大华房屋建筑物评估技术说明1112

房屋建筑物评估技术说明一、委托评估建（构）筑物范围根据委托方提供的“房屋建筑物类评估申报清单”，纳入本次评估范围的房屋建筑物类资产包括房屋建筑物、构筑物、管道沟槽，账面原值55,342,902.26元，账面净值42,303,782.51元。其中房屋建筑物共计34项，账面原值50,367,795.92元，账面净值38,104,009.95元；构筑物共计24项，账面原值1,879,690.95元，账面净值1,179,220.42元；管道沟槽共计10项，账面原值3,095,415.39元，账面净值3,020,552.14元。二、房产概况本次评估房产分别位于吉林省长春市长春高新开发区超群街和吉林省德惠市惠发街道办事处德大路北侧厂区内。位于长春高新开发区内的是新建厂区，包括房屋建筑物2项、构筑物1项、管道沟槽1项。吉林省德惠市惠发街道办事处德大路北侧的是老厂区，包括房屋建筑物32项，构筑物23项，管道沟槽9项。厂区建筑物主要为生产用厂房、库房、门卫室及办公用房等。构筑物为水井、水池、路面、围墙、防火墙、污水处理设施等，共计23项。管道沟槽主要为电缆、给水管、排水管。新厂区于2008年以后陆续建成，总建筑面积约为16,121.6平方米，总占地面积为40,068平方米。主要包括101A检测试验中心和101B机加厂房，以及室外配套工程。主要建筑物情况如下：101A检测试验中心为三层框架结构综合楼，建筑檐高13.3米。总建筑面积约3520平方米，建成于2009年1月。独立柱基础，现浇地梁，结构为现浇钢筋砼梁、板、柱，红机砖外墙370MM，内墙240MM。主要装修为内墙面抹灰刷白，外墙涂料，局部石材墙面，抛光通体砖地面，石膏板吊顶，塑钢窗，包木门。楼内水、暖、电设施齐备。101B机加厂房为4联跨单层钢结构厂房，局部二层框架结构办公用房，建筑檐高8米，跨度24M，宽度共96M。总建筑面积约12,601.60平方米，建成于2009年1月。独立柱基础，现浇地梁，结构为门式钢柱及钢梁、外柱间距7M，内柱间距14M，屋面钢檩条，彩钢板屋面和墙面。塑钢窗，砼地面刷涂料。厂房内给排水、暖气、通风、动力及照明电气等设备设施齐备。老厂区始建于七十年代，此后在八十、九十年代及2000年以后几经扩建，形成现有规模。目前，厂内房产共计32项，总建筑面积27,631.82平方米，总占地面积79,106.31。由于部分建筑物建成时间较好，且生产环境较差，部分房屋较陈旧。部分房屋在200年后陆续进行了维修及改造，目前使用状况良好。主要建筑物情况如下：一车间铸造工房1为单层排架结构厂房，总建筑面积2,350.23平方米，建成于1987年10月。建筑物为12米双跨联跨，檐高低跨为8米，高跨为12米，局部二层办公区。基础为现浇钢筋砼独立柱基础，预制基础梁。结构为预制钢筋砼柱带牛腿，预制薄腹梁，5T吊车梁。外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM，内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM，屋面板为大型屋面板，水泥砂浆找平层，改性沥青卷材防水层，现浇水泥珍珠岩保温层。外墙面抹灰刷白，部分塑钢平开窗，部分钢窗，室内砼地面，内墙面抹灰刷白，厂房内胶合板吊顶。厂房内暖气、上水、动力配电、照明配电等配套齐全。该房产于四车间双脊工房为单层砖木结构厂房，总建筑面积1,547.84平方米，建成于1973年10月。建筑物为12米双跨联跨，檐高约5米。基础为现浇钢筋砼独立柱基础，预制基础梁。结构为预制钢筋砼柱，木屋架，木檩条，石棉瓦屋面。外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM，内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM。外墙面抹灰刷白，铝合金窗，室内水磨石地面，内墙面抹灰刷白，厂房内矿棉吸音板吊顶。厂房内暖气、上水、动力配电、照明配电等配套齐全。该厂房于2003年进行了维修改造，目前尚能正常使用。办公楼为二层混合结构，总建筑面积1,161.25平方米，建成于1987年10月。建筑物层高3.3米，檐高6.6米。基础为带形砖基础，现浇基础梁。结构为外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM，内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM，大部分为圆孔板屋面，局部为现浇屋面。外墙面清水涂料，铝合金双层窗，室内通体砖地面，内墙面抹灰刷白，部分木墙裙，包木门，室内石膏板吊顶。楼内暖气、上下水及照明配电等配套齐全。该建筑于2007年进行了维修改造，目前尚能正常使用。围墙，1987年10月建成，总长约753米，厚度为240MM，高约2.5米，局部水泥砂浆抹灰，大部分为清水墙面，墙上架高约0.5米的铁丝网。三、房屋建筑物的清查核实情况：根据国有资产评估的有关原则和规定，对评估范围内的资产进行了现场勘察、产权核实、市场调研和评估测算工作。首先听取委托方有关人员对企业情况和委托资产的历史及现状的介绍，了解目前企业的资产使用现状。然后对委托方填报的建筑物资产清单、资产的产权证明原始文件进行审核，会同有关专业技术人员到现场对实物进行核实。结合建筑总平面图进行现场勘查核实建筑面积（使用面积），结构形式，装饰标准，供电、供水设施状况，了解房屋建筑物的使用状况，损坏情况以及维修、保养、管理情况。经现场勘察，委估房产现正常使用。本次评估的房产中，有28项房产已办理了房屋所有权证，所有权人为吉林大华机械制造有限公司。目前新厂区的2处房产尚未办理房屋所有权证。老厂区中有4项房产尚未办理房屋所有权证，其中有1项属于待报废房产，另外3项房产为库房。该类房产的面积是根据被评估企业提供规划报建面积或实测面积经现场核实后确定，如与专业测绘部门的实测面积有出入，则应以专业测绘部门的实测面积为准。本次评估的房产占用的土地分为两处，均已办理国有土地使用证。其中新厂区占地位于吉林省长春市长春高新开发区超群街，国有土地使用证证号为长国用(2008)第091000370号，土地使用权人吉林大华机械制造有限公司，地号5613-9，使用权类型为出让，终止日期2056年12月27日，使用权面积为40068平方米。老厂区占地为位于德惠市惠发街道办事处德大路北侧的工业用地，国有土地使用证证号为德国用（2006）第01831372号，土地使用权人吉林大华机械制造有限公司，使用权类型为出让，终止日期2056年12月22日，使用权面积为79106.31平方米。根据向被评估企业了解，本次评估的老厂区中原已办理房产证的房产及厂区占用的土地使用权已设定抵押。但由于被评估企业未提供抵押清单，本次评估无法确知具体抵押的房产范围。该厂区的土地使用权抵押权人为中国华融资产管理公司长春办事处，抵押面积为79106.31平方米。他项权利证号德他项（2009）第018313038号。四、评估方法：根据委估单位提供的有关资料，经过实地察看、市场调查研究，委估房产为工业用房，因此采用成本法进行评估。成本法：是指按评估时点的市场条件和被评估房产的结构特征计算重置同类房产所需投资（简称重置价格）乘以综合评价的房屋建筑物的成新率确定被评估房产价值的一种方法。基本公式：评估值=重置成本×成新率重置成本=建安工程造价＋前期及其它费用＋资金成本1.重置成本重置成本=建安工程费+前期及其它费用+资金成本（1）建安工程费根据《吉林省建筑工程计价定额》（2009）、《吉林省装饰工程计价定额》（2009）、《吉林省建设工程费用定额》（2009）、《吉林省建设工程材料预算价格》（2009）等资料，参考被评估单位提供的工程预算结、资料，计算建安工程造价。（2）前期及其它费用吉林省建设工程前期及其它费用如下：a)勘测费1.000%。依据国家计委、建设部颁布计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；b)设计费2.905%。依据国家计委、建设部颁布计价格[2002]10号《工程勘察设计收费管理规定》；c)招标代理费0.220%。依据国家计委关于印发《招标代理服务收费管理办法》的通知；d)工程建设监理费2.040%。依据国家发展改革委建设部关于印发《建设工程监理与相关服务收费管理规定》的通知发改价格〔2007〕670号；e)可行性研究费0.300%；f)建设单位管理费1.020%。依据财政部关于印发《基本建设财务管理规定》的通知财建【2002】394号。按建安工程费为基数计算的综合费率为7.485%。（3）资金成本付款形式按工程款在建设期内均匀支付考虑，具体计算方法如下：建设期资金成本计算表（建筑物）合理建设期计息基数投资比例计息期资金成本率二年（单利）第一年A40%1.5年3.2400%第二年A60%0.5年1.6200%合计A100%2.0年4.8600%A为工程造价及各项税费之和。利率是根据中国人民银行2008年12月23日公布的金融机构贷款利率标准确定的，一年至三年期贷款年利率为5.4%。合理建设期，以年为单位，根据《全国统一建筑安装工程工期定额》（2000年），结合项目整体规模并考虑项目筹建期，综合确定。计算基数为工程造价及各项税费之和。2.成新率建筑物的成新率根据经济寿命年限法、打分法两种方法计算的成新率加权平均后确定。经济寿命年限法成新率=（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%×成新修正系数，或经济寿命年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%打分法成新率=结构部分打分值×权数＋装修部分打分值×权数＋安装部分打分值×权数构筑物成新率主要根据经济寿命年限法确定。经济寿命年限法成新率=（耐用年限－已使用年限）/耐用年限×100%×成新修正系数，或经济寿命年限法成新率=尚可使用年限÷（尚可使用年限＋已使用年限）×100%五、评估案例案例一：一车间铸造工房1（表5-1-1第1项）1.建筑物概况一车间铸造工房1为1幢单层排架结构厂房，总建筑面积2,350.23平方米，建成于1987年10月。建筑物为12米双跨联跨，檐高低跨为8米，高跨为12米，局部二层办公区。基础为现浇钢筋砼独立柱基础，预制基础梁。结构为预制钢筋砼柱带牛腿，预制薄腹梁，5T吊车梁。外墙墙体为25号红机砖墙厚370MM，内墙墙体为25号红机砖墙厚240MM，屋面板为大型屋面板，水泥砂浆找平层，改性沥青卷材防水层，现浇水泥珍珠岩保温层。外墙面抹灰刷白，部分塑钢平开窗，部分钢窗，室内砼地面，内墙面抹灰刷白，厂房内胶合板吊顶。厂房内暖气、上水、动力配电、照明配电等配套齐全。2．重置全价的确定（1）建安工程造价根据《吉林省建筑工程计价定额》（2009）、《吉林省装饰工程计价定额》（2009）、《吉林省建设工程费用定额》（2009）、《吉林省建设工程材料预算价格》（2009）等资料，参考被评估单位提供的工程预算结、资料，计算建安工程造价。序号定额编号工程或费用名称单位数量定额单价定额总价备注金额人工金额人工1A1-0001平整场地M22,389.0001.4181.4183,386.413,386.41土建2A4-0072预制混凝土柱m3122.820263.34250.04032,343.666,145.91土建3A9-0072预制混凝土柱模板m3122.820327.24967.27540,192.728,262.72土建4A4-0275预制混凝土柱安装（一类）m3122.820838.702126.950103,009.3815,592.00土建5A4-0236预制混凝土柱运输5kmm3122.820172.5417.25021,191.49890.45土建6A4-0173预制混凝土柱配筋10内T2.2974,202.950625.4009,653.061,436.38土建7A4-0174预制混凝土柱配筋10外T12.6874,235.140358.88053,732.524,553.22土建8A4-0093预制大型屋面板m392.320312.19355.57528,821.665,130.68土建9A9-0093预制大型屋面板模板m392.320106.50478.1209,832.457,212.04土建10A4-0275预制大型屋面板安装（一类）m392.320838.702126.95077,428.9711,720.02土建1