第七章 房地产权属登记制度与政策

L/O/G/O周天建环境与测绘学院土地资源管理系二○一二年十二月房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies第七章房地产权属登记制度与政策房地产登记概述房地产登记制度12主要内容房地产登记的概念，房地产登记制度的类型，房地产登记的目的和意义，房地产登记的任务，房地产登记的原则，《物权法》确定的不动产登记制度房地产登记的种类，房地产登记的体制，房屋登记的范围，房屋登记机构，房屋登记的基本要求，房屋登记的程序，房屋登记的时限，房屋登记的其他规定，房屋登记收费房屋权属登记信息查询3房屋权属登记信息查询概述，房屋权属登记信息查询范围，房屋权属登记信息查询的程序，对查询机构和查询人的要求第七章房地产权属登记制度与政策房地产权属档案管理房地产测绘45主要内容房地产权属档案管理的内容，房地产权属档案的特点，房地产权属档案的作用，房地产权属档案业务管理的内容，房地产测绘概述，房地产面积测算第七章房地产权属登记制度与政策掌握■熟悉◆12学习要求房地产登记的概念；房屋登记发证法定机关；房地产登记程序；登记发证的时限；几种特殊情况下的房地产登记；房地产登记收费；房屋登记信息查询概述；房屋登记信息查询；对查询机构和查询人的要求；房地产档案管理的内容；房地产测绘的概念和作用《物权法》确定的不动产登记制度；房地产登记的地域范围；房地产登记的种类；房地产登记的条件及当事人申请登记的时限；注销房屋证书；房地产面积测算第七章房地产权属登记制度与政策学习要求了解▲3房地产登记制度的类型；房地产登记的目的和意义；房地产登记的任务；房地产登记制度的特点；房地产权档案的特点；房地产档案的作用；房地产档案业务管理的内容第一节房地产登记概述一、房地产登记的概念◆■房地产登记是指房地产登记机关依法将房地产权利和其他应当记载的事项在房地产登记簿上予以记载的行为，是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房地产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。第一节房地产登记概述二、房地产登记制度的类型▲（两大类）■契据登记制（对抗要件主义）◇本质是权利在当事人订立合约时就生效◇登记机构只审查形式，只作权利状态记载而不确定权利（相当于备案）◇登记只具有公示力而无公信力，不经过登记只能在当事人中产生效力，不能对抗第三人◇法院可以裁定已登记的契约无效，登记机构对此不承担责任对抗第三人是指当两个债权债务关系标的物相同，双方发生争议，都主张享有对该标的物的权利时，有登记的一方就可受法律的保护，优先享有权利。第一节房地产登记概述二、房地产登记制度的类型▲（两大类）■产权登记制（成立要件主义）◇将登记作为房地产权利成立的要件，未经登记使不产生效力，不仅不能对抗第三人，即使在当事人之间也不发生效力◇分类（见下表）△权利登记制（德国、中国）△托伦斯登记制第一节房地产登记概述二、房地产登记制度的类型▲（两大类）权利登记制和托伦斯登记制类型起源特点权利登记制德国①登记机构对登记申请采取实质审查，登记权利的现状②登记有公信力，即登记簿上所载事项，对抗善意第三人，法律上有绝对的效力托伦斯登记制澳大利亚①房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力②已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载③登记采取强制登记制度④登记簿为两份，权利人取得副本，登记机构保留正本，两者内容必须完全一致第一节房地产登记概述三、房地产登记的目的和意义▲■保护房地产权利人的合法权益■保证交易安全，减少交易成本■为房地产管理奠定基础■为城市规划、建设、管理提供科学依据四、房地产登记的任务▲■做好登记簿记载工作■做好房地产登记信息化工作■做好房地产登记档案管理工作自学自学第一节房地产登记概述五、房地产登记的原则◆■权利主体一致的原则◇房地不可分割，房屋所有权人和该房屋占用的土地的使用权人必须为同一人■属地管理原则◇应到房地产所在地的市县房地产管理部门申请登记六、物权法确定的不动产登记制度■6.1不动产登记原则（三统一）统一登记制度■统一登记范围（登记那些内容）■统一登记机构■统一登记办法第一节房地产登记概述六、物权法确定的不动产登记制度■6.2登记机构的职责■查验资料■询问申请人■如实登记有关事项■其它【重点】不动产登记机构不得有的行为◇不得要求对不动产进行评估◇不得以年检等名义进行重复登记◇不得有超出登记职责范围的其他行为第一节房地产登记概述六、物权法确定的不动产登记制度■6.3不动产登记的载体（两类载体）■不动产登记簿－是登记机构的文件，是物权归属和内容的根据■不动产权属证书－登记机构颁发给权利人的证书，是不动产登记簿所记载内容的外在表现■两者不一致时，以不动产登记簿为准【2008年真题】不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不致的，以不动产权属证书为准。（）第一节房地产登记概述六、物权法确定的不动产登记制度■6.4不动产登记的生效时间■法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力（登记时）■因法律文书或政府征收决定导致变动的，自法律文书或政府的征收决定等生效时发生效力■因继承或受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力■因合法建筑造、拆除房屋等事实行为引起的变更，自事实行为成就时发生效力■法律没有规定应当登记的，自合同成立时生效，未办理登记的，不影响合同效力■法律规定处分需办理登记的，如未经登记，不发生物权效力第一节房地产登记概述六、物权法确定的不动产登记制度■6.5预告登记■为了保全一项请求而进行的不动产登记，该请求的目的是在将来发生不动产物权变动（将来实现的物权）■预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力（如防止开发商对预售房一房多买）■债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效【2007年真题】◆下列关于预告登记的表述中，错误的是（）。A.预告登记的目的是保障将来实现的物权B.预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记的，预告登记失效C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力D.预告登记的范围应当是商品房预售，主要是防止一房多卖（适用，但还有其他情况）第一节房地产登记概述六、物权法确定的不动产登记制度■6.6更正登记、异议登记■更正登记（原登记有误），类比变更登记（权利内容有变化）◇是对原登记权利的涂销，同时对真正权利进行登记◇权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有误的，可以申请更正登记■异议登记◇权利人及利害人对不动产登记簿中记载的权利提出异议计入登记簿中◇其法律效力是使登记簿中记载的权利失去推定的效力◇申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效◇异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿第一节房地产登记概述六、物权法确定的不动产登记制度■【2008年真题】◆权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。A.预告B.变更C.更正D.异议第二节房地产登记制度一、房地产登记的种类■■土地登记（五类）《土地登记办法》◇土地总登记（类似于人口普查）◇土地初始登记（类似于新生儿上户）◇土地变更登记（内容客体发生变化，土地权利人变化、土地用途）◇土地注销登记（使用权灭失）◇土地其它登记（更正、异议、预告、查封登记）土地无所有权登记、转移登记!第二节房地产登记制度一、房地产登记的种类■■房屋登记（四类）◇房屋所有权登记（4种）△房屋所有权初始登记(原始取得房屋所有权，如新建)△房屋所有权变更登记（权利内容发生变化，权利人法定名称变更、用途、面积增减、翻改建、部分房屋拆除、路面更改、门牌号等）△房屋所有权转移登记（主体发生变化，所有权人，由于买卖、赠与、交换、继承等原因）第二节房地产登记制度一、房地产登记的种类■■房屋登记（四类）△房屋所有权注销登记（灭失）◇房屋抵押权登记（2种）△一般抵押登记（房屋抵押权设立登记、房屋抵押权变更登记、房屋抵押权转移登记、房屋抵押权注销登记）△最高额抵押登记（房屋最高额抵押权设立登记，房屋最高额抵押权变更登记，房屋最高额抵押权转移登记，房屋最高额抵押权注销登记，房屋最高额抵押权确定登记）第二节房地产登记制度一、房地产登记的种类■■房屋登记（4类）◇地役权登记（如通行权）◇房屋其他登记（预告、异议、撤销、查封登记）【2006年真题】◆下列关于我国房地产权属登记的表述中，不正确的是（）。A.依法登记的房地产权利受国家法律保护B.当事人对房地产权利的取得、变更、丧失均需依法登记C.经法定登记机关登记的房地产权利具有对抗第三人的效力D.房屋因买卖、赠与等原因致使其权属发生变化的，应及时办理变更登记第二节房地产登记制度二、房地产登记的体制■■房屋和土地分别由房产管理部门和土地管理部门分别登记■个别地方实现了房地产统一登记（如上海）■国有土地上的房屋■集体土地上的房屋■具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物，可以参照登记三、房屋登记的范围■■直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构是法定的房屋登记和发证机关四、房屋登记机构◆第二节房地产登记制度五、房屋登记的基本要求■5.1以共同申请为原则，以单方申请为例外■可以由当事人单方申请的情形（只有一方）◇因合法建造房屋取得房屋权利◇因法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利◇因继承、受遗赠取得房屋权利◇《房屋登记办法》所列变更登记情形之一◇房屋灭失◇权利人放弃房屋权利◇其它第二节房地产登记制度五、房屋登记的基本要求■5.1以共同申请为原则，以单方申请为例外■建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房的登记（如物业管理用房、公用健身房）◇由开发企业在申请房屋初始登记时一并申请登记◇只在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书第二节房地产登记制度五、房屋登记的基本要求■【2008年真题】◆对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（）【2006年真题】◆房屋他项权利登记由房屋所有权人提出申请。（）第二节房地产登记制度五、房屋登记的基本要求■5.2以查验申请资料为主，实施必要的实地查看（需要实地查看所情形）：■房屋所有权初始登记■在建工程抵押登记■因房屋灭失导致的所有权注销登记■其它5.3按房屋基本单元进行登记■以套为基本单元■非成套住房，以房屋的幢、层、间等有固定界限的部分为基本单元■非住房以房屋的幢、层、套、间等有固定界限的部分为基本单元第二节房地产登记制度六、房屋登记的程序◆6.1程序■申请◇申请登记材料应提供原件，不能提供原件，应提交经有关机关确认与原件一致的复印件■受理■审核■记载于登记簿■发证第二节房地产登记制度六、房屋登记的程序◆6.2予以登记的条件（5条件）■主体一致■与规划证明材料及登记簿记载一致■申请内容与材料证明事实一致■申请登记事项与登记簿记载的房屋权利不冲突■不存在不予登记的情形第二节房地产登记制度六、房屋登记的程序◆6.3不予登记的情形（7条）■违法建筑■申请人不能提供合法有效权利来源证明或提供的不一致的■申请登记事项与登记簿记载事项冲突■申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值（成套房屋单独客厅、卧室）■房屋已依法被征收、没收■房屋被查封期间■其它第二节房地产登记制度六、房屋登记的程序◆6.4其它规定■权属证书的种类◇房屋所有权证书◇房屋他项权利证书■登记的公告◇公告是对可能存在异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议◇公告并不是房屋登记的必经程序◇是否有必要公告，由登记机构确定【2006年真题】◆我国房屋权属登记（）。A.具有公信力B.公告是必经程序C.是一项法定制度D.为权利动态登记E.可以制作颁发统一的房地产权证书第二节房地产登记制度七、房屋登记的时限◆登记类型时限（登记或不登记决定）国有土地范围内房屋所有权30个工作日集体土地范围内房屋所有权60个工作日抵押权、地役权登记1