《不动产登记暂行条例》及实施细则解读

不动产登记政策和实务前言孟子曰：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心”。不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产，不动产物权是关系国计民生的基本民事权利。所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权水域滩涂养殖使用权无居民海岛使用权抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木所有权第二部分：（二）物权法的几个重要概念第二部分：（三）不动产物权的取得5第二部分：（四）与以往相比变化之处先说一下登记的概念：《不动产登记暂行条例》第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。（是记载，不是批准、许可、创设）1、物权种类增加载体：土地（国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权；承包经营权（农、林、草、养殖等））、海域地上定着物：房屋、林木等2、登记类型上变化初始登记——首次登记3、登记簿的编成：以宗地或宗海为单位，其上全部不动产单元都编入到一个登记簿；一个不动产单元是一本，所以，一个登记簿由多本组成；每一本里包括多页不动产单元的登记信息，如房屋所有权信息，还有抵押权、地役权、查封登记、异议登记、更正登记等情况，每一种登记信息为一页；像一本书一样，表单式的树式结构。4、不动产单元：无地上物的是宗地或宗海；有地上物的如房屋，以幢、层、套、间为不动产单元5、不动产单元编码：19位宗地代码+9为地上物编码（见《国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发〔2015〕41号）所附的《不动产权籍调查技术方案》）不动产单元代码的构成不动产单元代码由宗地（宗海）代码+定着物代码构成，采用七层28位层次码结构层级第一层第二层第三层第四层第五层第六层第七层代码值000001~999999000~999000~999AA~ZZ00001~99999A~Z00000000~99999999代码意义县级行政代码地籍区代码地籍子区代码宗地（宗海）特征码宗地（宗海）顺序号定着物特征码定着物单元编号6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外（《细则》第12条）境外申请人处分不动产的授权委托保留的认证或公证7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权进行公证，登记机构很难把握，风险很大（《细则》第14条）8、一并登记，主体一致（《细则》第2条），一并登记（《细则》第47条）9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设用地使用权登记的不得设定抵押登记10、*证书和证明只有《不动产权证书》、《不动产登记证明》两种；*证书分为单一版和集成版（见《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》国土资发〔2015〕25号）*要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书；*共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证*查封登记、注销登记不发证书或证明（天津市核发《核准注销通知书》）11、登记人员的要求（《细则》第8条）原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿人员“熟悉相关法律法规”、“具备与岗位相适应的专业知识”，国土部会同有关部门承担考核培训12、登簿前公告（《细则》第17条）13、单方申请和直接办理登记（《细则》第19条）；14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发（《细则》第22条）15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记（《细则》第34条）；16、业主的建筑物区分所有权的一并登记（《细则》第36条）17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记（《细则》第52、53条）制度顶层设计一条例及细则立法工作过程二核心制度内容解读三制度内容解读《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记暂行条例》《中华人民共和国物权法》《不动产登记技术规程》等法律法规规章规范性文件不动产登记规范化建设指导意见等行业标准《不动产登记数据库标准》等技术规范制度顶层设计1《不动产登记法》《不动产权利法》《民法典》（2017）自然资源产权制度改革/自然生态空间空间统一确权登记《自然资源统一确权登记办法》（2016）《不动产确权与争议调处办法》条例立法工作过程2国土资源部提交条例送审稿2条例公开征求意见3总理签署国务院第656号令，条例正式发布42014年3月10日2014年7月15日2014年8月15日2014年11月24日地籍司和登记中心提出草案初稿1实施细则立法工作过程2第一轮征求意见（有关部门、地方国土部门和督察局）2第二轮征求意见（面向全社会）3部务会审议，原则通过42014年5月2015年1月2015年3月26日2015年6月地籍司和登记中形成初稿1第二轮征求意见（面向全社会）正式发布（部63号令）52016年1月立法的总体考虑一条例的体例结构二条例的制度内容三核心制度内容解读立法的总体考虑一《物权法》确立的不动产物权法律制度框架第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。（物权公示原则）第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”（不动产物权登记生效原则）第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。（不动产物权何时生效）第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。（善意取得）立法的总体考虑一（一）以保护权利人合法权益，维护交易安全为核心功能定位，明确不动产登记的基本规则为重要方向。尽可能淡化行政管理的色彩，着重突出不动产登记的基本功能。（二）以《物权法》为依据，尊重实践和其他与不动产登记不冲突的现行立法。《条例》的起草始终贯穿“包容和创新”理念。以《物权法》的立法理念和基本制度为指导，在法律术语和具体制度设计上与《物权法》的规定基本保持一致，尊重其他法律的有关规定，吸收现行各类登记办法的有关内容，丰富登记的种类和内容。充分借鉴各地登记实践的有益做法和经验，对现行法律亟需修改的一些问题，按照先立后破的原则，在《条例》中做了创设性规定，力求立法能够顺应登记实践的新要求。立法的总体考虑一（三）以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。《条例》以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小”的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为出台细则和办法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细则予以细化规定。（四）以便民利民和保障交易安全为导向，落实实质上的统一登记。《条例》以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，达到实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易安全，方便群众办理。条例的体例结构二总则（第1-7条）不动产登记簿（第8-13条）登记程序（第14-22条）登记信息共享与保护（第23-28条）法律责任（第29-32条）附则（第33-35条）组织规范形式结构实质结构程序规范细则的体例结构二总则不动产登记簿登记程序不动产权利登记其他登记不动产登记资料的查询、保护和利用法律责任附则制度细化形式结构实质结构操作规范条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则不动产权利登记其他登记功能定位1不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原则，不创设新权利义务关系（意思自治），属于程序性行政行为。（科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界）不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于规范，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。功能定位1第1条：为整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益，根据《中华人民共和国物权法》等法律，制定本条例。（1）整合不动产登记职责。根据《国务院机构改革和职能转变方案》和国务院第31次常务会议确定的“四统一”精神，明确将土地、房屋、草原、林地、海域等分散在不同部门的登记职责整合由一个部门负责。将职责整合作为暂行条例的立法目的之一，旨在最大限度地消除分散登记的体制障碍，为不动产统一登记奠定制度基础，这是我国不动产登记立法过渡性特征的体现，也是“暂行”两字的体现。功能定位1（2）规范登记行为。这是程序性规范的内在之义，也是落实四中全会精神的体现。通过程序规范，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。《条例》全文频繁使用“依法”、“应当”、“及时”等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，规范登记行为。按照法定职责必须为的原则，不动产登记机构必须严格依法履责。（3）方便群众。通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。便民利民、高效服务是贯穿《条例》始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用服务的工作全流程。功能定位1（4）保护权利人合法权益。以“四统一”为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为基础，保障权利人合法的不动产物权。这是《条例》的根本出发点和落脚点，更是《条例》立法的核心。一直以来，社会上对《条例》的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易安全，绝非为了干预、增负或设卡。简言之，职责整合是基本前提，保护权益是核心目的、规范管理是重要抓手，便民利民是工作准则。功能定位1“不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措。”不动产登记房地产市场房地产税反腐败功能定位1突出体现和贯彻落实《物权法》精神。《物权法》已经有明确规定的，本条例不再重复规定。《土地管理法》、《城市房地产管理法》等其他单行法律，符合不动产登记“四统一”原则的内容，也是《条例》的立法依据。对于其他单行法中与“四统一”原则不符的内容，将会作出统一的调整，以利于《条例》的实施。关于立法依据条例的基本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则法定原则21、工作原则保护权益（第1条）严格管理（第4条第2款）方便群众（第4条第2款）2、法律原则统一登记原则（第4条第1款）合法登记原则（第2条第1款）申请登记原则（第14条）属地登记原则（第7条）稳定连续原则（第4条第2款、第3款）法定原则2第4条：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记