韦司德国际草案1

银川韦司德office&公寓项目2009年7月市场研究office市场调研客户需求调查定位圈层定位市场动态近几年银川市写字楼项目开发量比较大，且新建小区内基本都存在独栋写字楼或公寓项目，但就目前而言基本都实现销售，空置或烂尾项目较少，基本销售率达到80%以上。，销售形式大都为整栋或整层销售。公寓房市场价格一路攀升，2005年至2009年的4年内，涨幅达172%，而目前以民生塞尚公寓、共享天地、建发现代城为表率的商住小公寓项目达到了一房难求的局面，也因为他们，从而带动了银川市新一轮的小公寓开发热潮。市场动态目前市场office项目分布office各项目销售价分布图紫金花商务中心派胜大厦中保大厦汽车大世界国贸大厦软件园投资大厦光耀美居黄河龙大厦恒泰大厦金茂大厦中房富力城邮政大厦老大楼东升大厦光耀大厦圣雪绒大厦建发现代城宝塔石化报业集团力鼎大厦合信大厦合信创展金海明阅金海明阅新财大厦人才大厦建工集团金源大厦本案30个项目紫金花商务中心派胜大厦合信创展汽车大世界国贸大厦中软件园投资大厦光耀美居金源大厦恒泰大厦金茂大厦中房富力城邮政大厦老大楼东升大厦光耀大厦圣雪绒大厦建发现代城宝塔石化报业集团力鼎大厦合信大厦新中央商务区CBD合信创展原中央CBD双集群，双中心紫金花商务中心派胜大厦合信创展汽车大世界国贸大厦中软件园投资大厦光耀美居金源大厦恒泰大厦金茂大厦中房富力城邮政大厦老大楼信通大厦光耀大厦圣雪绒大厦建发现代城房管局大厦报业集团凤凰商业广场合信大厦黄河龙大厦5290400040005200只租不售60005500400070007500只租不售只租不售47006300只租不售只租不售4800只租不售6500城只租不售77003700均价RMB5，700RMB6600元RMB4800元投资大厦舜奇兴庆区2002年40元整层,可分割销售7500元毛坯金茂商务中心隆盛兴庆区2008年只售不租290.45－20004680元毛坯国际贸易中心京能兴庆区2008年只售不租整层2600，可分割均价7000毛坯和信创展中心和信金凤区2003年只售不租、整层800-900平米,可分割销售均价：3800毛坯派胜大厦派胜金凤区2006年3-5层可租(租金35元/平米月,一年付)整层销售均价:4000毛坯圣雪绒大厦圣雪绒金凤区2007年只售不租整层800-1400不能分割销售均价5300毛坯恒泰商务中心恒泰金凤区2007年35-40元整层1348.33，可分割均价6000毛坯紫荆花商务中心易大金凤区2008年只售不租整层1200-1300平米，可分割均价5280毛坯建发现代城建发集团兴庆区2009-5-1不详1500平米/层均价6500精装信通大厦6087516龙海信通金凤区2008年未竣工整层1200平米，可分割均价4800不详市场动态office各项目租金价格分布图市场动态紫金花商务中心派胜大厦中保大厦汽车大世界国贸大厦软件园投资大厦光耀美居黄河龙大厦恒泰大厦建设大厦中房富力城邮政大厦老大楼东升大厦光耀大厦圣雪绒大厦建发现代城宝塔石化报业集团合信大厦合信创展金海明阅金源大厦本案RMB25元RMB20元RMB40元RMB40元RMB35元RMB38元RMB30元RMB38元RMB50元RMB42元RMB35元RMB50元RMB32元RMB36元RMB25元RMB30元RMB35元RMB40元荣横大厦均价：RMB35元市场动态目前小公寓项目价格分布图紫金花商务中心国贸中心东方公寓名人国际金马华庭骄子公寓中房富力城东方金地康晨一品建发现代城星光华公寓金海明阅鑫业大厦东方盛世本案RMB5500元RMB6000元RMB5300元RMB5000元RMB6900元RMB4500元RMB4500元RMB5390元未销售RMB5700元未销售未销售未销售未销售均价：RMB542016个项目名称层数面积范围均价优惠方式备注中房·富力城（公寓）C座17层47.43--101.515500元优惠60—80元D座为25层，15层以内开始销售价格为5750起，15层以上接受预订，价格未定中房银川公司开发建发东方公寓A座24层43――2456000元最低价6楼5410，最高价23楼6500元B座24层地上22层地下2层，价格未定，7月中下旬开盘，目前A座只有100平米以上银川建发集团开发骄子公寓12层53--955100-5400一次性优惠50元按揭优惠30元8楼阳面5409元宁夏荣恒房地产开发名人·国际公寓22层40--975700月底前购买可以优惠5%实名登记后终生享受1%优惠17层阳面5900元，优惠后为5605元，顶楼为复式宁夏住宅建设发展集团开发康晨一品12层35--1475150元9月底交房，接受预订4980元，7、8、9层5200元起宁夏英力特房地产开发金马华庭12层40—59.984500元一次性付优惠150元按揭优惠100元银川龙马房地产开发市场动态市场动态总结：整体office市场销售状态良好，销售价格稳中求升，市场均价达到RMB5700元可销售单位面积普遍大于300平方米，属高总价产品，资金占用量大新生代产品趋势向室内简装化方向发展，整体品质大为提高office产品投资回报率极高，明显高于其他类别产品达到8.42%；营业房投资回报率：4.8%：市场间隙：介于小型公寓（100平方米以下）至纯office（300平方米以上）的投资类升级版创意office客群分析客群分析客户需求调查目标客户特征目标客户定位客群分析客户需求调查0.05.010.015.020.025.019921996199820002002200420062008系列10.05.010.015.020.025.019921994199619981999200020012002200520062008系列1所有被访企业客群分析被调查企业成立时间：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业051015202550万以下50-100万100-500万500万以上系列1051015202550万以下50-100万100-500万500万以上系列1所有被访企业客群分析被调查企业年营业额：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0102030405060100㎡以下100-200㎡201㎡以上系列1010203040100㎡以下100-200㎡200㎡以上系列1所有被访企业客群分析被调查企业现办公面积：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0102030405人以下6-10人11-15人16-20人21人以上系列10510152025305人以下6-10人11-15人16-20人21人以上系列1所有被访企业客群分析被调查企业现有员工数量：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.05.010.015.020.025.030.0安静办公环境好价格低比较集中交通方便地段好面积合适费用低靠近市区、离商场近房租便宜档次好投资系列10.05.010.015.020.025.030.0安静办公环境好价格低比较集中交通方便地段好靠近市区商场房租便宜档次好投资系列1所有被访企业客群分析被调查企业选择办公环境的因素：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.010.020.030.040.050.0自有产权变化环境面积扩大房租太贵交通不便靠近商业区投资系列10.05.010.015.020.025.030.0自有产权变化环境面积扩大租金贵，想投资交通不便靠近商业区系列1所有被访企业客群分析被调查企业变更办公场地的原因：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业购买办公写字楼租赁办公写字楼购买办公写字楼租赁办公写字楼所有被访企业客群分析被调查企业的变更方式：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.050.0100.0是否系列10.020.040.060.080.0是否系列1所有被访企业客群分析被调查企业选择办公场地时是否征求员工意见：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.05.010.015.020.025.00%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%系列10.05.010.015.020.025.030.030%40%50%60%70%80%90%100%系列1所有被访企业客群分析被调查企业对此价格的接受程度：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.010.020.030.040.050.060.0自用投资系列10.010.020.030.040.050.060.070.080.090.0自用投资系列1所有被访企业客群分析被调查企业购买用于投资还是自用：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.010.020.030.040.050.060.070.0毛坯房简单装修提供装修套餐自己装修系列10.010.020.030.040.050.060.070.080.0毛坯房简单装修提供装修套餐自己装修系列1所有被访企业客群分析被调查企业期望的写字楼交房标准：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0510152025303540100㎡以下100-200㎡200㎡以上系列10.05.010.015.020.025.030.035.040.045.050.0100㎡以下100-200㎡200㎡以上系列1所有被访企业客群分析被调查企业对于面积的需求：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.02.04.06.08.010.012.014.0代收发邮件代租、代售休闲中心室内保洁会议室防盗、监控维修订餐系列10.02.04.06.08.010.012.014.0代收发邮件代租、代售休闲中心室内保洁会议室防盗、监控维修订餐系列1所有被访企业客群分析被调查企业对于物业管理的要求：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.02.04.06.08.010.012.014.016.018.0中央空调餐饮休闲中心订餐会议室接待室打字复印快递订票商务中心健身中心系列10.02.04.06.08.010.012.014.0中央空调餐饮休闲中心订餐会议室接待室打字复印快递订票商务中心健身中心系列1所有被访企业客群分析被调查企业对于写字楼配套的要求：受众目标:在4500—5500元/㎡购买可能性大于45%的企业0.010.020.030.040.00.8元1元1.5元2元2.5元2.8元3元4元系列10.05.010.015.020.025.01元1.5元2元2.5元2.8元3元系列1购买可能性大于45%的企业所有被访企业客群分析被调查企业认可的物业收费标准：受众目标:在4500—5500元/㎡0.010.020.030.040.050.0一次付清银行按揭系列10.010.020.030.040.050.060.070.0一次付清银行按揭系列1所有被访企业受众目标:在4500—5500元/㎡客群分析被调查企业的购买方式：购买可能性大于45%的企业我们的目标客户在哪里？我们的目标客户就应当是市场间隙所需要的产品，就应当是那些即想摆脱目前蜗居的形象不理想的小公寓，又买不起大面积写字楼的消费群体！通过以上的市场调查和分析，我们在寻找市场的间隙在哪里、我们不难发现，目前写字楼市场在卖2种产品1、300平方米以上甚至整层的写字楼产品总价很高，且后期运营费用很高2、100平方米一下小型公寓带办公的产品形象不佳，同时难以满足企业对办公空间的发展需求客群分析客户特性:他们已在业内经营若年，已完成人生第一桶金的积累他们出生在70后，在社会中学会了意气风发、百折不挠，他们在业内已小有名气，有车有房生活无忧，日子过的很小资他们具有投资眼光，不想租金被房东白白赚走，很想以租养房他们希望能有时尚气派的办公室，但又买不起太大的写字楼目