传化物流淮安商住项目建议书模板

byTransfar2020/1/19淮安住宅地块项目建议书——2014年7月商品住房市场分析土地市场研判城市背景与发展趋势2目录地块简介3淮安城市概况一、城市背景与发展趋势淮安位于江苏省中北部，江淮平原东部，下辖清河、清浦、淮阴、淮安4区和涟水、洪泽、盱眙、金湖4县，面积约为10072平方公里。淮安连接着中国两个经济活跃区域—长江三角洲、环渤海经济区，东北接连云港，东南接盐城，南接扬州，西南邻省会南京、和安徽省滁州市，西北连宿迁。邻江近海，是南下北上的交通要道，区位优势独特。4经济发展淮安保持国民经济良好发展态势，GDP近三年平均增长14%，2013年达2155.86亿元，三产比例12.6：45.6：41.8，人均GDP突破7230美元；社会消费品零售总额近三年间平均增长9.6%，2013年达721.22亿元。淮安正致力重点打造盐化工、特钢、电子信息、食品四大主导产业和高端装备制造、新能源汽车及零部件两大战略性新兴产业，加速形成以“4+2”产业为主体的现代工业体系。全年“4+2”优势特色产业实现产值2334.56亿元，比上年增长16.5%。产业环境一、城市背景与发展趋势5淮安规划趋势形成涟水—淮安—洪泽的规划区城镇空间发展主轴，通过拓展东西两个发展翼，市域形成“一主四副多点网络化”的城镇体系空间结构，推动“多节点—网络化”空间结构的形成。一、城市背景与发展趋势本案6淮安规划趋势以完善高速环内的城市建设和跨京沪高速向东发展和跨淮盐高速向南延伸为城市发展方向；完善中心城区“三轴四带多组团”的结构，三轴包括：东部新兴产业发展轴、中部城市服务功能轴和西部特色产业发展轴；四带包括：盐河现代物流产业带、古黄河生态功能带、里运河文化景观带和苏北灌溉总渠田园风光带。项目地块紧贴城市商务中心，傍古盐河风光带和古黄河生态功能带。一、城市背景与发展趋势本案7淮安城市建设全年计划实施八大类839个项目(按子项计954个)，计划投资1100亿元。截至6月底，已开工建设779个项目，开工率达81.7%，其中竣工或主体基本完成94个项目;完成工作量548.2亿元。“十项重点工程”分别为铁路规划建设工程、省运会场馆及环境建设工程、里运河文化长廊建设工程、盐化工产业发展工程、市金融集聚区规划建设工程、白马湖保护与开发工程、中心城市道路通达工程、科教产业园规划建设工程、西南化工区搬迁工程和淮安综合大市场建设工程，桩桩件件关系淮安长远发展、关系城市整体形象、关系群众切身利益。十项重点工程一、城市背景与发展趋势82010年9月26日正式通航。开通了北京、香港、武汉等全国18条航线，缩短了淮安与全国各个城市的距离，给淮安旅游业、地产业等带来了机遇，将进一步促进淮安经济的快速发展。涟水机场开通，助力经济发展未来将有两条高铁在淮安交汇，淮安不再只是公路交通枢纽，以铁路为重点的综合交通枢纽正在加快形成。高铁的到来有利于人流、物流、资金流的汇聚，优化提升产业体系。苏北高速铁路网的“脊梁骨”一、城市背景与发展趋势商品住房市场分析土地市场研判城市背景与发展趋势9目录地块简介10供应/成交分析二、商品住房市场分析近两两年，在国家各种调控政策相继出台、银行降息变相救市的宏观背景下，淮安房地产市场基于限贷不限购的地方楼市调控现实，呈现出新楼盘不断涌现、主城区周边版块不断发展、新居民增加刚需、居民追求改善的供需特征，楼市也在2012、2013上半年的调控氛下，2013年度淮安住宅成交54020套环比2012年涨31.23%。2012年与2013年度各月住宅成交套数对比11价格走势分析2013年全年（截至12月31日）淮安住宅成交均价除1月份以外，其它月份成交均价均在4000元/平米以上，2013年全年11月份成交均价最高，达到4432.37元/平米，但未曾达4500元/平米，总体来看，2013年淮安楼市房价是呈上涨趋势的，上涨幅度及速度都相对较大。二、商品住房市场分析淮安楼市价格走势图12成交区域分析二、商品住房市场分析2013年全年（截至12月30日）成交中五区占比61.23%，四县占比38.77%；各区县成交占比中依然是清河区成交最多占比19.98%，其次是开发区占13.52%，与成交最多的清河区相差6.46%，涟水县以0.55%之差占比全市成交12.98%次于开发区位列第三，成交最少的洪泽县均占比6.81%。2013淮安楼市住宅各县区成交占比13各区县成交量分析2013年全年（截至12月30日）淮安各区县住宅成交对比2012年各区均呈现增长，涨幅最高的是清河区上涨78.66%，其次是清浦区上涨39.80%，涨幅最小的是金湖县上涨8.15%。二、商品住房市场分析2012年-2013年度各县区住宅成交套数对比14住宅存量淮安住宅库存量都保持高位，截至12月31日淮安住宅库存量可售量达52722套（不含抵押房源），比年中时增加近8000套，可见淮安的销售速度远不及新房上市的速度，而五区库存达32594套，占全市61.82%，其中清河区目前库存量破万，是库存最高的区域。按2013年平均销售速度4501.7套/月计算，这些库存出清周期为11.7个月。二、商品住房市场分析当前市场的库存、销售速度和去化周期15个案看盘二、商品住房市场分析开发商淮安城开置业开发项目名称城开御园项目地址经济开发区水渡口大道128号产品形态联排双拼、高层用地面积400000建筑面积600000楼层情况板/塔容积率1.5绿化率31%功能规划商住约测商比10%车位/总户数当期342总栋数27户型区间高层面积73—97㎡,花园洋房140㎡装修标准毛坯开盘时间2011年11月交房时间高层交房2015-09；其余房型有现房小区配套开明中学、奥特莱斯购物公园、淮安第一人民医院分院、中国淮扬菜文化博物馆、古黄河湿地公园，2#楼自带商业销售均价高层4000/㎡；花园洋房均价5800/㎡；联排均价1万元/㎡，双拼均价1.2万元/㎡，交3万抵40万。销售情况去化率在78%备注物业公司南京永和物业物业费1.65元/平方米·月城开御园，由淮安城开置业开发，联排价格在1万/m2,双拼价格在12000/m2，花园洋房均价5800/m2，现在正预售高层均价在4000/m2，去化率在78%左右，该盘总体品质较高。对于该楼盘，总体花园洋房和高层的销售情况比双拼和联排好。16个案看盘二、商品住房市场分析开发商江苏昌润淮安置业有限公司项目名称叶与城项目地址清河清河新区古河口大街8号产品形态低层多层用地面积114896建筑面积130413楼层情况板/塔容积率1.13绿化率37%功能规划住约测商比/车位515总户数总户数704户当期户数357户总栋数27幢户型区间普通跃层150㎡-190㎡,普通多层90㎡-120㎡装修标准毛坯开盘时间2013-10交房时间预2014-10小区配套淮阴师院附小新区实验学校，清河开明中学清新花苑农贸市场，小马影城、淮扬菜美食文化博物馆、白鹭湖生态山庄，开元名都大酒店，清河图书馆，清河区党校，清河区科技局，清河社区清河学院，古黄河湿地公园，古淮河湿地公园销售均价4900销售情况去化率85%以上备注一期占地面积85.2亩，建筑总面积约8万平方米，建筑体现西班牙风格。共建设住宅楼27幢和3个地下车库，配套建设的一栋四班幼儿园。住宅物业费0.79元/平方米·月叶与城以中央景观漫步道向四周各个组团绿地延伸的格局，配合主题景观设计。整个楼盘品质较高，比较热销。17个案看盘二、商品住房市场分析开发商淮安明发房地产开发有限公司项目名称明发摩尔城项目地址淮安经济开发区深圳路南侧、西藏街东侧产品形态塔楼高层用地面积333500建筑面积800000楼层情况塔楼，3栋28，其余26层容积率3绿化率35%功能规划商住约测商比10%车位930总户数总1545、当期800总栋数9户型区间三居(118㎡)二居(87㎡)三居(83㎡）装修标准毛坯开盘时间2013年5月交房时间一期有少量现房，二期2014-10小区配套大长江博德、广州路小学、新区实验学校、深圳路小学学区：广州路小学新区实验中学明发国际商业广场销售均价一期小户型3900，其余3800.二期均价3500销售情况一期（本期）去化率90%以上。备注一期已封顶(2014-06-16)，住宅1.4元/平方米·月明发摩尔城现主推高层，相对来说，仍以小康型户型较为热卖，由于周围人气聚集度还没起来，房价较低，但所有户型都很热销。商品住房市场分析土地市场研判城市背景与发展趋势18目录地块简介19淮安土地市场成交分析2013年度截止12月30日淮安市区共出让住宅商业类土地126宗，成交面积达3932842.05平米，成交总价达957435万元（约95.74亿），环比2012年成交宗数增加48.84%，成交面积增加27.46%，成交金额增加34.12%。三、土地市场分析2013年的土地市场明显供大于求，四季度尤为明显，淮安11月2次集中出让了土地108宗，12月中旬再次出让45宗，前后仅40天淮安就推出了153宗土地，而整个第四季度仅12月成交了12宗土地。尽管如此，2013年淮安市区土地成仍然相比2012年大幅增长。20淮安土地市场成交区域分布从区域上看，开发区和淮阴区以27宗土地出让占成交总量的21.43%并列第一，其次是淮安区成交25宗占比19.84%位列第二，清河主城区土地资源稀缺，所以成交最少，仅成交6宗占总成交量的4.76%。成交面积上，开发区以超百万方的成交量独占鳌头，其次是淮阴区成交788434.2平米位列第二，清河主城区成交面积最少，成交207907.2平米。三、泰州土地市场分析商品住房市场分析土地市场研判城市背景与发展趋势21目录地块简介22宗地概述五、宗地价值评估淮安项目地块，地处江苏省淮安主城区东北方向，位于盐河生态科技城内。地块北至盐河路东至姚庄路、西靠康马路、南临古盐河，位于古盐河风光带。场地极为平整，不涉及拆迁。区位交通23全部为住宅用地，可配比10%左右的商业，设定土地使用年限为住宅70年、商业40年。容积率约为1.5/2。净地，无需考虑拆迁。供地标准五、宗地价值评估地块总面积：338/200亩地块面积THANKS!24