凯达土地分析园投资[1]..

报告：SAM-LV中山凯达项目|Page1凯达精细化工厂项目土地研究报告2010年10月报告：SAM-LV中山凯达项目|Page2报告：SAM-LV中山凯达项目|Page3项目分析12汇报内容3土地投资优化评估市场分析及营销定位报告：SAM-LV中山凯达项目|Page41.项目分析目标群定位分析项目概况项目定位市场分析报告：SAM-LV中山凯达项目|Page5项目概况报告：SAM-LV中山凯达项目|Page6一.宗地区位及用地1.项目区位该宗地位于中山市区中部,北靠张溪、西面临水（岐江）、南近富逸装饰材料市场，离中山步行街兴中广场紧1.3公里、东面员峰山。本项目地块是中山老城区沿江风景旅游区中不可多得的地块。项目所在地员峰山岐江报告：SAM-LV中山凯达项目|Page72.项目用地该项目宗地为国有土地，毛地面积约176亩,目前为中山市凯达厂区用地。该宗地拟规划为居住用地，土地权属明确。用地分析常规指标用见下表：名称指标折算成亩数用地面积117334176亩容积2.5--3.0（按3.0）公共绿化率33%9亩总建筑面积350000方其中商业面积300000方住宅面积50000方车库面积75000方报告：SAM-LV中山凯达项目|Page8二.宗地现状1.四至范围:东至合益路，南至金马厂，西至岐江，北至精达厂。2.地势状况：项目用地主要为中山凯达厂的厂区,地势平坦,场地标高与青溪路标高基本相一致。3.地上物现状地上物主要为凯达厂的生产厂房和办公区，另有一栋十五层展销办公大楼（约5000平方米）。厂区内绿化树木较多。4.空中线路、地下管线、人防、构筑物等情况（1）项目用地内地下管线较多，但均为凯达厂自用管线，没有横穿厂区市政的管线。（2）项目用地内没有需要保留的文物等设施。5.地质情况场地原为农田，厂区已有40年历史，无不良工程地质条件。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page9项目东面居民区项目正门报告：SAM-LV中山凯达项目|Page10项目所在地报告：SAM-LV中山凯达项目|Page11三.项目周边的社区配套1.周边1000米范围内的社区配套配套设施分类名称教育设施无医疗卫生设施无商业设施富逸装饰市场金融设施无市场张溪肉菜市场文化设施沿江景观绿化长廊体育设施无、员峰山小结：凯达厂周边原为工厂区，基本社区配套比较少，不足以为项目提供服务，该项目在规划实施时应考虑布置相应数量的生活配套设施。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page122.宗地周边1000米外可辐射到的主要公共设施如下(主要指青溪路沿线):公用设施种类公用设施名称教育设施北区中学、康乐园幼儿园医疗设施新中医院大型商业设施大信新都会、壹加壹、新旧步行街、中恳商圈文化设施石岐影剧院、金逸电影院体育设施大信海岸运动公园大型宾馆金钻酒店、国际酒店、富华酒店大型商住楼帝涛湾、滨江一号、大信海岸家园、中山奥园综合分析，从该项目沿主干路网步行20分钟内可方便到达以下二个中心，一是南面的老步行街商业中心，二是张溪康华路生活区，这些中心的设施能辐射为该项目服务。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page13四.项目周边环境由于历史原因岐江河两侧原为工厂区,工厂仓库林立，90年代后期，随着城市房地产的发展，原来的部分工厂企业,由于工业结构调整的原因，大多已搬迁改造，象石岐糖厂等企业；市兴中广场、河西岸的滨江一号的开发建设，拆迁了原来的许多工厂和破旧房屋，建设了以水景和生态环保为主题的高档商务中心区，大大改善了该区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，已成为中山市区上佳居住区位。但就本项目目前主要出行方向青溪路北段来看，仍有中山精达厂、中山金马厂等工厂企业，同时道路两侧房屋均较破旧，同青溪路南段及长堤路沿线景观相比，有一定差距，这是弱势所在。本项目西—南面为沿江居住区及商贸购物标志圈，将建设成为以水景和生态环保为主题的高档居住区，大大改善了周边区域居住环境，使得该区域住宅市场档次和品位急剧上升，为该项目的定位和提升档次会有非常积极的意义。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page14五.市政配套道路情况现状情况：（1）该项目距离的北环快速路段约5公里，北环对该项目的出行将会带来很大的方便，北环是中山市中心市区规划路网中的两个半环之一，是中山市规划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分。（2）青溪路规划为24米宽城市景观主干道，在项目周边有大量的绿地和水面，形成一道生态景观，既调节了空气，又避免了噪音，对项目带来的好处可谓多多。（3）轻轨交通，水上交通。离项目北段5公里远，为中山城区轻轨站（计划2010年底开通）——连接广州、珠海、江门，实现城际快速互通，开通后为本项目带来更多的高端目标买家。规划情况：本项目所属区域为中山市莲员路——员峰山旧城改造控制规划片区；围绕本项目周边将开通多条次干道市政规划路，连通张溪、员峰山、莲员路，使周边交通更趋成熟与便捷。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page15项目优势项目优势•受广珠中经济圈辐射•承接广珠中一体化的中转站•交通枢纽地位扩大项目区域辐射范围•轻轨开通、北环接驳老城中央配套项目位于石岐区，属于“老城中央”，区域配套辐射力强滨江+员峰山景观形象有利于项目提升形象及档次（江景项目热售）报告：SAM-LV中山凯达项目|Page16项目区位分析项目自身内部打造成为项目制胜之道广中一体化区域成熟度滨江新区由于未来市场供应量足，自发形成的豪宅区域更加成熟。迎接广中一体化发展，外围投资热潮涌入。未来区域优势更为明显。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page171.合作方介绍：土地方为中山凯达精细化工有限公司，为中山市国营企业，以生产销售化工为主营业务。2.合作方式（1）合作方式一次性买断土地使用权，单独开发。（2）操作方式与土地方中山凯达精细化工有限公司签定土地开发补偿协议，然后在市土地局办理土地出让手续，与市土地局签定土地出让合同交纳土地出让金，办理国有土地使用证。项目合作方式及风险评估报告：SAM-LV中山凯达项目|Page183.主要合作条件（1）与土地方中山凯达精细化工有限公司的土地价款及付款进度①土地价款：总占地面积为176亩，土地补偿费总额约为38720万元（以220万元/亩的价格计算，最终以实际测量面积为准，每亩单价不变，补偿数额多退少补），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。②付款计划：a.签订合同支付1亿元定金b.办理出让手续后即支付所有费用。三.总体评价该项目总体讲法律手续比较简单，购买方与土地方直接签订土地开发协议，然后在市国土局办理协议出让，合作风险相对较低。宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page192、市场分析及营销定位项目定位分析城区概况沿江项目个案状况周边土地拍卖个案报告：SAM-LV中山凯达项目|Page20石岐区概况报告：SAM-LV中山凯达项目|Page21按本年度中山国土公告，城区（包括石岐区、东、南、西、北区）平均楼价高于5369元/方；大于144平方的户型项目基本都为豪宅、别墅。结论：本项目建议产品定位宜高端，可考虑适当增加别墅产品。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page22该区域市场的基本特征表现如下：1）由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。2）从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为中山市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。3）区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业一般都为全市性定位，市场空间较为广阔。4)开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于外销市场的辐射力强。5)岐江沿江生活片区成为今年整个中山地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page23周边拍卖成交个案报告：SAM-LV中山凯达项目|Page24土地价格1.出让费用:与土地方的补偿价格按总规划占地面积计算。总占地面积为176亩，土地补偿费总额约为38720万元（以220万元/亩的价格计算），土地补偿费包括土地使用权转让及地上、地下建、构筑物、各种管线、设备、设施等的拆迁补偿费。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page252.周边地价的比较：①本年度中山城区周边拍卖成交地价的比较：拍卖公告一：台湾仔——303万元亩G23-10-9002国有建设用地使用权挂牌转让公告日期：[2010-01-05]G23-10-900284753.50商业住宅石岐区张溪东河北“台湾仔”386000000.00中山市中海房地产开发有限公司成交2010-01-20转让用地位于石岐区张溪东河北“台湾仔”，康华桥以东，由三块相连的土地捆绑作一宗土地进行公开转让，土地总面积84753.5平方米（折合127.1303亩）。土地规划容积率允许值为2.5,建筑密度为32%,建筑高度控制在60米以内。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page26拍卖公告二：西区——154万元/亩G20-09-9400西区建设用地使用权挂牌转让公告日期：[2009-12-14]G20-09-940079071.60商业住宅中山市西区后山村182000000.00中山市中洲房地产有限公司已成交2009-12-29土地总面积79071.6平方米（折合118.6078亩），位于中山市西区后山村，现状为已平整，土地用途为商业住宅，用地由三块相连土地组成。地块基准容积率1.5，容积率允许值2.5,建筑密度35%,建筑高度控制在50米以内。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page27拍卖公告三：西区——135万元/亩G20-09-0266西区建设用地使用权挂牌出让公告日期：[2009-10-09]G20-09-026624432.00商业住宅中山市西区富华道北侧49500000.00中山市明盛置业有限公司已成交2009-11-10土地总面积24432.0平方米（折合36.6480亩），位于中山市西区富华道北侧，现状为未平整，地上有临时建筑物，用途为商业住宅用地，使用年限为70年。土地容积率允许值4.5，建筑密度35%，建筑高度控制在80米以内。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page28公告三135元/亩公告二154万/亩公告一“台湾仔”303万/亩凯达项目报告：SAM-LV中山凯达项目|Page29②与项目用地以北中海所购得的“台湾仔”地块比较：据初步调查“台湾仔”地块的毛地每亩价为303万元，折到1.5容积楼面地价为3030元/平方；凯达厂项目毛地每亩补偿价为220万元，折到1.5容积楼面地价为2200元/平方。综合分析：该项目地价大大低于市场拍卖沿江的其他地块价位，而且本项目所处位置更为靠近中心商贸居住中心的老城区，本项目的交易地价有较高的抗风险能力。报告：SAM-LV中山凯达项目|Page30沿江项目个案状况报告：SAM-LV中山凯达项目|Page31滨江一号：周边项目楼盘名称：滨江一号销售证：中建房（预）字第2010098号,物业类型：小高层住宅、别墅开发商：中山广城房地产开发有限公司物业地址：中山中山一路(岐江河与狮窖河交界)所属区域：西区占地面积：36,081.0平方米建筑面积：109,635.0平方米总幢数：7幢总套数：189套均价：10000是否售罄：热销中价格范围：6800-10000容积率：2.3绿化率：43%物业管理费：2.38元/平方米报告：SAM-LV中山凯达项目|Page32产品价格电梯洋房8000元/平方米周边项目滨江一号是一个法式风情的景观社区，不论从法式新古典建筑风格的外立面到温馨浪漫的园林绿化，均融汇了法国经典的景观元素。目前我们处于沿江销售中心位置（将来的阿尔萨斯红酒屋），整个项目占地54.122亩，总建筑面积是109635平米，分两期开发，一期住宅部分为A、B两个区域，A区也称为塞纳河畔组团，共有4栋，A1和A3栋11层，A2栋14层，A4栋16层，户型面积为21