第七章.土地增值税

1第七章土地增值税21993年12月13日国务院发布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》财政部于1995年1月27日颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》土地增值税自1994年1月1日起在全国开征。3一、概述概念土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权并取得增值性收入的单位和个人所征收的一种税。所谓土地增值，是指某一块土地因为周围环境的变化或者内在设施的完善，导致该土地在供求因素影响下发生地价上涨而形成的增值。4特点1.以转让房地产取得的增值额为征税对象2.征税面比较广3.采用扣除法和评估法计算增值额4.实行超率累进税率5.实行按次征收5二、纳税人纳税人所谓纳税义务人（简称纳税人），是指根据税法规定直接负有向国家缴纳税款义务的单位和个人。特点：1.不论法人与自然人。2.不论经济性质。3.不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。4.不论行业。6三、征税范围征税范围土地增值税的课税对象是有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。（一）征税范围的一般规定1.转让的土地，其使用权是为国家所有。转让非国有土地的行为均不征税。2.土地使用权、地上的建筑物及其附着物的产权发生转让。国有土地出让行为;未转让土地使用权、房产产权的行为。7三、征税范围3.转让的房地产要取得收入（有偿），对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，则不予征税。“赠与”仅指以下情况：（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为。（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。8三、征税范围（具体规定）(二）若干具体情况的判定以出售方式转让国有土地使用权、地上的建筑物及附着物的，属于土地增值税的征税范围。具体分为三种情况：1.出售国有土地使用权的。2.取得国有土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的。3.存量房地产的买卖。9三、征税范围（具体规定）1.继承、赠予继承不征（无收入）。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务的人不征；非公益性赠予征。2.出租不征（无权属转移）3.房地产抵押抵押期不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。4.房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自住房免征。10三、征税范围（具体规定）5.以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，暂免；将投资联营房地产再转让，征。6.合作建房建成后自用，暂免；建成后转让，征。7.企业兼并转让房地产暂免8.房地产的代建行为不征（产权未发生转移）9.房地产重新评估不征（无收入）11四、税率土地增值税四级超率累进税率表级数增值额与扣除项目金额的比率税率（%）速算扣除系数(%）1不超过50%的部分3002超过50%～100%的部分4053超过100%～200%部分50154超过200%的部分603512五、转让房地产增值额的确定土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额。土地增值额=转让房地产收入-税法规定的扣除项目金额一、收入额的确定纳税人转让房地产所取得的收入，是指包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益，不允许从中减除任何成本费用。13五、转让房地产增值额的确定扣除项目及其金额（一）新项目转让——房地产企业扣5项1.取得土地使用权所支付的金额取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用之和。其中，“取得土地使用权所支付的金额”可以有三种形式：①以出让方式取得的，为支付的土地出让金；②以行政划拨方式取得的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；③以转让方式取得的，为支付的地价款。14五、转让房地产增值额的确定2.开发土地和新建房及配套设施的成本（简称房地产开发成本）（1）土地征用及拆迁补偿费。（2）前期工程费。（3）建筑安装工程费。（4）基础设施费。（5）公共配套设施费。（6）开发间接费用。15五、转让房地产增值额的确定3.开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。开发费用在从转让收人中减除时，不是按实际发生额，而是按《实施细则》中规定的标准扣除，标准的选择取决于财务费用中利息支出的不同处理方法。16具体又分两种情况确定扣除：（1）纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（注：利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额）17五、转让房地产增值额的确定（2）纳税人不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。18【应用举例】开发费用的扣除某房地产开发企业同时期开发两个楼盘项目分别为“邕江湾别墅园”和“星河兰亭”，其中邕江湾开发项目支付的地价款为280万元，开发成本为520万元。由于同时开工企业缺乏资金，向北部湾银行借入款项2000万，利率为5%，邕江湾项目历时两年率先销售完毕，在增值税清算过程中，如何处理利息支出？19分析1、利息支出能够按照项目分摊，利息200万(280+520)×5％+200，利息按实际发生数扣除。2、利息支出不能够按照项目分摊(280+520)×10％20五、转让房地产增值额的确定4.与转让房地产有关的税金指在转让房地产时缴纳的营业税、印花税、城市维护建设税，教育费附加也可视同税金扣除。5.财政部确定的其他扣除项目对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%的扣除。2122五、转让房地产增值额的确定（二）旧房及建筑物扣除项目为（略）1.房屋及建筑物的评估价格。2.取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。3.转让环节缴纳的税金23五、转让房地产增值额的确定评估价格办法及有关规定所谓评估价格，指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。这种评估价格亦须经当地税务确认。纳税人有下列情况之一的，需要对房地产进行评估，并以评估价格确定转让房地产收入，扣除项目的金额。1.出售旧房及建筑物的2.隐瞒、虚报房地产成交价格的3.提供扣除项目金额不实的4.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。24六、应纳税额的计算转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳增值税税额的计算方法计算步骤：（一）计算增值额增值额=收入额-扣除项目金额（二）计算增值率增值率=增值额÷扣除项目金额×100%（三）确定适用税率依据计算的增值率，按其税率表确定适用税率。（四）依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数25六、应纳税额的计算【例题】某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。26六、应纳税额的计算解：（1）取得土地使用权支付的地价未及有关费用为1000万元（2）房地产开发成本为3000万元（3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5%=650（万元）（4）允许扣除的税费为555万元（5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20%加计扣除额=（1000+3000）×20%=800（万元）（6）允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）（7）增值额=10000-6005=3995（万元）（8）增值率=3995÷6005×100%=66.53%（9）应纳税额=3995×40%-6005×5%=1297.75（万元）27六、应纳税额的计算出售旧房应纳税额的计算方法计算步骤：（一）计算评估价格（二）汇集扣除项目金额（三）计算增值率（四）依据增值税率确定适用税率（五）依据适用税率计算应纳税额应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数28六、应纳税额的计算【例题】某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关税费计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土增值税额。解：（1）评估价格=600×70%=420（万元）（2）允许扣除的税费27.5万元（3）扣除项目金额合计=420+27.5=447.5（万元）（4）增值额=500-447.5=52.5（万元）（5）增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%（6）应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75（万元）29七、减免税优惠（了解）一般减免税规定（一）建造普通标准住宅出售，其增值率未超过20%的，予以免税。增值率超过20%的，应就其全部增值额按规定计税。普通标准住宅同时满足下列条件：1．住宅小区建筑容积率在1.0以上；2．单套建筑面积在120平方米以下；3．实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。30容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。31（二）因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产，免税。（三）居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征土地增值税。个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房（非普通住宅），经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，免予征收土地增值税；居住满3年未满5年的，减半征收土地增值税；居住未满3年的，按规定计征土地增值税。从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。32八、申报和缴纳（了解）纳税地点土地增值税由房地产所在地的税务机关负责征收。（一）纳税人是法人的转让的房地产的坐落地与其机构所在地或经营所在地同在一地时，可在办理税务登记的原管辖税务机关申报纳税；如果转让的房地产坐落地与其机构所在地或经营所在地不在一地，则应在房地产坐落地的主管税务机关申报纳税。纳税人转让的房地产坐落在两个或两个以上地区的，应按房地产所在地分别申报纳税。33八、申报和缴纳（了解）（二）纳税人是自然人的当纳税人转让的房地产的坐落地与其居住所在地同一地时，应在其住所所在地税务机关申报纳税；如果转让的房地产的坐落地与其居住所在地不在一地，则在办理过户手续所在地的税务机构申报纳税。34八、申报和缴纳（了解）申报纳税程序根据《土地增值税暂行条例》规定，纳税人应在转让房地产合同签订后的7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。【例题】根据土地增值税暂行条例规定，纳税人应当自（），向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。A.转让房地产合同签订后的10日内B.转让房地产合同签订后的7日内C.有关部门办理过户、登记手续之日起7日内D.有关部门办理过户、登记手续之日起l0日内【答案】B35作业：某市房地产开发公司2005年开发商品房对外出售，具体情况如下：1.按转让产权合同取得收入4000万元；2.支付取得土地使用权的金额800万元；3.开发成本1500万元；4.开发费用250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为10%）。计算应缴纳的各项税金(不计算企业所得税）。36公司计算应缴纳的有关税金如下：（1）应缴纳营业税=4000×5%=200（万元）（2）应缴纳城市