房地产统计学

房地产统计学第一篇房地产统计理论篇第一章房地产统计概述一房地产统计概述（一）房地产统计的目的（二）房地产统计的类型（三）房地产统计的内容（四）房地产统计的组织二房地产统计的流程（一）确定统计的具体目的和任务（二）确定统计指标（三）调查整理分析（图表形式）一房地产统计概述（一）房地产统计的目的房地产统计的目的：认识房地产市场发展的现状及规律国家开发商个人便于宏观调控和制定经济发展政策便于开发投资管理便于房产购买等（二）房地产统计的类型房地产统计的类型宏观：国民经济核算，如财税金融指标统计等中观：市场统计，如供求关系变化统计等微观：宗地统计、房产统计、开发统计、营销统计、物业管理统计等（三）房地产统计的内容1房地产统计的范围：房地产投资、开发、经营、管理、服务等。2房地产统计的内容：①房地产业的各年度产值、就业人数、税收、企业数、流动资产、固定资产等。②房地产开发、投资、建设、供求关系、价格、交易、金融、物业管理等。3房地产统计的任务：对房地产行业及房地产市场的发展情况进行调查、分析、监督，从而引导行业健康发展。（四）房地产统计的组织与管理房地产统计组织国家统计局、建设部、发改委房地产部门如土地开发中心、市场管理处、房管局规划局、国土局等民间统计组织如房地产行业协会、中介公司、市场调查事务所、信息咨询及策划公司、科研单位等统一领导，分级负责；归口管理，数据共享。二房地产统计的流程房地产统计的流程确定统计的具体目的和任务确定统计指标及其体系调查整理分析（一）确定统计的具体目的和任务如为了调查市民的购房意愿等（二）房地产统计指标及其体系例见U盘内《房地产统计指标解释（试行）》。1房地产统计指标体系的种类基本指标体系+专题指标体系；宏观指标体系+微观指标体系。2房地产统计指标的选择原则全面性、简捷性（抓主要）、时效性（能及时统计）、可操作性（来源确切等）。3房地产统计指标体系的主要内容供应环节+生产环节+流通环节+消费环节房地产资源房地产开发房地产交易房地产物业管理中介服务*****见教材第11-12页（三）房地产统计调查整理分析（教材第12页起）1统计数据的类型、来源及质量①类型分类数据（如“男、女”、“城镇、乡村”），顺序数据（如“大型、中型、小型”），数值型数据（如面积、重量、价格等）。②来源间接来源（即次级资料、二手资料），直接来源（即原始资料、一手资料，直接调查得到）。*****来源如发改委、统计局、建委建设部、房地产相关部门（如房管、规划、国土、税务、金融等部门）发布的房地产信息，房地产开发公司、物业管理公司、房地产中介、房地产行业协会等可获取的信息，以及从城镇居民获取房地产市场需求信息等。*****常见的调查方式有普查、重点调查、典型调查（先进、一般、后进）、抽样调查、统计报表（由部门按时报送）。③质量统计误差包括登记性误差、代表性误差。2统计数据的整理（宜以图表形式体现）****整理必须先审核数据（常抽样审核），再统计分组、汇总，最后编制统计图表等。①分类数据的整理与图示整理：分类整理，常用指标如频数、比例、频率、比率等。例见教材第14页表1.4。图示：柱形图（如下左图），饼形图（如下右图）。****柱形图、饼形图另例见教材第24-25页。②顺序数据的整理与图示整理：除了可以使用分类数据的整理方法以外，还可以采用累积频数和累积频率。可以向上累积或向下累积。例见教材第15页表1.5。图示：柱形图，饼形图，累积频数分布图（见下图右），环形图（也称圆环图）（见下图左）。3数值型数据的整理与图示整理：一般进行统计分组。例见教材第22页表1.6、1.7。图示：直方图（见左图），折线图（见下图），曲线图，散点图（见下页）。另见教材第25-26页。沪深300收益率的比较折线图曲线图散点图******统计分组的原则：穷尽性，互斥性；******统计分组的关键：正确选择分组标志、划分分组界限。******频数分布数列的编制步骤：见教材第21-22页。注意，组数不宜过多也不宜过少，组距宜取5或10的倍数，采用“上组限不在内”原则。******频数分布的主要类型：钟形（见下图），U形，正J形，反J形。见教材第23页。3房地产统计调查方案设计（教材第18页）①确定统计调查的目的和任务；②确定调查对象和调查单位；③确定调查项目，设计调查表式或卷式；④确定调查的时间、地点和方法（如调查方式、搜集资料的具体方法等）；⑤制定调查工作的组织实施计划（如人员培训、经费预算、广告宣传、人员分工、调查报告等）。【作业】1阅读《房地产统计指标解释（试行）》。2教材第29页第三大题第3小题。****统计表的制作见教材第66-69页。（一）制作方法1表格组成：总标题、横行标题、纵栏标题、指标数值。2注意点：a一般统计表左右两边不封口；b列标题之间用竖线隔开，行标题之间通常不必；c上下两条水平间隔线一般用粗线，其他竖线用细线；d数字的对齐法（一般是右对齐或有小数点时小数点对齐即位数对齐）；e数字的特殊写法（数字小可忽略不计时用“0”表示，数字资料缺项时用“…”表示，没有数字时用“—”表示）；f数字的单位（只有一种单位时可写在表的右上方，否则可在纵栏标题下或横行标题后添明计量单位）；g在统计表下注明资料来源，例见第68页表3.2。（二）统计表的分类1调查表、整理表（汇总表）、分析表2简单表、分组表、复合表（顺序式、交错式）分别例见教材第68-69页表3.2、3.3、3.4及3.5。第二章房地产统计指标一总量指标和相对指标二平均指标和标志变异指标三统计指数（略）房地产统计数量分析方法综合指标法指数分析法一总量指标和相对指标（一）总量指标多含有“总”字，如总人口、总面积等。也称为绝对指标或绝对数，是计算相对指标和平均指标的基础。*****1时期指标某一时期，如“固定资产累积折旧”等2时点指标某一时刻，如“居住人口、银行贷款”等（二）相对指标*****种类和计算方法见教材第33页表2.1，例题分别见教材第34-35页。二平均指标和标志变异指标***前者描述数据分布的集中趋势，后者描述数据分布的离散趋势。（一）平均指标——数据分布的中心值或代表值平均指标未分组分组数值平均数（应用最广）算术平均数简单算术平均数加权算术平均数调和平均数简单调和平均数加权调和平均数几何平均数简单几何平均数加权几何平均数位置平均数众数M0出现次数最多的变量值，组距数列略中位数Me居中单位的标志值，组距数列略。1算术平均数——易受极端值的影响简单算术平均数；加权算术平均数（示例均见后页）。公式见教材第36页，例见例题2.6。2调和平均数（即倒数平均数）简单调和平均数；加权调和平均数（示例均见后页）。公式见第38、39页，例见例题2.8。****当分组数列总次数∑f未知时，不使用加权算术平均数，而采用加权调和平均数方法，结果相同。3几何平均数——主要用于计算年平均增长率等指标简单几何平均数；加权几何平均数。公式见第40页，例见例题2.9、2.10（解释见后页）。项目类别权重（%）该项得分（百分制）该项权重得分课堂纪律5%9090×5%=4.5课堂提问5%9090×5%=4.5平时作业一10%8080×10%=8平时作业二10%8585×10%=8.5平时作业三10%9090×10%=9期末考试60%8585×60%=51合计100%85.5加权计算实例演示简单算术平均数实例1（未分组）：6名学生成绩分别为100、90、85、80、61、40分。平均成绩=……=76分。加权算术平均数=∑xf÷∑f=4560÷60=76（分）加权算术平均数实例2（分组）：实例1的简单调和平均数计算：H=6÷{1/100+1/90+1/85+1/80+1/61+1/40}实例2的加权调和平均数计算：H=∑m÷∑（m/x）=4560÷60=76几何平均数计算教材例题2.9、2.10的解题思路均为：注意：例题2.10中收益率的理解。4众数——不受极端值的影响例见第40、41页例题2.11、2.12、2.13。5中位数——不受极端值的影响公式见教材第42页，例见例题2.14。（二）标志变异指标1全距（即变异全距，也称极差）=最大值-最小值2平均差——各标志值对其算术平均数的离差绝对值的平均数。平均差越大，说明该数据分布越离散。①简单算术平均式（未分组）②加权算术平均式（分组）公式见第44页，例见例题2.15。1009085806140858075747270平均分=456÷6=76平均分=456÷6=76离散集中第一组第二组“离散”的理解成绩1009085806140成绩858075747270离差2414941536平均分=456÷6=76平均差=102÷6=17平均分=456÷6=76平均差=26÷6≈4.3第一组第二组离差941246离散集中第一组平均差＞第二组，所以第一组比较离散，第二组比较集中。未分组资料的平均差计算分组资料的平均差计算第1步第2步第4步第5步第6步第3步3标准差——在反映标志变动度大小时，一般都采用标准差，而非平均差。分组、未分组公式见教材第45页，例见例题2.16及后页。4标准差系数（即离散系数）Vó——标准差与相应的平均数（多为算术平均数）之比，用以表明标志变异的相对程度。系数越小，表示差异越小或数据越稳定。注意：系数结果为百分比形式。公式见教材第46页，例见例题2.16及后页。【作业】1例题2.16加求平均差。2教材第64、65页第三大题第1、4小题。3教材第47页思考题2.1，加求平均差、标准差、标准差系数。4预习第三章“时间序列”，及第102页第四大题第1、2小题。未分组资料的标准差及标准差系数计算分组资料的标准差及标准差系数计算第三章房地产统计技术******时间序列（也称动态序列）——主要研究某现象的发展趋势和发展速度，探索其发展变化的规律性。****教材第69页～（一）时间序列的种类（二）时间序列的水平分析（三）时间序列的速度分析（四）时间序列的长期趋势分析（略）时间序列的动态分析水平指标分析速度指标分析发展水平、平均发展水平、增长量、平均增长量发展速度、增长速度、平均发展速度、平均增长速度、增长1%的绝对值（一）时间序列的种类1总量指标时间序列（如当地人口总数、住房套数等）2相对指标时间序列（如城市用地增长率、绿地率等）3平均指标时间序列（如人均公共绿地面积等）（二）时间序列的水平分析1发展水平与平均发展水平（即序时平均数）①最初水平、最末水平、中间水平②报告期水平（即计算期水平）、基期水平（即参照期水平）问：①2007～2011年的平均家庭年收入是多少？②2011年是2007年的多少倍？2总量指标时间序列序时平均数的计算①由时期序列计算采用简单算术平均数，公式见教材第70页，例见例题3.1。****时期与时点的区别时期：***判断标准：时长相等、可累加。例如“投资额”，例题3.1。时点连续（逐日登记）间断（隔一定时间登记）间隔相等：如每日考勤人数表。间隔不等：如第72页例题3.2。间隔相等：如每个月末或每个年末登记一次。间隔不等：如不定期的月末或年末登记一次。②由时点序列计算A连续时点（逐日登记）****时点序列一般是不连续的，但如果时点序列包括每天的指标数值，则可视作连续时点序列。a间隔相等的连续时点如每日考勤人数，采用简单算术平均法。【例1】某班上周的考勤人数分别是60、58、59、60、58，求上周平均考勤人数。b间隔不等的连续时点如连续周期内从业人数的连续变动情况，采用加权平均法计算，公式见第71页3.2，例见例题3.2。B间断时点（隔一定时间登记一次）a间隔相等的间断时点如各连续月末从业人数，采用首末折半法（也称简单序时平均法），公式见第72页3.3，例见例题3.3。b间隔不等的间断时点如有断续的几个月末从业人数，采用加权序时平均法，公式见第73页3.4，例见例题3.4。【例2】例题3.4改为缺少2、4、5月资料，求平均企业从业人员数。3相对指标时间序列序时平均数的计算（静态相对数）*****注意：不可直接将相对数进行平均。公式见第73页3.5。①由两个时期