易居2013年宁波恒大海上半岛开盘营销执行报告..

卷首语从明天起,做一个幸福的人看海,听潮,自由自在从明天起,不关心堵车和雾霾我有一所房子,面朝大海,春暖花开从明天起,和每一个亲人通信告诉他们我在海上半岛那幸福的闪电告诉我的我将告诉每一个人给每一朵浪花每一座山取一个温暖的名字陌生人,我也为你祝福愿你有一个灿烂的前程愿你有情人终成眷属愿你在尘世获得幸福我只愿面朝大海,春暖花开易居中国·浙江区宁波事业部宁波恒大海上半岛项目组¤陆月谨呈：恒大地产上海公司宁波恒大海上半岛开盘营销执行报告E-HouseisaleadingrealestateservicescompanyinChinawithadiversescopeofservicer,widebrandrecognitionandgeographicpresence.第一篇区域市场分析第二篇项目工程情况第三篇项目卖点梳理第四篇推广企划策略第五篇营销推广战略2020/1/20汇报提纲政策研究象山市场分析竞争个案分析第一篇区域市场分析旺盛的市场需求，旅游地产的春天来了国际经验数据表明，如果人均年收入在2000-4000美元，消费将逐步转变为情感消费，即人们在追求物质消费的同时更追求精神消费。旅游的本质不是吃喝玩乐，而是身体与精神的放松，是人追求回归自然、亲近自然的一种行为。中国东部地区沿海省份人均收入已达5000-6000美元，上海、广州等大城市已达8000美元，旅游已经成为越来越多家庭休闲娱乐的必选项。因此，能够占据稀缺资源不动产，拥有景区“第二居所”成为投资者、置业者的重要投资方向。度假公寓、旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒店以及养老型酒店等等，在市场十分畅销。海南、舟山、山东、北海的一线海景度假房更是一房难求。时至今日，宁波人旅游度假仅依两湖（东钱湖、九龙湖）而居，还没有真正意义上的滨海旅游度假地产，亟需一个高端旅游度假地产项目填补市场空白。央五条:央行召集商业银行力挺首套房房贷央行召开住房金融服务座谈会，要求商业银行确保住房消费贷款的资源配置、提高按揭贷款发放效率并合理定价、不许停止个人购房贷款。不过，会议未涉及开发贷事项，也无文件出台。据悉，央行日前召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。央行副行长刘士余在座谈会上指出，近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署，严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，下一步应合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。宁波部分县市限购松绑可打首套证明享税收优惠五一小长假过后，宁波业内口头通报放松限购，购房资格审查由两地核查变为一地核查。此举被解释为宁波开始为楼市限购局部“松绑”。面对各路记者的采访，宁波市住建部门对此政策的存在都是矢口否认。中新网记者近日采访发现，宁波下属部分县市区已经实际在操作此项政策，只要拟购房地先前没有购房纪录就可打出首套房证明，而且还能享受首套房的税收优惠。鄞州区限购已经取消？鄞州区房管局给出了肯定答复。5月12日，该局工作人员告诉记者，只要在鄞州没有买过房子就可以打首套房证明，而且当天就可以拿到，“其他地方不算，现在只查购房所在地的。”宁波当地的工行、中行和建行都明确表示，个人住房贷款的政策目前并没有任何改变，商业贷款首套房个人住房贷款首付比例不得低于30%；二套房个人住房贷款首付比例不得低于60%；暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。象山市场整体稳步增长2013年至今象山市场较稳步增长，市区商品房成交均价约11700元/㎡。•随着象山港大桥的开通，镜面效应将加剧，2013至今象山市场成交量价平稳•但象山是内生性市场，客源以本地及周边为主，需求总量不会有根本上的改变客户需求面积段相对集中首购首改升级为当前主力，工薪客群实力有限，导致面积和总价段较前几年回落，成交面积段集中在80-140㎡，占据67%，成交总价段在150万以下，占据57%。对于本案的借鉴：可在象山本地主推75—120刚需户型丹城片区年去化量约20万方，目前存量25.4万方左右。主力面积集中在150平方米以下的首置和首改象山城区整体存量较大户型90㎡以下90-110㎡110-130㎡130-144㎡144-188㎡近1月成交情况面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）面积（㎡）套数（套）怡景雅苑————189018————10728————————巨和苑1622022450051251————4903125113玉兰雅府774389————13350110266019————132913丹桂花园————4905————292372091020464206915紫汀盛园941610713860126————14338107201311199018半岛康桥700680————————1807013058563611189海御官邸————————10629993672147748311827金域华府11980142481545286292333312249666214119东一华庭4400501039599————42003048003211700130合计567656923195029843166353828255993910323522780224象山整体售价体系趋稳价格依然是撬动销售的唯一法宝，整体均价维持在11000-12000元/㎡左右，部分高端项目价格在14000元/㎡以上金域华府16.22万方高层13827111-191紫悦馨园6.59万方洋房、高层1096387-196玉兰雅府4.5万方联排、多层、小高层15278111-194海御官邸一期7万方二期13万方高层14375158-360世茂天玺22万方联排、独栋、双拼14839275-350紫汀盛园6.3万方高层13500110-115东一华庭5万方小高层12200105-145邦泰城御园3万方高层909882-110邦泰城御园大目湾新城板块半岛康桥新城板块金域华府老城板块海御官邸玉兰雅府紫汀盛园紫悦馨园丹桂花园巨和苑楼盘名物业类型销售均价总量（套）销售率三季度销量季度售价存量（套）备注海御官邸高层1437599679.6%44（6782）14104203套（36365）目前仅剩余大面积户型金域华府小高层+多层1382799455.6%89（9387）14032441套（48706）之前封盘，重新销售巨和苑别墅+多层+小高层1260642743.1%22（1815）11634243套（20426）小面积户型拼户销售联排别墅21套，成交8套玉兰雅府别墅+多层+小高层1527630532.1%28（3123）15217207套（23851）40套联排别墅成交12套世贸·天玺高层+别墅148397775.3%10（2396）1500419套（5033㎡）高层未推，仅销售别墅紫悦馨园小高层+多层1096339881.7%10（1160）1204473套（9834）去化较稳定紫汀盛园小高层1350056143.9%43（5127）13587315套（34857）2013.4.19开盘东一华庭小高层1220034138.1%130（11700）12200211套（40000）当天成交99组邦泰城御园高层909823958.6%140（15885）9098561套（90000）处于开盘强销期低价产品相对去化速度略快，高端物业整体去化放缓象山个案销售情况0807091011(A)15131411(B)11(C)12(A)12(B)世茂大目湾项目项目基本指标：开发商：世茂地产产品类型：联排，小独栋，大独栋，小高层，高层总建面积：55.1万方近期销售价格：别墅均价14500元/㎡，高层均价8500元/㎡竞争个案分析邦泰城御园项目基本指标：开发商：宁波铁工置业有限公司交通位置：它是大目湾中距离内湾最近的楼盘，北临松兰大道，东接悦莱东路，西接望湖东路，南临规划四路产品类型：总建逾31万方，包括高层、小高层、别墅、商业四种业态。近期销售价格：均价约9000元/㎡竞争个案分析中国铁建山语城项目基本指标：开发商：中铁房地产集团宁波京城投资有限公司交通位置：象山象山大目湾核心区，北至新乐北路，西至规划6路，东南至松兰大道产品类型：板楼低层小高层近期销售价格：小高层均价为8800元/㎡，别墅均价为13700元/㎡，一次性付款可享98折优惠，按揭享99折。竞争个案分析市场总结宁波区域旅游度假地产需求旺盛，本案的部分产品符合旅游度假产品需求象山房地产市场成交量、成交价逐年稳步上升象山民营经济相对发达，由此诞生出的一大批老板支撑着房地产高端市场市场现状成交量低迷，价格成为撬动销售的唯一法宝，客户对高单价的产品接受度低，购房越来越趋向理性所以宁波市场所有产品可全推象山市场可推75—120㎡刚需产品第二篇项目工程情况项目四至项目东侧紧邻游仙路，东侧为沙滩与东海，东面视野开阔，风景优美。项目南、北、西侧均为丘陵山脉，山体景观资源丰富。项目的东侧是海鲜商业街、东南侧是五星级希尔顿酒店。东至游仙路海鲜商业街东侧东海东侧沙滩南、北、西、侧均为山脉南、北、西、侧均为山脉工程进度地块工程进度工程进度营销中心施工进度主体即将完工，营销中心预计6月下旬开放。现场营销中心第三篇项目卖点梳理十大价值体系筑就海景豪宅品牌价值交通优势区域资源增值保值9A精装户型优势园林景观建筑风格综合配套物业服务企业品牌——恒大地产、精品领航、全国十强恒大集团恒大地产集团恒大精品案例品牌篇恒大地产精工出品恒大集团，中国标准化运营的精品地产领导者恒大集团，香港上市公司，以民生住宅产业为主，集快消、商业、酒店、体育、文化等产业为一体的特大型企业集团。截至2013年底，恒大总资产3481.5亿元，员工48000多人，在广州、北京、上海、天津、重庆、深圳、合肥、济南、沈阳、长沙、南昌、南京、太原、郑州、成都、海口、哈尔滨、武汉等4个直辖市、29个省会及重要城市设立分公司（地区公司），在全国147个主要城市拥有大型项目291个。2013年，公司销售1004亿元，向国家纳税134亿元，创造就业岗位60万个。恒大有信心到2020年成为世界上行业内“规模最大、队伍最优、管理最好、文化最深、品牌最响”的“五个之最”国际顶级企业。恒大地产集团，国家一级资质房地产企业恒大集团旗下房地产开发公司，拥有中国一级开发资质。在多年的开发建设中，建立起标准化、科学化、系统化的质量管理体系，形成过程质量控制和创优机制。2004年起，公司全面实施精品战略，大规模整合优势资源，与国内外房地产相关行业龙头企业强强合作，真正实现了满屋名牌的精品产品。公司先后开发恒大御景半岛、恒大华府、恒大名都、恒大城、恒大绿洲、恒大金碧天下、恒大世纪旅游城等系列项目290多个，先后获得100多项国家级殊荣，产品已经成为全国享有广泛知名度和美誉度的强势品牌。恒大地产精品案例交通优势——象山港跨海大桥通车，与长三角更加紧密融为一体1小时宁波居家圈、2小时杭州度假圈，3小时上海都会圈交通篇跨海大桥便捷快速象山港大桥现已通车，加上已经建成的杭州湾跨海大桥、舟山跨海大桥，以及拟建的三门湾大桥等，可将象山更加亲密的与长三角融为一体，打造“1小时宁波居家圈，2小时杭州度假圈，3小时上海都会圈”。可吸引宁波、杭州及长三角重要都市新贵到象山旅游度假，也可以为其提供稀缺的一线海景不动产。象山港跨海大桥，1小时宁波居家圈、2小时杭州经济圈，3小时上海都会圈海山仙子国，东方不老岛，松兰山旅游度假区项目所在地爵溪镇，海山仙子国，东方不老岛——象山县城前哨，三面环山，优质天然沙滩。从象山城区有多条公交线路可到达项目所在地，自驾十分钟即可到达市区、客运中心，能够快速融入“1小时宁波居家圈，2小时杭州度假圈，3小时上海都会圈”。另，项目拟运行“乡村巴士”，海上半岛——丹城前两年免费，此后一元每人每次，海上半岛——宁波为25元每人每次。区域资源——坐拥东海一线海景，紧临松兰山旅游度假区大规划大未来