成都商业调研报告――成都来福士广场

1凯德·来福士广场项目概况项目解析亮点透析项目总结2项目概况3项目概况项目简介|项目区位|项目交通|项目指标项目名称：成都来福士广场位置：武侯区人民南路四段3号设计单位：StevenHoll开发单位：凯德置地（中国）投资有限公司开发用地：3.3万平方米总建筑面积：30万平方米开业时间：2012年9月项目地址：成都市武侯区人民南路四段三号项目简介：由一座大型购物中心、两座国际甲级办公楼、一座酒店、一座国际高端服务公寓、一座珍藏单位组成。4项目概况项目简介|项目区位|项目交通|项目指标项目区位信息区位成都市主干道人民南路与一环路交汇处地块类型城市副中心周边情况周边道路：西面毗邻人民南路，北面临近一环路周边商业体：南边的仁和春天，西北面的人南国际广场区位物业以写字楼为主，另有多个酒店、数码专业市场以及政府机构，西面临近玉林生活小区，有大量家庭客群周边人群以商政人群区为主，家庭人群为辅项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高端，以政商人群为主5项目概况项目简介|项目区位|项目交通|项目指标周边道路：•一环路：双向八车道，联通整个城市•人民南路：双向十车道，联通城市南北方向交通情况：•人民南路由隔离带阻碍，车辆与行人均无法直接通过，渗透性较差•人民南路与一环路在上下班高峰期较为拥堵，对车流导入造成较大负面影响项目邻近人民南路与一环路两条城市主干道，但道路交通渗透性较差，且高峰期拥堵，致使可达性较差交通道路情况6项目概况项目简介|项目区位|项目交通|项目指标经济指标：开发用地：3.3万平方米总建筑面积：30万平方米商业面积：7.4万平方米办公面积：7.6万平方米酒店面积：4.3万平方米公寓面积：1.3万平方米容积率：6停车位：850个业态组成：由一座大型购物中心、两座国际甲级办公楼、一座酒店、一座国际高端服务公寓、一座珍藏单位组成。项目用地较少，但在狭小的地块上排布了购物中心、两栋写字楼、一栋酒店、一栋服务式公寓及一栋珍藏单位，在副城市中心地块造了一个“微城”，匠心独具7内部解析8内部解析环球中心主要分为五大功能区域：写字楼、购物中心、酒店、服务式公寓、珍藏单位，高、低、内、外各功能区设置有专用入口，项目业态集中又互不干扰；项目在3万多方的小地块容载了30万方的商业，在城市副中心“造城”功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位9内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位来福士广场业态配比以购物为主、餐饮为辅，娱乐于餐饮占比较小，不能很好的起到聚集客流效果9.20%0.20%71.50%19.10%各行业面积占比娱乐服务购物餐饮2%0.50%77.90%19.60%各行业数量占比娱乐服务购物餐饮10内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位来福士广场在档次上是以价值导向为主导的购物中心，生活方式导向占比过小，与周边大量中高档客群定位有所差异6.40%0.70%92.90%档次占比生活方式价格价值个人时尚298386362661单位:平米价格导向价值导向生活方式11内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位来福士广场购物中子行业以个人时尚为主，符合年轻、时尚潮流的定位23.90%0.80%6.30%69.00%子行业占比食品杂货生活形态文化体育个人时尚205702381879单位:平米个人时尚购物生活形态文化体育7136食品杂货购物行业总营业面积为2.98万平米12内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位来福士广场首选品类为时装与精品超市，满足青年客群的潮流追求以及周边人群的便利性手表1%鞋8%珠宝1%个人数码4%化妆品3%皮具2%时装79%饰品2%个人时尚家电25%家居家饰75%生活形态精品超市90%休闲食品1%外卖食品1%烟酒茶1%健康保健7%食品杂货礼品2%文化用品1%体育用品97%文化体育13内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位百佳旗下高端精品超市入驻来福士广场，并首次以“Treat”命名，营业面积达6000㎡，成为其首选品类品牌Treat精品超市面积规模6452㎡首选品类分析——精品超市百佳旗下首家以“Treat”命名的高端精品超市14餐饮子行业占比占比上正餐（39%）与休闲餐饮（33%）占比较大，可满足周边商务客群以及青年客群需求33.10%39.20%19.50%8.20%子行业占比-餐饮休闲餐饮正餐其他餐饮小吃快餐15516523120单位:平米其他餐饮小吃快餐休闲餐饮2630正餐餐饮行业总营业面积为0.8万平米内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位15娱乐功能方面比较欠缺，以影院和电玩城为主，不能完全满足客群的休闲娱乐需求21.20%5.60%73.20%子行业占比-娱乐青年健康美丽家庭单位:平米娱乐行业总营业面积为0.4万平米2795215809价格导向健康美丽青年内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位16B1层整体为环形动线，中间增设穿插通道以提高展示性；业态布局以潮流服饰为主，引入品类杀手，强化潮流感官体验GAPTaglineH&M整体动线为环线，中建增设穿插通道，以提高商铺展示型B1西南角落设置具有强驱动的美食广场，拉动客群想内部循环布置较多的潮流服饰，同时引入HM、GAP等品类杀手，满足客群对时尚潮流的追求同时，也能强化消费者潮流感体验三个中庭的设置至内部动线较为复杂，对目的性消费客群造成一定的不便整体动线局部动线动线分析内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位171层整体为环形动线，中间增设穿插通道以提高展示性；业态布局以潮流服饰为主，引入品类杀手，强化潮流感官体验45分钟GAPCKH&M整体动线局部动线MonkiG-STARCKA/X整体动线为环线，中建增设穿插通道，以提高商铺展示型1层品牌以国际潮流品牌为主，引入A/X、CK、GAP、Monki等增强项目吸引力入口设置CK、A/X等亮点租户且营业面积较大，能有效的吸引外部客群眼球，以拉动客群导入与B1同样的三个中庭的设置致使内部动线较为复杂动线分析内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位182层单层面积较小，内部呈弧形动线，简单、方便；品牌设置以大众潮流品牌为主，入口处设置餐饮，以提升商业氛围BELLEmapEsprit整体动线局部动线only内部为半弧形动线，端点均设置出入口，方式内外联通性入口处设置休闲餐饮，提高客流滞留时间，为客群提供方便，同时增强商业氛围；中餐通过购物中心通联设置于外部塔楼，提高了整体商业价值与1F相比以牺牲了部分商业面积而打造的广场重在强调融入来福士的休闲生活概念，同时减少了高楼层不利于租金收益的影响动线分析外部广场西啤士餐吧驰走三味鼎泰丰内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位193层面积最小，内部呈单环形动线，动线简单、方便，设有影院与电玩等娱乐业态，带动客群，外部设有餐厅，可拉动客群内外联动星际传奇Mecity局部动线影院3/4F3层单层面积最小，内部为环形动线，动线简单、方便相对角落可视性最差处设置为影院，驱动客群向内流动，同时去掉4F较大面积，提高商业价值外部设有餐厅，可引导客流内外联动内部较2F再次减小部分商业面积，形成外部广场，进一步早就来福士的特色动线分析外部广场微爱旅行餐厅海棠晓月内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位20内部设有三个中庭，是主要人流节点，彼此联通性较好，可相互联动，并可作为内部营销活动场地，形成聚客效应，但主次区分不够显著，易造成消费者感官混乱内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位西陵峡巫峡瞿塘峡21中庭以“三峡”理念设计，通过立体的空间几何设计，巧妙利用水池把“三峡”中停流线顺畅的空间贯穿，成为其独特亮点内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位22B1F部分商家形象展示内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位231F部分商家形象展示内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位242F部分商家形象展示内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位253F部分商家形象展示内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位26内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位行政区域：武侯区所处方位：城南租售形式：只租不售价格：140元/㎡总楼层数：29层可租面积：78783㎡层高：3.9米车位数量：950个电梯：进口原装通力电梯T1:6部双轿厢，2部消防/货梯T2：6部电梯，1部消防电梯空调：中央空调；地板送风中央空调系统水电：2台供电，2台备用柴油发电机，平均为40KVA每层安保：24小时安保监控系统及保安巡视通讯：中国电信、中国移动、中国联通物业公司：仲量联行物业费用：26元/㎡/月27简介雅诗阁有限公司是全国最大的国际服务公寓业主和运营商，在亚太、欧洲及海湾地区的20多个国家，拥有37000套服务公寓单位。雅诗阁旗下共有三大品牌：集雅诗阁、馨乐庭以及盛捷成都来福士雅诗阁酒店雅诗阁来福士店为四星级酒店，是经过LEED绿色认证的静音酒店，共有房间298个以商旅客群为主要客群内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位28服务式公寓，是指为中长期商住客人提供一个完整、独立、具有自助式服务功能的住宿设施，其公寓客房由一个或多个卧室组成，并带有独立的起居室、以及装备齐全的厨房和就餐区域。服务式公寓的本质是酒店性质的物业，但却融合了酒店设施与家庭特色为一体，并提供低于酒店价格的中长期住宿服务。居家特色是服务式公寓与酒店的最大区别之一。雅诗阁来福士拥有298套优雅豪华的服务公寓客房。从一房式到三房式客房，每间均设有独立的客厅及用餐区，并配备设施齐全的厨房、高品质家庭影院系统，无论是长期居住还是休闲度假均能让您在此享受到惬意舒适的生活。公寓内配套完善的商务中心、会议室和宴会厅可以助您轻松高效的进行各种商务活动。繁忙的工作之余，您可到健身房里休闲锻炼，也可在室内恒温泳池中尽情畅游、彻底放松身心，抑或到空中酒廊俯瞰成都动人心魄的城市天际线，置身专属于您的奢华氛围中品味诱人的鸡尾酒和精致的小食。内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位29简介将亚洲中心城市的CBD商务社交大平层引入成都，此种高端社交性的细分产品在成都属于新的产品类型。“珍藏单位”将由成都来福士广场大部分自持，仅10%对外出售，销售数量仅为76户，未来将形成顶尖的资源圈层，而与之匹配的物业服务体系，为凯德集团旗下雅诗阁及会所管家服务。据悉，其珍藏单位的楼王就其特性而言，极具CBD商务社交的显性特点并为其产品系中的卓越符号，凯德对其售价定位于8万/㎡，也说明了凯德对绝对稀缺的信心。受众为绝对高端客户的成都来福士广场珍藏单位，是成都市场2013年的标志性里程碑。内部解析功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位30亮点透析31亮点透析业态组合|环境布局设计|建筑风格设计|内部设计与布局项目亮点1、业态组合：70%为国际知名的时尚潮流品牌，50%为首次入驻成都或者旗舰店品牌，使来福士广场具有强力的驱动力每个楼层设置不同风格消费特色，便于消费者其目的性消费32亮点透析业态组合|环境布局设计|建筑风格设计|内部设计与布局33项目亮点2、环境布局设计源于长江“三峡”的理念将内部设计为三个不同风格的中庭，加强了消费者的消费乐趣每个楼层多部扶梯与直梯纵横交错，店铺的可视性与通达性强立体的空间几何设计，巧妙利用顶上水池把“三峡”中厅流线顺畅的空间贯穿，成为其独特亮点亮点透析业态组合|环境布局设计|建筑风格设计|内部设计与布局34项目亮点3、建筑风格设计由国际