨大的永久性投资，一旦出错，难以补救4.1.3企业何时选址企业生产选址需求的原因多为：投资新办、增设分产、增产扩容、战略性搬迁、新建市场区位、原材料耗尽、原有地址无法扩张、政策牵引等因素。企业选址新设企业或新增加独立经营单位企业什么时候需要选址？企业迁址企业扩大原有设施4.2影响选址的因素如果你要买一所房子，你需要考虑哪些因素？你需要考虑哪些因素？1、价格首当其冲应当考虑楼盘的房价，包括单价和总价，是否处在合理区间而不是过分虚高；另外也要根据自身的经济条件，是否能满足首付及后续供贷款。以上需慎重考虑，不然将给你带来沉重的经济压力。2、通透性是否南北通风、四面通透，阳光是否能照射得进来，如果答案“否”的话，房子会很压抑有透不过气、阴沉沉的感觉。你需要考虑哪些因素？3、地段性住房一般考虑旁边是否有菜市场、超市、学校等，总而言之周边是否能解决购买生活柴米油盐的琐事而不那么麻烦。4、交通性涉及交通配套有：高铁、高路公路等交通系统，这需要重点关注。5、物业性小区物业是否尽责，物业公司是否规范，否则小区乱扔的现象很多，一片狼藉的景象恐怕大家都不喜欢，所以一般查看物业是否尽责。6、高度性楼盘过高，一定要考虑电梯的数量，如果电梯满足不了用户、时间很紧的话，上班匆匆忙忙，会很不方便，万一电梯维修或停电的话，会很折磨人。7、楼盘性房子楼盘太大，鱼龙混杂的人想必也不少，物业再好也管不了那么多，打扫卫生也不太方便，所以建议大家尽量选择楼盘稍微偏小的，物业好管理。8、环境性置业者需重点考虑是否配套休闲、娱乐、运动设施及绿化率情况。环境会影响一个人的成长，所以一定要查看一下周边住的是什么人，开的是什么店，是否会影响到孩子的问题，所以环境也是大家所考虑的因素。9、医疗尤其家中有小孩和老人的置业者，需要注重小区周边是否存在完善的医疗配套，因为这可以解决你的后顾之忧。•选址关系到很多因素，而这些因素常常是互相矛盾的•接近顾客往往不接近原材料产地•运输方便的地点地价高•不同因素的相对重要性很难确定和度量•心脏病医院建在人口稠密区还是城郊区•不同部门利益不同，所追求的目标不同•随时间变化，现在认为是好的选址，过几年可能就不一定，反之亦然•大学在市中心不能发展•偏僻地点变繁华选址影响因素•一、经济因素•1、物流费用•（1）接近原材料产地•比如砖瓦厂、水泥厂、玻璃厂、钢铁冶炼厂•水果、蔬菜罐头厂•屠宰场•制糖厂•（2）接近消费市场•比如家具厂•制冰厂、食品厂•商店、消防队、医院选址影响因素•一、经济因素•2、劳动力可获得性•不同地区劳动力的工资水平和受教育的程度是不相同的，是否容易获得企业所需的合格劳动力，是选址时要考虑的重要问题。选址影响因素•一、经济因素•3、能源的可获得性和费用•没有燃料和动力，企业就不能运作，出于供应时间和采购成本的考虑，对原材料、燃料消耗量大，依赖性强的企业必须认真考虑此项。比如火电站、钢铁厂。选址影响因素•一、经济因素•4、厂址条件和费用•厂址的地势、土地利用情况和地质条件，都会影响到建设投资。•地价是影响投资的重要因素，城市地价高、城郊地价较低，农村地价更低。选址影响因素•二、其他因素•1、政治因素•政治因素包括政治局面是否稳定、法制是否健全、赋税水平的高低等因素。•比如光伏产业、跨国企业的投资选址影响因素•二、其他因素•2、社会因素•企业投资选址要考虑的社会因素包括居民的生活习惯、文化教育水平、宗教信仰和生活水平，基础设施对企业的经营成本有很大影响，主要是煤、电、水的供应是否充足，通讯设施是否便捷，交通运输是否方便。选址影响因素•二、其他因素•3、自然因素•自然因素主要是气候条件和水资源状况。气候条件将直接影响职工的健康和工作效率。选址影响因素•运输条件和费用•劳动力可获性与费用•能源及水资源可获性与费用•厂址条件和费用•政治局面•法律法规•政策•居民的生活习惯•文化教育水平•宗教信仰•生活水平影响选址的因素经济因素政治因素社会因素自然因素•气候条件•水资源香港的工业用地每平米高达8万港元，全世界最贵，所以它的制造业全线崩溃，只能做服务业金融业制造业设施选址与定位要考虑的因素服务业设施选址与定位要考虑的因素与顾客接近程度人群密度收入水平交通条件与对手相对位置聚集效应服务设施选址因素服务业与制造业选址区别•注意：制造业企业与服务性企业选址的不同•1、制造业企业更多地考虑地区因素；•2、对于服务性企业，更多地考虑定址。考虑设施周围的人群密度、收入水平、交通条件等。设施必须靠近顾客群，并考虑与竞争对手的相对位置；•3、对于制造业企业，选址决策应使整个生产分配链的成本最低。与竞争对手的相对位置并不重要。•（三）不同的决策部门利益不同，所追求的目标不同；•（四）判别的标准会随时间变化。•汇源——果汁行业的龙头老大，销售收入、市场占有率都是国内第一；•万荣——国家级贫困县，盛产苹果，但交通不便，运输困难，苹果只能低价倾销；七次登门造访投资建厂？不投资建厂？4.3选址的一般步骤(一)选区：–国内国外？华东华南？江西湖北？南昌九江？–要综合考虑经济因素、政治因素、社会因素和自然因素(二)选址：–在同一地区选择若干适当的地点，确定哪片土地建厂–城市，农村，城郊？•城市设厂：–优点•城市人口稠密，人才集中，交通便利，通讯发达，各种企业聚集，协作方便，动力供应便利，资金容易筹集，基础设施齐备。–缺点•地价昂贵，生活水平高，对环境保护要求高。–以下情况适于在城市设厂•(1)服务业；(2)工厂规模不大；(3)占用空间少；(4)对环境污染小。•农村设厂：–优缺点与城市设厂相反–以下情况较适于在农村设厂：(1)工厂规模大，需占用大量土地；(2)生产对环境污染较大，如噪音、有害气体或液体；(3)需大量非技术性粗工；(4)有高度制造机密，需与周围隔离。•城郊设厂：–城郊具有城市和农村的优点，且由于现代交通和通讯发达，将有越来越多的工厂设在城郊。(三)定址：–比较不同地点，作出决定。•考虑厂区平面布置方案，留有适当余地。•考虑整理厂地环境的费用。环境、道路、供水等。•考虑职工生活方便。住房、上下班交通等4.3选址的评价方法•1）量本利分析法•2）评分法•3）线性规划运输问题算法•4）仿真方法（略）1）量本利分析法•量本利分析法可以用来评价不同的选址方案。•任何选址方案都有一定的固定成本和变动成本单位变动成本销售数量固定成本变动成本固定成本总成本0成本固定成本总成本销售收入利润变动成本盈亏平衡点VoV1产（销）量成本FC2（厂址2固定成本）FC1（厂址1固定成本）TC1（厂址1总成本）TC2（厂址2总成本）收入利润Vo0盈亏平衡点V1产（销）量V2选址因素最高分数备选方案ABC燃料可获性水源供应充足程度劳动力供应情况生活条件运输灵活性及前景环境保护法规税收稳定性共计30010025015020050501100200802201201603030840250902001201604040900220802001001403030800评分法举例2）评分法选址因素权重备选厂址ABC交通条件土地状况停车场地公众态度扩展能力0.250.100.200.250.2070807090901007060808080100609080加权法2）评分法（续）本章内容回顾5.1选址的重要性和难度5.2影响选址的因素5.3选址的一般步骤5.4选址的评价方法