房产税、城镇土地使用税和耕地占用税1

§1房产税法•一、基本原理•二、纳税义务人&征税对象•三、征税范围•四、计税依据&税率•五、应纳税额•六、税收优惠•七、征收管理一、基本原理•房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。房产税的特点：•1.房产税属于财产税中的个别财产税；•2.征税范围限于城镇的经营性房屋；•3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。•自用、出租、出典二、纳税义务人&征税对象（一）纳税义务人：产权所有人。房屋产权属国家的，经营管理单位纳税；属集体和个人的，由集体和个人纳税；房屋出典的，由承典人纳税。产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由代管人或使用人纳税。产权不明的，由代管人或使用人纳税无租使用的，由使用人纳税。New!自2009年1月1日起，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人，依照《中华人民共和国房产税暂行条例》缴纳房产税。•（二）征税对象：房产•它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。•Notice:•房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。•【2005】对房地产开发企业建造的商品房，在出售前，一律不征收房产税。••【答案】×三、征税范围•城市、县城、建制镇、工矿区的房产•不包括农村。四、计税依据&税率•（一）计税依据1.从价计征--计税依据是房产原值一次减除10%-30%的扣除比例后的余值。（1）所谓“房产原值”，是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋造价或原价。自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。•几个需要注意的特殊问题：第一，以房产联营投资的，房产税计税依据应区别对待：（1）房产联营投资，共担经营风险的，按房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。第二，融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。••2.从租计征--计税依据为房产租金收入。•例题：某企业有原值为2500万元的房产，2005年1月1日将其中的30%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红50万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2005年度应纳房产税（）万元。A.24B.22.8C.30D.16.8【答案】B【解析】从价计征计税依据＝2500×（1－30%）＝1750（万元）应纳房产税＝1750×（1－20%）×1.2%＋50×12%＝22.8（万元）（二）税率•1.从价计征：税率为1.2%；2.从租计征：税率为12%，•对个人按市场价格出租的居民住房，暂按4%税率征收房产税。五、应纳税额•从价计征（房产原值—扣除比例）×1.2%•从租计征租金收入×12%（或４％）•【单选：2003】某企业2002年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元•【答案】C【解析】自身经营用房的房产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税=（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3=19.2+2.4=21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征=5×9（月）×12%=5.4（万元），企业当年应纳房产税=21.6+5.4=27（万元）。•【单选：2005】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2004年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（）。•A.288元B.576元C.840元D.864元【答案】A【解析】应纳房产税=1200×6×4%=288（元）六、税收优惠（一）国家机关、人民团体、军队自用的房产免征房产税。（二）由国家财政部门拨付事业经费的单位。为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位实行自收自支年度起，免征房产税3年。（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。••（四）个人所有非营业用的房产免征房产税。个人所有的非营业用房，主要是指居民住房，不分面积大小，一律免征房产税。对个人拥有的营业用房或者出租的房产，不属于免税房产，应照章纳税。（五）对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行（含国家外汇管理局）所属分支机构自用的房产，免征房产税。（六）经财政部批准免税的其他房产••1.损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。2.纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税。•3.在基建工地为基建工程服务的各种工棚、材料棚等临时性房屋，在施工期间一律免征房产税；当施工结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位接受的次月起照章纳税。•4.为鼓励利用地下人防设施，暂不征收房产税。••6.对高校后勤实体免征房产税。7.对非营利性医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。8.老年服务机构自用的房产。•9.对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房。•10.对邮政部门坐落在征税范围内的房产需交房产税，反之，则不交房产税。11.向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业暂免征收房产税。•单选：（2008年）某供热企业2007年拥有的生产用房原值5000万元，全年取得供热总收入2500万元，其中直接向居民供热的收入800万元。企业所在省规定计算房产余值的扣除比例为30%，该企业2007年应缴纳房产税（）•A.13.44万元B.28.56万元C.42万元D.60万元【答案】B【解析】对于兼营供热的企业，可按向居民供热收取的收入占其生产经营总收入的比例划分征免税界限。房产税＝5000×（1－30%）×1.2%×1700÷2500＝28.56（万元）•【多选：2005】下列各项中，关于房产税的免税规定表述正确的有（）。A.对高校后勤实体免征房产税B.对非营利性医疗机构的房产免征房产税C.房管部门向居民出租的公有住房免征房产税D.应税房产大修停用三个月以上的，在大修期间可免征房产税•【答案】AC•【单选：2006】某企业拥有A、B两栋房产，A栋自用，B栋出租。A、B两栋房产在2005年1月1日时的原值分别为1200万元和1000万元，2005年4月底B栋房产租赁到期。自2005年5月1日起，该企业由A栋搬至B栋办公，同时对A栋房产开始进行大修至年底完工。企业出租B栋房产的月租金为10万元，地方政府确定按房产原值减除20%的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（）。•A.15.04万元B.16.32万元C.18.24万元D.22.72万元•【答案】A【解析】纳税人因房屋大修停用半年以上，大修期间免征房产税。A栋房产2005年应纳的房产税=1200×（1－20%）×1.2%×4÷12=3.84（万元）；2005年4月底B栋房产租赁到期，B栋房产2005年应纳的房产税=10×12%×4+1000×（1－20%）×1.2%×8÷12=11.2（万元），该企业当年应缴纳房产税=3.84+11.2=15.04（万元）。七、征收管理•纳税义务发生时间：•1.纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。2.纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。3.纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。4.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。5.购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。••6.出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。7.房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。•8.new自2009年1月1日起，纳税人因房产的实物或权利状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产的实物或权利状态发生变化的当月末。•[2007]某企业2006年2月委托一施工单位新建厂房，9月对建成的厂房输验收手续，同时接管基建工上价值100万元的材料棚，一并转入固定资产，原值合计1100万元。该企业所在省规定的房产余值扣除比例为30%。2006年企业该项固定资产应缴纳房产税（）A.2.1万元B.2.31万元C.2.8万元D.3.08万元•参考答案：B答案解析：应纳房产税＝1100×（1-30％）×1.2％×3/12＝2.31（万元）纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。•例题：某企业2003年委托施工企业修建物资仓库，8月底办理验收手续，工程结算支出50万元，并按此成本计入固定资产。已知当地政府规定的扣除比例为30%，该企业2003年度应缴纳的房产税为（）。A.1400元B.1750元C.2800元D.4200元•【答案】A【解析】该企业2003年度应缴纳的房产税＝500000×（1－30%）×1.2%×4÷12＝1400（元）（按照9～12月计算税额）•多选：（2008年）下列各项中，符合房产税纳税义务发生时间规定的有（）A.纳税人购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税B.纳税人委托施工企业建设的房屋，自建成之次月起缴纳房产税C.纳税人将原有房产用于生产经营，自生产经营之次月起缴纳房产税D.纳税人购置存量房，自房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税•【答案】AD【解析】纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税。纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起缴纳房产税。•（二）纳税期限：按年计算、分期缴纳•（三）纳税地点：房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人，应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。