第二章：资产评估的基本方法案例

2020/1/211第二章：资产评估基本方法第一节成本法一、成本法及其适用的前提条件（一）成本法的含义现实重置成本扣除其各项损耗价值来确定被评估资产的价值=重置成本-（实体性贬值+功能性贬值+经济性贬值）（二）成本法应用的前提条件1、应当具备可利用的历史资料；2、形成资产价值的耗费的必要性。2020/1/212二、成本法运用的思路及其各项指标的估算（一）重置成本及其估算（重新购建）复原重置成本：原来材料、原有标准、现实价格更新重置成本：新材料、现行标准、现实价格1、重置核算法成本构成现行市价人工成本比例法重置成本=直接成本+间接成本单位价格法直接成本百分率法例1：某企业重置购建设备一台，现行市场价格每台60000元，运杂费1000元，直接安装成本900元，其中原材料400元，人工成本500元，安装需要50个工时。根据统计分析计算求得安装成本的间接成本相对于直接成本的比率一般为50%，该机器设备重置成本为：2020/1/2132、物价指数法——现实物价指数被评估资产的重置成本=资产历史成本×资产评估时物价指数/资产购建时物价指数=资产历史成本×（1+物价变动指数）例2:某项被评估资产1996年购建,账面原值100000元,2008年评估,已知1996年和2008年该类资产定基物价指数分别为100%和150%。3、功能价值法（生产能力比较法）被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×被评估资产的年产量/参照物年产量例3：某面粉加工生产线的重置成本为700000元，年产量为3000吨面粉,待估面粉生产线的年产量4500吨。2020/1/2144、规模经济效益指数法被评估资产的重置成本=参照物资产的重置成本×（被评估资产的年产量/参照物年产量）XX→是个经验数据，一般在0.4-1之间。例4：某设备生产能力为年产A型产品12万件，目前市场上没有相同生产能力的的同种设备，市场上现有生产能力可年产A型产品15万件的同类设备，市场价格100万元。经测算，该类型生产设备的规模效益指数为0.5。2020/1/2155、统计分析法被评估资产的重置成本=∑某类资产历史成本×资产调整系数（K）其中：K=某类抽样资产的重置成本（R/）/某类抽样资产的历史成本（R）例5：评估某企业某类通用设备，抽样选择具有代表性的通用设备5台，估算其重置成本之和为30万元，而该设备具有代表性的通用设备历史成本之和为20万元，该类设备的账面历史成本之和为500万元。2020/1/216重置成本法与物价指数法的区别:（1）考虑的因素不同物价指数法仅考虑价格变动因素，复原重置成本；重置成本法既考虑的价格因素，又考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，估算复原重置成本和更新重置成本。（2）应用的物价水平不同物价指数法建立在某种或某类甚至全部资产的物价水平上；重置成本法是建立在现行物价水平和购建成本费用核算的基础上。2020/1/217（二）实体性贬值及其估算1、观察法（成新率法）：专业人士鉴定资产的实体性贬值=资产重置成本×实体性贬值率=资产重置成本×（1-实体性成新率）2、公式计算法(实际使用年限法)(1)实体性贬值率=实际已用年限/总使用年限名义已使用年限×资产利用率实际已使用年限+尚可使用年限（截止评估日资产累计实际利用时间/截止评估日资产累计法定利用时间）2020/1/218(2)资产实体性贬值=（重置成本-预计残值）×实体性贬值率=（重置成本-预计残值）×实际已使用年限/总使用年限例6：某资产于1995年2月购进，2005年2月评估时，重置成本为20000元，预计残值500元，已使用是10年，评估时尚可使用5年。根据技术资料，该资产在正常每天工作8小时，而实际每天工作7.5小时（一年按360天计算）。2020/1/219（三）功能性贬值及其估算1、超额运营成本法（1）计算超额运营成本超额运营成本＝待估资产的年运营成本-先进设备的年运营成本（２）计算净超额运营成本净超额运营成本＝超额运营成本×（1-所得税税率）（3）估计被评估资产的剩余寿命（4）计算待被评估资产的功能性贬值额功能性贬值额=∑(年净超额运营成本×折现系数)2020/1/2110项目技术先进设备技术陈旧设备月产量10000件10000件单件产品工资额0.80元1.20元月工资成本8000元12000元月工资差异年工资差异（1）减:所得税（25%）税后净超额工资（２）资产剩余年限5年（3）折现率为10%3.7908功能性贬值？？？（4）例7：某种机器设备，有关资料如下：2020/1/21112、超额投资成本法功能性贬值额=复原重置成本-更新重置成本注意:①复原重置成本与更新重置成本的差额为超额投资成本,视同功能性贬值；②如果以更新重置成本作为评估依据时,就不需要再确认功能性贬值了。（四）经济性贬值及其估算产品销售困难而开工不足或停止生产形成资产的闲置（参考书里例题p38）2020/1/2112（五）成新率及其估算1、观察法专业知识和丰富经验的工程技术人员成新率与实体性成新率的区别①实体性成新率只考虑使用磨损和自然损耗；②这一成新率是在综合考虑实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值的基础上确定的。2、使用年限法成新率=预计可使用年限÷总使用年限其中：总使用年限=实际已使用年限+预计使用年限3、修复费用法成新率=1-（修复费用÷/重置成本）2020/1/2113三、运用成本法评估资产的程序1、确定被评估对象，并估算重置成本；2、确定被评估资产的使用年限；3、估算被评估资产的损耗或贬值；4、计算确定被评估资产的价值。四、成本法的优缺点（一）优点1、评估经过更趋于公平合理；2、有利于单项资产和特定用途资产的评估；3、在不易采用市场法和收益法时，广泛应用；4、有利于企业资产保值。（二）缺点1、工作量较大；2、经济性贬值不易全面准确计算。2020/1/2114第二节：收益法一、收益法及其适用的前提条件（一）收益法的含义未来预期收益并折算成现（二）收益法应用的前提条件1、能用货币衡量未来期望收益的单项或整体资产2、风险也必须能够用货币衡量二、收益法应用的形式（一）资产未来收益期是有限的1、各年收益不等资产评估值=∑Rn/（1+r）n2、各年收益相等（即年金）形式资产评估值=A×∑1/（1+r）n1nt1nt1nt2020/1/2115例1：某企业尚可继续经营3年，营业终止后全部用于抵债，现拟转让。经预测未来3年的的收益额分别为300万元、400万元和200万元，折现率为6%。例2：某资产预计使用年限为5年,年预测收益稳定在150万元，折现率为6%。2020/1/2116（二）资产未来收益期是无限的资产评估值=年收益额/资本化率=A/r1、各年收益相等（即年金）形式（1）预测资产未来若干年（5年左右）的收益额（2）通过折现求出年等值收益额（A）A=∑Rn/（1+r）n÷∑1/（1+r）n（3）确定资产评估值资产评估值=A/r例3：某企业在持续经营情况下，现拟转让。各年预测收益相对稳定，在评估基准日预测未来5年的收益分别为在150万元、160万元、155万元165万元、160万元，折现率为6%。2020/1/21172、各年收益不等资产评估值=∑Ri/（1+r）n+A/r×1/（1+r）n例4：某企业预计未来五年的收益额分别为12万元、15万元、13万元、11万元和14万元，从第六年开始,以后个年收益额均为14万元,折现率为10%。2020/1/2118三、收益法中有关指标的确定（一）收益额的确定评估中收益额的观点：（1）净利润（2）现金流量（3）利润总额（二）折现率和资本化率的确定1、折现率包含无风险利率、风险利率和通货膨胀率，与利率有区别的；2、资本化率与折现率没本质区别，只是适用场合不同。（三）收益期限2020/1/2119四、应用收益法评估资产的程序及优缺点1、收集、验证信息资料；2、计算和对比分析有关指标及其变化趋势；3、预测资产未来预期收益，确定折现率或资本化率；4、将预期收益进行折现或资本化处理，确定被评估资产价值。五、收益法的优缺点（一）优点1、比较准确反映企业资本化的价值；2、评估的资产价值易被双方所接受。2020/1/2120（二）缺点1、预期收益的预测难度较大，受主观和未来不可预见因素的影响；2、一般适用企业整体资产和可预测未来收益的单项资产评估。2020/1/2121第三节市场法一、市场法及其适用的前提条件（一）市场法的含义也称市场价格比较法，被评估资产最近售出类似资产（二）市场法应用条件1、需要有充分发育、活跃的市场；2、有可比参照物及相关资料。2020/1/2122二、运用市场法评估资产的程序及优缺点（一）运用市场法评估资产的程序明确评估对象市场调查分析整理资料选择参照物比较调整差异☆参照物差异调整因素1、时间因素2、地域因素（对房地产价格影响因为突出）3、功能因素（功能越高，价格越高）2020/1/2123（二）优缺点1、优点（1）反映市场现实价值；（2）评估结果易于被各方了解和接受。2、缺点（1）有时缺少可对比的数据及应用；（2）不适用于专用机器设备、无形资产以及受地区、环境限制等资产的评估。2020/1/2124第四节：资产评估方法的比较和选择一、资产评估方法之间的关系市场法与成本法的区别1、成本法按现行价格确定重新购买该资产的价值（买者角度）；市场法是按市场上该资产的交易价格来确定资产的价值（卖者角度）；2、市场法的现行市价指资产的独立价格，在交易过程中采用，重置成本既包括资产的自身价格，还包括运杂费、安装调试费等；2020/1/21253、市场法的运用与原始成本无关，成本法一般要应用相关的原始成本和原始资料；4、成本法是按全新资产的购建成本和各项贬值确认资产价值，市场法按参照物价值调整确认二、资产评估方法的选择1、必须与资产评估价值类型相适应；2、必须与评估对象相适应；3、评估方法的选择还要受可搜集的数据和信息资料的制约人有了知识，就会具备各种分析能力，明辨是非的能力。所以我们要勤恳读书，广泛阅读，古人说“书中自有黄金屋。”通过阅读科技书籍，我们能丰富知识，培养逻辑思维能力；通过阅读文学作品，我们能提高文学鉴赏水平，培养文学情趣；通过阅读报刊，我们能增长见识，扩大自己的知识面。有许多书籍还能培养我们的道德情操，给我们巨大的精神力量，鼓舞我们前进。