房地产金融课件第四章

第四章住房抵押贷款的种类第一节住房抵押贷款业务分类概述第二节固定利率抵押贷款第三节可调利率抵押贷款第一节住房抵押贷款业务分类概述一、住房抵押贷款业务创新的原因（一）金融机构防范风险的需要（二）金融市场竞争的客观需要（三）政府住房政策和金融监管的需要（四）住房市场发展的客观要求第一节住房抵押贷款业务分类概述二、住房抵押贷款业务分类方式（一）按贷款利率是否变化划分固定利率抵押贷款是指在整个贷款期间按照事先确定的利率计算全部贷款利息，利率不再作调整的贷款方式。可变利率抵押贷款是指在贷款合同的有效期内，只规定最初一段时间的利率，在规定的时间到期后，就要根据贷款合同中事先约定的利率确定方法，按照当时的市场利率水平重新确定下一段时间的贷款利率，并按照性的利率计息。二、住房抵押贷款业务分类方式（二）按贷款期限的长短划分可以分为短期、中期和长期三种。（三）按贷款金额大小划分分为普通贷款和大额贷款两类。区分普通贷款和大额贷款的最根本的原因，是由于他们在房地产抵押的二级市场上具有截然不同的地位。对贷款方而言，区分普通贷款和大额贷款的意义是降低贷款风险。二、住房抵押贷款业务分类方式（四）以是否有政府优惠分类可以划分为政策性贷款和一般性贷款两种。（五）按贷款用途不同分可以分为新购房贷款、第二次购房抵押贷款、维修贷款、建房贷款等。三、我国住房抵押贷款的种类（一）按贷款用途分类1.中国工商银行的贷款种类。（1）个人住房贷款。（2）个人二手房贷款。（3）个人住房装修贷款。（4）个人住房抵押消费贷款。（5）个人商业用房贷款。（6）个人自建房贷款。三、我国住房抵押贷款的种类2.中国建设银行贷款种类。几种有特色的贷款种类：（1）与房地产商合作的个人住房抵押贷款，（又称按揭贷款）。（2）住房储蓄贷款。（3）企业住房基金合作贷款。（4）“零首付”个人住房贷款。三、我国住房抵押贷款的种类（二）按还款方式分类按照还款方式，我国目前抵押贷款主要有：一次还本付息、等额还款和等本金还款三种。此外，一些银行还提供了等比累进还款和等额累进还款的还款方式。（三）按委托性和自营性分类1.委托性个人住房抵押贷款。2.自营性个人住房抵押贷款，又称经营型、商业性贷款。3.个人住房组合贷款。第二节固定利率抵押贷款一、等额还款抵押贷款（一）等额还款抵押贷款的概念等额还款抵押贷款（constantpaymentmortgageCPM）也称完全均付抵押贷款，它是目前应用最广泛的一种抵押贷款，在整个贷款期限内采取本息均等偿还方式，以固定利率按月偿还贷款本息。每月付款额等于以贷款为年金现值计算的年金。一、等额还款抵押贷款1.还款公式。设本金为p，贷款月利利率为i,贷款期数为n（按月计算期数），每月还款额为a,由年金现值计算公式可得到还款公式为：111nniiapi一、等额还款抵押贷款在抵押贷款计算中，把p=1时的年金称为抵押常数，即等还款抵押贷款1元贷款每月还款额。设抵押常数为M，则，111nniiMi一、等额还款抵押贷款2.贷款余额的计算。贷款余额是指当分期付款在经过一定偿还期以后尚未清偿的贷款本金余额。贷款余额可以用年金现值的方法计算。偿还一定时期后，贷款余额实际上就是计算时点的年金现值。设贷款余额为p1,已归还期数为n1,根据年金现值计算公式，该时点的贷款余额为：111111nnnnipaii一、等额还款抵押贷款3.每月本息偿还额中本金和利息的计算。由上述贷款余额的计算方法，我们可以得出，还款期内某月本息偿还额中的本金部分就是该月相邻两期贷款余额之差。如果计算第N期约偿还额的本金PN，计算公式为：第N期月偿还额的本金PN=第N-1期贷款余额–第N期贷款余额计算出本金后，第N期偿还额的利息IN=月本息偿还额a–第N期月偿还额的本金PN。一、等额还款抵押贷款另外一种简单的计算方法是：第N期偿还额的利息IN=第N期贷款余额ⅹ贷款月利率第N期月偿还额的本金PN=月本息偿还额-第N期偿还额的利息IN一、等额还款抵押贷款（二）等额还款抵押贷款分析1.月本息偿还额中本金和利息的关系。这种贷款月还本付息的金额是固定不变的，剩余本金随着时间的推移而下降，每月本息偿还额中利息部分的比重逐步下降，而本金部分逐步上升。一、等额还款抵押贷款2.月本息偿还额与贷款期限、贷款利率的关系。从计算公式中可以看出，约本息偿还额与贷款总额、贷款期限、、贷款利率有着密切关系。在其他条件不变的情况下，月本息偿还额与贷款总额呈正相关关系，并随着贷款利率的上升而提高。延长贷款期限，月本息偿还额随之下降，最终趋于贷款总额与月利率的乘积。这说明了贷款期限增加到一定程度以后，延长贷款年限对月本息偿还额影响不大，对减轻借款人的还款压力作用十分有限。一、等额还款抵押贷款（三）等额还款抵押贷款风险控制1.利率风险。在固定利率抵押贷款的情况下，贷款利率在整个贷款合同期限内不随市场利率的变化而改变，金融机构承担了全部利率风险。控制利率风险最一般的方法是由借贷双方平分风险。等额还款抵押贷款利率一般高于可调利率初期的利率，并以较高利率的收益来冲抵利率变化带来的利率风险。一、等额还款抵押贷款2.提前还款的风险。提前还款风险主要包括两种形式：一是对于贷款机构而言，提前还款就意味着提前收回贷款本金，但贷款机构对这笔资金的运用可能没有事先作好安排，这样由于不能及时为这部分资金选择合适的使用方式而遭受损失；二是借款人在市场利率下降时，因为市场再筹资成本降低，出于理性选择再筹资而提前偿还贷款，那么，贷款机构就会因为贷款不能获得原来先约定贷款利息收入而遭受损失。控制提前还款风险的一般做法是约定提前还款的惩罚性条款。二、等本金还款抵押贷款等本金还款抵押贷款（constantamortiationmortgage,CAM）也称非均付固定利率抵押贷款，它是在贷款期内均匀偿还本金，而每期按剩余本金余额和约定利率支付利息。二、等本金还款抵押贷款（一）等本金还款抵押贷款的计算等本金还款抵押贷款每月偿还额的计算公式为：式中：at—第t期月还款额，t=1,2,3,……n；n—按月计算的还款期数；p—贷款额；i—按月计算的利息。111tpapitnn（二）等本金还款与等额还款抵押贷款的比较1.支付方式的比较。等额还款抵押贷款月支付金额是固定不变的；而等本金还款抵押贷款月支付金额则是逐年减少的。2.贷款余额的比较。等额还款抵押贷款的贷款余额始终大于等本金还款抵押贷款，但两者差距不大。二、等本金还款抵押贷款三、分级还款抵押贷款（一）分级还款抵押贷款的概念分级还款抵押贷款（graduatedpaymentmortgage,GPM）是指在贷款的最初若干年里，月还款额按约定的比率逐年递增，若干年后还款额均等，直至贷款全部清偿的贷款方式。根据预期通货膨胀率和贷款利率，可以设计出年限不同、递增比率不同的分级还款方案。分级还款抵押贷款在还款前期月付款额比较低。分级还款抵押贷款也可以说是贷款机构防范风险的产物。三、分级还款抵押贷款（二）分级还款抵押贷款的计算设贷款金额为p，贷款月利率为i，贷款期限按月计算为n，第一年月还款额为a，还款次数为t，假设在最初5年，每年分级还款，还款额的递增比率为g，该分级还款抵押贷款每月还款额可用下式计算：121212111111111ttttpaagiii1224111111ttagii三、分级还款抵押贷款1236111111ttagii1248111111ttagii30060111111ttagii三、分级还款抵押贷款公式的基本原理是，各年中月还款额的现值等于贷款额。它实际上把每年的月还款额先按年金现值公式折算为年初的现值，然后把年初现值按复利现值计算公式折算成贷款时的现值。根据上述公式计算出第一年的月还款额a,以后各年月还款按（1+g）的比例递增，从第六年开始，每月还款额开始固定不变。三、分级还款抵押贷款分级还款抵押贷款的特点：（1）在分级还款期间的月还款额小于月利息额，因此，随着付款时间的推移，贷款本金不是减少而是逐月增加，形成了负分期还款的现象。（2）分级还款抵押贷款月付款额在贷款前期小于其他贷款方式，在分级期结束后，月还款额大于等额还款抵押贷款。三、分级还款抵押贷款（3）由于分级还款月还款额的变化与居民收入水平特别是年轻人的收入变化趋势相同，降低了借款人前期付款的压力，符合这部分借款人的收入逐年增加的特点，从而扩大了抵押贷款的市场需求，拓展了贷款机构的抵押贷款业务。（4）值得注意的是，由于前期归还本金较少，因此与等额还款抵押贷款方式相比，在分级还款抵押贷款中借款人往往需要支付更多的利息。（5）为了降低违约风险，金融机构将更加关心房地产市场的变化情况，往往会要求相对较高的首付比例，同时，提前还款罚金和服务费也较高。因此，采用分级还款抵押贷款方式，金融机构的收益相对较高。三、分级还款抵押贷款可变利率的分级还款抵押贷款要求贷款利率与合同规定的市场利率指标相挂钩，当利率上升时，借款人有以下几种可能的选择：一是提高月付款额；二是在法规上允许的条件下对贷款延期；三是提高贷款余额；四是以上三种选择的混合。三、分级还款抵押贷款目前，常用的一种抵押贷款方式是所谓的附宽限期的抵押贷款，它实际上是分级付款抵押贷款的一个变种。是指在宽限期内支付息不还本，宽限期以后，按照等本金或等额抵押贷款计算的月还款额归还贷款。由于宽限期内付款较少，对许多购房贷款人来说具有吸引力。四、其他固定利率抵押贷款（一）气球式抵押贷款气球式抵押贷款（balloonmortgage）又称膨胀式抵押贷款、飘浮式抵押贷款，是指在贷款前几年中每月按固定数额还款，最后一次偿还所有贷款余额的抵押贷款方式。其特点是最后一次付款额比以前历次都大，最后一笔付款成为气球式付款（balloonpayment）。（一）气球式抵押贷款早期气球式抵押贷款和现在的气球式抵押贷款含义已经不同。早期气球式抵押贷款最大的特点就是本金偿还速度很慢，最后一期还款数额大，借款人还款压力较大。为了缓解借款人最后一次的还款压力，往往有以下解决方式：①对抵押贷款合同予以展期，贷款机构将适当提高利率并收取额外的费用。②借款人向金融机构进行再融资。③申请二次抵押贷款。④用其他房产或可以抵押的物品作抵押申请贷款，以归还部分或全部贷款余额。（一）气球式抵押贷款现代气球式抵押贷款又称为部分分期还款抵押贷款（partiallyamortilizedloan）,在贷款前期，借款人按照等额还款抵押贷款的月还款额归还贷款，最后一期归还剩余本金，其目的是为了向借款人转移通货膨胀风险。现代的气球式抵押贷款每月付款额是根据某一借贷双方都认可的名义贷款年限，按照等额还款抵押贷款还款计算每月付款额。而实际贷款年限是根据借贷双方谈判的结果而定，当实际贷款年限到期时，借款人需一次性支付所有贷款余额。（二）逆向年金抵押贷款逆向年金抵押贷款（reverseannuitymortgage）是专门针对老年人设计的贷款种类，借款人现金的流入与流出过程正好相反，在较长的期限内金融机构定期（一般也是每月）向借款人提供一笔现金，在贷款末期则由借款人一次性还清本息总额。（二）逆向年金抵押贷款逆向年金贷款实际上是把住房抵押给金融机构，由金融机构每月向借款的老人提供生活费用。这种贷款的好处在于再不立即改变房产所有权的前提下，能够解决退休老人“有房没钱”的问题，而且贷款人的风险很低，贷款收益具有很强的可预测性。（三）增值分享抵押贷款增值分享抵押贷款（sharedappreciationmortgage）是20世纪80年代美国出现的一种抵押贷款。该贷款方式出现的背景是，当时由