华维会智湖滨金陵项目案例分析_110111

湖滨金陵TheTitleoftheProposal2011年1月10日长三角经济圈上海市•长三角经济圈以上海为核心，包括江苏省东南部和浙江省东北部，是我国目前经济发展速度最快、经济总量规模最大、最具有发展潜力的经济板块。•随着沪宁、沪杭高铁的落成，整个长三角地区已经全面步入一小时经济圈。•南京市位于长江下游沿岸，是长三角地区第二大城市，是长江下游地区重要的产业城市和经济中心，是华东地区重要的交通枢纽。苏州市无锡市常州市南京市合肥市宁波市杭州市100km200km300km长三角主要城市宏观经济对比•2009年，南京市GDP排名全国第十七位，江苏省第三位，次于苏州、无锡•南京市人口、社会消费品零售总额、城镇居民人均可支配收入、城镇居民人均消费性支出均略逊于苏州GDP对比人口对比社会消费品零售总额对比居民生活水平对比数据来源于南京市统计局长三角主要城市总部经济情况•根据最新颁布的“全国35个主要城市总部经济发展能力(2010)”排名，上海排名第二，杭州排名第五，南京排名第六总部经济特点总部经济效应总部经济的需求•知识性•集约型•层次性•延展性•辐射性和共赢性•税收贡献效应•产业乘数效应•消费带动效应•劳动就业效应•社会资本效应•在城市化、市场化和国际化的大背景下，满足解决欠发达地区企业发展人才瓶颈的需求•满足中心城市在规模不断扩张过程中，制造业向外迁移而出现“空心化”条件下城市产业接续、经济可持续发展的需求北京丰台总部经济区•国美广场、托普科技园、丰台科技园……•收入突破1,000亿元大关，110家企业收入超过1亿元，总部楼平均每平方米创造出5亿元的科技收入、1,200万元的税收南京鼓楼总部经济区•西门子、朗讯、爱默生、松下、微软、博西电器等近50家世界500强企业和著名大企业的地区总部或分支机构•本土品牌苏宁电器集团，成为全国首家以IPO方式登陆中国股市的连锁企业，2007年实现销售收入854亿元，在全国拥有600余家连锁店，入选福布斯亚洲企业50强，2008年销售额突破千亿元大关，2009年成功并购日本著名连锁企业LAOX，成为鼓楼区发展总部经济最成功的品牌南京市行政划分南京市地图人口（万人）面积（km）行政区划•白下区•玄武区•鼓楼区•下关区•建邺区•栖霞区•雨花台区•秦淮区•江宁区•浦口区•六合区•溧水县•高淳县•26.46•75.17•24.77•28.30•82.66•376.09•134.60•22.69•1,572.87•912.33•1,467.12•1,067.26•791.98•46.65•51.53•67.37•30.65•22.72•43.21•22.18•25.33•92.73•54.87•88.76•41.37•42.43•南京市共有11区2县，其中南京中心城区包括白下区、玄武区、鼓楼区、下关区、建邺区、栖霞区、雨花台区、秦淮区。2009年末全市户籍人口约630万人，其中市区人口约546万人。六合区浦口区中心区江宁区溧水县高淳县南京市整体发展规划一主城三副城八新城区域内代表性建筑一主城•新街口地区•河西新城•南部新城•主城北部地区三副城•东山副城•仙林副城•江北副城八新城•桥林•板桥•龙潭•永阳•淳溪•滨江•汤山•禄口新街口新城市广场奥体中心大观天地MALL江宁区政府华东MALL仙林金鹰颐尚温泉禄口国际机场金地自在城龙潭物流基地市级商业中心2个区级商业中心27个市级商业副中心6个南京商业网点规划河西中心仙林新市区浦口新市区湖南路夫子庙火车南站江宁新市区1新街口234567891011市级商业中心市级商业副中心地区级商业中心•新街口•河西中心•湖南路•夫子庙•火车南站•江宁新市区•浦口新市区•仙林新市区•1迈皋桥•2中央门•3热河南路•4中保•5江东门•6瑞金路•7孝陵卫•8石门坎•9安德门•10河西南部•11东山•……公路铁路港口航空南京市交通概况•南京全市有8个长途汽车客运站，其中中央门车站是全省发车规模最大、客流量最大的客运站•京沪铁路、宁芜铁路、宁启铁路、宁西铁路以及宁合铁路交汇于南京，使之成为连接华北、华东和华中的重要铁路交通枢纽•南京港是全国第一大内河港口，长江沿岸仅次于上海外高桥和苏州港的第三大集装箱港，年吞吐量可达1.11亿吨•南京禄口国际机场距南京市中心直线距离为35.8公里，目前可满足年旅客吞吐量1,200万人次、年货邮吞吐量40万吨宁连高速宁合高速宁马高速机场高速宁杭高速沪宁高速绕城高速地铁一号线地铁二号线江宁区概况东山街道秣陵街道江宁区区位与其他区经济对比•江宁区位于南京市城南，与雨花台区、秦淮区、栖霞区相邻，区政府所在地为东山街道，总面积1,573平方公里地区生产总值对比人口对比社会消费品零售总额对比城镇居民人均可支配收入对比•2009年，江宁区地区生产总值、人口均在南京各区县中排名第一，城镇居民人均可支配收入与南京市基本持平，而社会消费品零售总额却排名第四数据来源于南京市统计局江宁区发展规划132678549101112东山汤山滨江禄口副城新市镇新城江宁区规划•根据《2010-2030江宁城乡总体规划》，江宁区规划为副城、新城、新市镇和新型社区四个等级，并重点发展1核3元，其中东山副城为重点发展区域•1核：东山副城，为江宁中心城市，将打造成国际化中心城区•3元：发展汤山旅游新城、禄口空港新城、滨江工业新城三个各具特色的产业新城•规划至2030年，江宁区城乡总人口为307万，其中城镇人口289万，城镇化率94%•1麒麟•2淳化•3土桥•4谷里•5秣陵•6湖熟•7龙都•8周岗•9陆郎•10横溪•11铜山•12丹阳江宁区交通情况公路•机场高速、宁杭高速均经过此区域•另有双龙大道、天印大道、宏运大道等高速路穿插其中铁路•南京南站落成后，南京市主要高铁、动车均停靠此站，将成为南京市重要的交通枢纽地铁•一号线站点：南京南站、双龙大道、河定桥、胜太路、百家湖、小龙湾、竹山路、天印大道、龙眠大道、江苏经贸学院、南京交院、中国医药大学•三号线站点：吉印大道、双龙大道、高湖路、天元西路、胜太西路、秦淮路、宏运大道、南京南站•六号线站点：南京南站、正德学院、佛城西路、将军路、秣陵、禄口新城、禄口机场机场高速宁杭高速宏运大道双龙大道天印大道京沪高铁地铁一号线地铁三号线地铁六号线江宁区与南京市经济对比GDP对比人均GDP对比社会消费品零售总额对比城镇居民人均可支配收入对比城镇居民人均消费性支出对比•2009年，江宁区GDP占南京的12%，社会消费品零售总额占南京的8%•近年来，江宁区人均GDP与南京差距逐渐缩小，从2005年的18%缩小至2009年的1%•2009年，江宁区城镇居民人均可支配收入比南京低754元，但城镇居民人均消费性支出反而比南京高489元江宁区东山副城发展规划经济技术开发区•江宁经济技术开发区目前共引进42个国家和地区的1,800多个项目，其中千万美元以上项目500多个，45家世界五百强企业投资•江宁区累计实现合同外资90亿美元，到位外资60亿美元，进区项目单体投资超过1,600万美元，投资强度达40万美元/亩•目前开发区内以电子信息产业、汽车制造及零部件产业、智能电网与电力自动化、软件研发产业为主江宁科学园•江宁科学园创建于1994年，1997年被国家科委批准为高新技术产业开发区，是全国唯一集大学城、风景旅游度假区和高新技术产业区为一体的开发园区•目前已有东南大学、河海大学、南京航空航天大学、南京工程学院等15所高校超过15万大学生进驻，同时还有4所大学准备入驻岔路口居住区（南站商贸区）东山老城区江宁经济技术开发区（百家湖）江宁科学园（大学城）江宁经济技术开发区（九龙湖）世纪华联顾家百货欧尚超市欧尚超市托乐嘉商业街华润苏果华润苏果殷巷平价超市大市口华意泰富黄金海岸女人街同曦假日百货同曦国际广场文鼎广场义乌小商品城江宁区现有商圈分析东山核心商圈欧尚/同曦/托乐嘉商圈岔路口/九龙湖/大学城商圈•核心商圈•黄金海岸广场、天印广场、华意泰富、金宝市场、女人街等•区域型商圈•顾家百货、文鼎广场、义务小商品城、华润苏果等•区域型商圈•欧尚超市、同曦假日百货、华润苏果等岔路口商圈九龙湖商圈同曦商圈欧尚商圈托乐嘉商圈大学城商圈东山核心商圈江宁区住宅项目分析•现阶段住户构成：地缘性客户、主城区价格挤压型客户、首次置业与改善型客户并存•将来目标客群：钟情于百家湖或方山等优美环境的高端客群、江宁开发区和科学园企事业单位员工及高校老师、金融证券业高收入人士、外企中高层管理人员、私营企业主、外地富裕阶层投资者、江宁区本地公务员、医生、律师等楼盘产品类型开盘时间开盘均价主力面积总套数已售套数去化率天泰青城单身公寓2010年11月12,50036-902109356%百家湖小公馆酒店式公寓、SOHO2010年10月16,00041-69320247.5%亚都天元居酒店式公寓2010年10月11,00043-683313711.2%胜泰华府单身公寓2010年11月14,80033-802449237%城市之光国际公寓CONDO公寓2010年11月12,00040-60121015713%•江宁区酒店式公寓主要沿地铁分布，楼盘以精装交付为主，面积区域以40-60㎡为主力户型，主力价格区间为60-70万元•从成交量看，低总价和精装修70年产权的单身公寓受到市场的热捧，销量一路看好，但面积偏大、采用调高设计、商住产权的项目市场反应平淡南京中山路9号云峰大厦17楼1702室TEL:86-025-83318555上海徐汇区凯旋路3500弄华苑大厦2号楼29B室TEL:86-021-34243782苏州东吴北路98号新苏国际广场7楼TEL:86-0512-66032002华维会智商务咨询有限公司UniwiseRetailConsultingCo.,Ltd.