第三章 房地产抵押贷款(修改后)

第三章房地产抵押贷款主讲人：李俊第一节房地产抵押贷款业务的内容一、房地产抵押贷款的概念抵押：指债务人或者第三人不转移对财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依法以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。房地产抵押：指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款：指抵押人向抵押权人提供房屋产权或土地使用权作为按期归还贷款的保证，在抵押人不能按期还款时，抵押权人有权依法处置该抵押物，并优先得到偿还的借贷方式。值得注意的几个问题：１、抵押权为担保物权２、抵押权的标的物为特定房地产３、抵押权是不转移标的物占有的担保物权４、抵押权为优先受偿的权利二、房地产抵押贷款的种类（一）按贷款对象分类：１、企事业法人房地产抵押贷款：指贷款银行向实行独立经济核算并能承担经济责任和民事责任，符合房地产抵押贷款条件的企事业法人发放的房地产抵押贷款。２、个人房地产抵押贷款：指贷款银行向符合房地产抵押贷款条件规定的个人发放的房地产抵押贷款。（二）按贷款用途分类：１、房屋开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业开发的房屋权利作抵押而发放的贷款。２、土地开发抵押贷款：指贷款银行以房地产开发经营企业拟开发土地的土地使用权作抵押而发放的贷款。房屋开发抵押贷款和土地开发抵押贷款又称房地产建设贷款３、购房抵押贷款：指贷款银行以上述企事业法人和个人所购房屋作抵押而发放的贷款。包括商品房抵押贷款、二手房抵押贷款等４、其他用途的房地产抵押贷款：指贷款银行所发放的不是适用于所抵押房地产的开发建设和购买的贷款，而是用于其他生产性或消费性贷款的抵押。（三）按贷款利率确定方式和计息方法分类：１、固定利率房地产抵押贷款：在固定利率条件下定期、定额还本，即在贷款后，每期（通常为一个月），借方除了按一定利率缴还贷款利息外，还须定额摊还本金。２、浮动利率房地产抵押贷款：允许贷款利率能在短期内（每半年或1年）随利率上升压力而作相应调整。３、可调利率房地产抵押贷款：可根据资金市场供需情况调整贷款利率的房地产抵押贷款。三、房地产抵押贷款的基本特征房地产抵押贷款的基本特征是指房地产抵押贷款的本质属性，这是它与其他贷款的区别所在１、以抵押为前提建立的贷款关系抵押贷款：按一定的抵押方式，以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款，是一种依据贷款项目的风险程度和抵押物价值评估发放的贷款。保证贷款：主要以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证或者连带责任保证为前提而发放的贷款。质押贷款：按一定的质押方式经借款人或第三人动产或权利作为质物发放的贷款。抵押贷款与质押贷款的区别：①标的物不同抵押：不动产，特别动产（车，船等）质押：动产及权利②是否登记抵押：合同登记生效质押：动产质押交付即生效权利质押合同登记生效③占有权是否转移抵押：债务人不转移占有权（仍可使用）质押：债务人转移占有权（债权人占有，不可使用）④权利的实现抵押权：主要通过向法院申请拍卖质押权：多为直接变卖２、以房地产抵押为条件的贷款房地产抵押贷款的实质是一种融资关系而不是商品买卖关系房地产抵押贷款的借方：目的是通过借款融资而取得购买房地产等资产的资金，实现对房地产等资产的拥有，而不是为了出售出押的房地产房地产抵押贷款的贷方：目的并不是要实际占有房地产，而是为了在贷出资金未能按期收回时，作为一种追偿贷款本息的保障。３、房地产抵押贷款的现实性房地产抵押贷款的现实性主要体现在它与保证贷款相比较之中保证贷款：保证，未来的非现实的责任担保（虚拟性）房地产抵押贷款：财产抵押，现实性的实物保证（现实性）四、房地产抵押贷款的作用１、增强工薪阶层的购房能力，促进住房自有化和房地产消费市场的发展２、增强房地产开发经营企业的经济实力，发挥自有资金的财务杠杆功能，促进房地产业的发展３、发挥储蓄功能，调节居民消费行为，促进经济的平衡发展４、确保银行贷款的安全性，保障银行贷款效益，促进房地产金融的发展第二节房地产抵押贷款的运作一、房地产抵押贷款的运作要素房地产抵押贷款的运作要素：指房地产抵押贷款业务开展的相关参与者和基本条件。（一）房地产抵押贷款的贷款人在我国指：经中国人民银行批准，持有《金融机构法人许可证》或《金融机构营业许可证》，并经工商行政管理部门核准登记的商业银行和其他从事房地产抵押贷款业务的金融机构。主要权利：①要求房地产抵押贷款的借款人提供与借款相关的资料，根据借款人提供的资料，决定贷与不贷、贷款余额、贷款利率等②要求借款人同意办理抵押物登记③贷款本息到期时依借款合同约定向借款人收取贷款本金和利息④要求借款人提前还款或停止支付贷款⑤必要时行使抵押权主要义务：①公布房地产抵押贷款业务的种类、范围、程序、利率等信息，并向借款人提供咨询②公开房地产贷款审查的资信内容和发放贷款的条件③受到贷款申请后，及时回复④对借款人经济情况依法给予保密等（二）房地产抵押贷款的借款人指经工商行政管理部门核准登记的企事业单位法人和具有完全民事行为能力的自然人。主要权利：①有权向多个独立的贷款人申请贷款并依条件取得贷款②按借款合同约定提取和使用全部贷款③拒绝借款合同以外的附加条件等主要义务：①如实提供贷款人要求的资料②配合贷款人进行调查、审查和检查，并接受贷款人对其使用贷款资金的情况和有关经济活动的监督③按借款合同规定用途使用贷款④按借款合同规定及时清偿贷款本息等（三）房地产抵押贷款的抵押权人和抵押人抵押权人：指接受房地产或房地产权利抵押作为借款人履行债务担保的贷款人。抵押人：将房地产提供给抵押权人作为本人或者第三人履行借款人清偿担保的法人、其他组织或者公民。（四）房地产抵押贷款的借款合同和抵押合同１、借款合同：指借款人向贷款人借款，到期偿还借款并支付利息的合同。特点：①诺成合同：即只要双方当事人就借款合同的主要条款达成合意，借款合同即告成立。②双务有偿合同：借款双方互享权利，互负义务。贷款人有贷款义务，借款人有按期还本付息义务。③大部分为要式合同要式合同：法律要求具备一定的形式和手续的合同。２、抵押合同：指债权人与债务人或第三人之间为担保特定债权的实现，而就特定的财产约定在债务人不履行义务时，债权人就该财产进行拍卖或折价、变卖，并从其价款中优先受偿的合同。特点：①设权合同：目的设定抵押权②从合同：为担保主合同债权而设立，若主合同不存在，抵押合同随之无效或撤销。③要式合同：书面形式签订，登记生效。当事人：抵押人和抵押权人合同内容：①抵押合同当事人的基本情况②被担保的主债权的种类、数额③债务人履行债务的期限④抵押物的名称、数额、质量、状况、所在地、所有权权属或使用权属⑤抵押担保的范围：主债权、利息、违约金、损害赔偿金、实现抵押权的费用等⑥当事人认为需要约定的其他事项（五）抵押房地产的估价、保险和抵押合同公证１、估价：贷款时，应当对抵押物价值予以确定。①贷款银行与抵押人（通常为借款人）协商确定②双方委托专业房地产估价机构评估确定２、保险：为保证贷款银行利益，一般要求抵押人对抵押物作相应保险。（保险期限不短于贷款期限）３、公证：抵押合同须公证（六）贷款比例、贷款期限、贷款利率１、贷款比例（贷款成数）：房地产抵押贷款金额／抵押房地产价值２、贷款期限：贷款从投放到收回贷款本息时的期限３、贷款利率：一般由中国人民银行制定（七）贷款偿还方式１、月等额偿还贷款２、等额本金偿还贷款３、递增式偿还贷款４、可变利率偿还贷款二、房地产抵押贷款的运作程序１、生产经营性房地产抵押贷款２、个人住房抵押贷款第三节住房抵押贷款保险一、国外住房抵押贷款保险机制（一）美国——政府机构担保与商业保险相结合１、政府机构担保⑴联邦住宅管理局FHA（FederalHousingAdministration）保险对象：中低收入居民最大承保额：100％抵押贷款借款优势：利率优惠首付5％，即可贷30年贷款款项来源：由借款人支付的保险费组成“互助抵押贷款保险基金”⑵退伍军人管理局VA（VeteransAdministration）保险对象：退伍军人及配偶最大承保额：非100％，部分担保２、商业保险保险对象：不符合政府担保保险的其他人群特点：①保险额仅限贷款金额的20％－30％②手续简便、范围灵活③服务便捷、险种多样（二）英德等欧洲国家——人寿保险和财产保险相结合１、人寿保险⑴产生原因：当借款人在保险期内因死亡、残疾丧失劳动力而无力偿还时，由保险公司给付保险金，借款人或其家人可以用这笔保险金来支付贷款余额，确保了其对房产的所有权。⑵办理要求：①保险金额与住房抵押贷款金额相一致②保险期限与抵押贷款期限相等③保单的持有人和受益人是贷款银行２、财产保险尽管西欧国家在法律上没有明文规定购房者必须购买房屋财产保险，但对于购房者来说，一套住宅常需要动用他们的多年积蓄，一旦遇到自然灾害，所造成的损失也是一般家庭不能承受的，再加上他们具有较高的保险意识，在实际运作时借款人一般都会购买抵押房屋财产险。这种将人寿保险和财产保险相结合的保险模式，其优势首先是可以降低银行的信贷风险，其次是最大限度地保障了借款人的利益。（三）加拿大——利用国家信用发展国家住房抵押贷款保证机制保险机构：加拿大抵押贷款与房屋公司（CMHC）保险对象：中低收入者特点：①在保险期内提供全额100%借款损失保险，期限最高长达25年②贷款利率优惠，最少只需支付5%首期房款即可进行购买（否则首期至少应一次付款25%）③国家信用担保，安全二、我国住房抵押贷款保险机制１、我国住房抵押贷款保险的概况我国目前个人住房抵押贷款实行的抵押加保险制度，使得住房保险成为获得住房贷款的一个不可或缺的环节。我国住房抵押贷款保险主要有三种形式：①房屋财产保险：保障因自然灾害、意外事故造成的房屋损失。②抵押贷款保证保险：保险公司承保商品房抵押贷款的贷款人（商业银行等金融机构）因借款购房者不能按期偿付债务而面临的风险。③住房抵押贷款寿险：该险种是保险公司向借款人提供的一种保额递减式的人寿保险。在保单有效期内如果被保险人身故或完全残疾，由保险公司代替贷款家庭偿还所欠的贷款余额。２、我国住房抵押贷款保险存在的问题（1）政府在住房抵押贷款保险和担保体制中缺位（2）保证保险与信用保险混淆（3）住房抵押贷款保险险种匮乏，保障范围不够大（4）房地产保险业务中对风险的划分不合理（5）保费昂贵，设计不合理３、解决措施（1）建立政府住房抵押贷款保险机构（2）大力发展商业性住房抵押贷款保险机构（3）银行加强对贷款风险的审查，实行自由保险（4）开发新的险种，发展真正意义上的保证保险和信用保险（5）制定合理的保费标准及保险期限（6）完善有关法律法规制度第四节房地产价格评估一、房地产价格特征及其构成房地产价格：房屋建设经营过程中全部社会必要劳动耗费所形成的货币表现。（一）房地产价格的一般特征１、区域性强２、受自然条件影响很大３、变异性４、长期趋势上升５、由需求决定６、政策性和计划性（二）房地产价格构成１、地产价格的构成①城市地租：指城市土地使用者为使用城市土地而向城市土地所有者支付的费用。②征地、拆迁、安置费用征地拆迁费：对原有土地所有者或使用者的经济补偿。安置费用：安置被征地或被拆迁者的生产和生活的必要费用。③城市土地开发费及开发利润城市土地开发：指平整土地和基础设施的配套工程。城市土地开发费：包括地质勘察费、基础设施配套费、三通一平费、开发管理费、利息和税金等城市土地开发利润：指城市土地开发投资的正常利润。２、房产价格的构成①房屋建设成本：指房屋从设计到地基处理、到整宗房屋可交付使用过程中所支付的全部费用。②房产的利润：指房地产开发经营企业的利润。３、流通费用①生产性流通费用：在实现房地产使用价值过程中引起的费用。②纯粹流通费用：指房地产买卖活动中所引起的各种费用。（三）房地产价格的影响因素１、普通因素⑴社会经济因素①人口状态和家庭人口②城市发展状况③储蓄及投资水平④财政金融状况⑤租、税、费的负担情况⑵行政因素①土地制度和土地利用规划②住房政策③税收制度２、区位因