烟台城市研究及目标地块简述(to林总) (1)

PART4定位篇片区总体发展定位研究烟台城市研究及目标地块简述控股集团·投资中心investmentcenter烟台市2013年GDP：5613亿，位列山东省城市排名2位2013年城镇居民人均可支配收入：32956元，位列山东省城市排名4位常住人口：696万，其中市区223万2013年六区商品住宅成交量及均价：389万㎡、6500元/㎡左右市场供求：烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。截止2014年6月末存量达705万㎡，去化周期近30个月，市场风险凸显。结论及建议：烟台经济基础较好，但受限于人口基数低，再加上2010年以来的土地供应过量，现阶段整体市场严重供过于求，市场风险凸显。如要进入烟台市场，建议在芝罘区和莱山区中心区位拿地，以销定产、适量开发。Part.1城市介绍3城市概况烟台市内辖六区七市，是我国首批沿海开放城市之一，是环渤海经济圈内以及东亚地区国际性港城、商城、旅游城。烟台YanTai高新区中心城区行政区划：烟台辖六区七市一县（其中芝罘区、莱山区、福山区、牟平区、开发区、高新区为中心城区）；地域面积：13746平方公里，其中市区2643平方公里；常住人口：696万人，其中市区223万人；烟台市2013年GDP总量排名山东省第二位，位于北中国第8位。烟台市人均可支配收入位列山东省第四位。2013年烟台市在北中国的GDP排名排名名称行政级别所属省份2013GDP（亿元）1北京直辖市北京19500.62天津直辖市天津14370.163青岛地级市山东8006.64大连副省级辽宁7650.85沈阳副省级、省会辽宁7223.76郑州省会河南6201.97唐山地级市河北61008烟台地级市山东56139济南省会山东5230.1910哈尔滨副省级、省会黑龙江5000排名2013年数据1济南市356482青岛市352273东营市339834烟台市329565威海市314426淄博市308897临沂市303178莱芜市291799潍坊市2838610滨州市2836311泰安市2820112济宁市2795613聊城市2608714枣庄市2523815日照市2509016德州市2481217菏泽市212362013年烟台市在山东人均可支配收入排名经济基础根据第六次人口普查的数据，烟台市常住人口696万，但是市内六区常住人口仅有223万区域常住人口（万人）芝罘区83.02福山区28.77牟平区46.76莱山区28.51烟台经济技术开发区31.28烟台高新技术产业开发区4.43龙口市68.83莱阳市87.86莱州市88.39蓬莱市45.11招远市56.62栖霞市58.97海阳市63.87长岛县4.4市内六区常住人口223万人口概况东进西拓南扩东进-烟台市规划重点发展高新区、牟平区、莱山区以及芝罘区滨海区域，打造东部新城。西拓-烟台开发区力主向西发展，着力打造八角城市副中心和大季家功能区。南扩-打造南部新城烟台市城市发展分“点-线-面”三步走，主城区实行“东进西拓南扩”的发展战略。中心发展：完善中心城区功能。带状发展：由中心向两翼开拓。全域发展：东部先行，多极带动烟台统筹发展。芝罘区莱山区烟台多级崛起一极领先“十五期间”（2001-2005）“十一五期间”（2006-2010）“十二五期间”（2011-2015）东进西拓南扩“一极领先，多极崛起”构建烟台城市发展新格局“一极领先”，就是以牟平区、高新区、莱山区、芝罘区、保税港区滨海区域为主体，全力推动东部高技术海洋经济新区领先崛起、率先突破，使之成为烟台全市新一轮发展的强力板块和增长引擎。“多极崛起”则是依托莱州湾、丁字湾、龙口湾，长岛资源优势，打造具有城市特色的西部增长极、南部增长极、北部增长极和培育海岛经济增长极。城市规划Part.2市场分析89烟台市六区商品住宅市场整体供过于求，供求比高达1.75。相对而言，莱山区、福山区、芝罘区市场供求矛盾较小。区域2011年2012年2013年2014年合计供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供求比福山区572810156796934272721791.52高新区61306517414224171921061.80开发区804571381318081353621981.83莱山区59196135716027312181441.51牟平区405702685454018235942.50芝罘区1455168531319349373942341.69合计44217743622653938925416416729551.75烟台市六区商品住宅历年供求走势商品住宅市场情况10烟台市六区公寓、别墅市场容量小且供应过量，普通住宅历年成交面积占比均在90%以上。年度普通住宅别墅酒店式公寓供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）2011年37616039132742012年38920620727122013年4983727534122014年23815922154合计1,501896672710432供求比1.672.483.24烟台市六区商品住宅分物业类型历年供求走势商品住宅市场情况11烟台市六区商品住宅价格平稳增长。商品住宅市场情况12存量和存销比均出现上涨，截止2014年6月末存量达705万㎡，去化周期近30个月，市场风险凸显。商品住宅市场情况132014年上半年烟台六区商品住宅企业排行榜中，全国性房企和本地房企平分秋色。商品住宅市场情况142014年上半年烟台六区商品住宅项目排行榜中，单项目1.7亿即可上榜，从侧面也反映出烟台大部分项目年可回收货值有限。商品住宅市场情况烟台市以芝罘区、莱山区、开发区、福山区、牟平区、高新区六大组团，构成多组团多核心的滨海带状组团城市结构。商品住宅市场板块划分芝罘区莱山区高新区开发区福山区牟平区烟台“中心之心”,交通便捷，配套完善，常住人口居六区之首，楼盘均价6000-10000元/㎡左右。烟台市政经文化中心、新市府所在地，丰富的山海资源吸引高端客群云集，楼盘均价居六区之首，7000-15000元/㎡左右。烟台市新兴区域，重点发展高新技术产业，东部新区规划唯一全域覆盖城区，价格增速较快，7000-12000元/㎡左右。烟台市工业集中区，城市GDP主要增长极，富士康、东岳、LG等大型产业园区聚集，楼盘均价5000-8000元/㎡。烟台市现代化工业城区及村改区，资源与配套相对落后，以城市化为发展目标，价格现处全市洼地，5000-7000元/㎡。烟台市陆域面积最大区域，旅游资源丰富，依附蓝色规划着力打造东部新城，以投资度假产品为主，价格6000-13000元/㎡。商品住宅市场板块划分Part.3进入研究17芝罘中心莱山中心芝罘只楚如在烟台拿地，建议对此四个区域重点关注。上述区域均是烟台政府重点发展区域或拥有稀缺资源的区域，市场风险相对较小。建议板块市场特征产品建议芝罘中心板块城市中心区，住宅价格高，商业集中但缺乏高品质购物中心都市综合体芝罘只楚板块烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主首置产品芝罘黄务板块山体资源丰富，南部新城核心区首置、首改产品莱山中心板块市政府所在地，价格处六区首位，中高端人群聚集特色高端作品、城市综合体、改善类产品芝罘黄务区域优选建议芝罘区区域面积：179.2平方公里。区域人口：常住人口83万（六区之首）。交通情况：交通运输发达，是山东半岛重要的水陆交通枢纽，已形成海、陆、空相衔接的立体现代交通运输体系。资源配套：海岸线长23公里，岛岸线长24公里，拥有丰富的海洋及旅游资源。未来规划：打造蓝色经济核心服务区。芝罘区为原市政府所在地，政经文化及科教中心，交通便利、配套完善加之南山北海资源特色使其成为烟台市最核心居住区域。芝罘区——中国历史上最早的外洋通商口岸之一，三面环山、一面临海，为烟台市中心区域。区域介绍板块名称中心区板块黄务板块只楚板块幸福板块芝罘岛板块板块范围青年路以东、红旗路以北红旗路以南青年路以西、幸福南路以南同三高速以南、幸福南路以北同三高速以北板块特征原市政办公所在地，完善的成熟配套，便捷的城市交通，稀缺的山海资源，成为烟台市改善性需求的首选。山景资源丰富，基础生活配套尚不完善，烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主。烟台刚性需求集中区域，以旧城改造项目为主居住环境及人口构成十分复杂。本地客户十分排斥此板块。中国最大的陆连岛，目前交通不便，规划不成熟，基本为原生态海岛地块。典型楼盘名仕豪庭柏林春天越秀星汇凤凰信达七彩华庭万科海云台价格水平8000-13000元/㎡6000-9000元/㎡6000-7000左右7000左右8000左右芝罘区可分为中心板块、南郊板块、只楚板块、幸福板块与芝罘岛板块，中心板块项目定位以中高端为主，刚需楼盘集中于只楚、黄务两大板块。芝罘岛板块幸福板块只楚板块黄务板块中心板块幸福南路同三高速红旗路青年路板块介绍21莱山区区域面积：285平方公里。区域人口：常驻人口28.5万（第六次全国人口普查数据）。区域经济：2011年175亿元，占六区10%。交通情况：交通路网完善，出行便捷，莱山机场位于区域西南侧。资源配套：拥有得天独厚的山海自然资源，是大学城的聚集区，商业、医疗配套完善。未来规划：未来5年，北部都市化，南部城市化。莱山区新市府所在地，拥有丰富的山海资源，交通便捷，配套完善，吸引高端客群云集，是烟台市最佳宜居区域。莱山区——1994年正式成立，已成为烟台市新的行政中心、新兴的文化体育中心和科技智力密集的现代化新型城区。区域介绍22莱山区可分为北部海景板块、中心区域板块和南部村改板块，依附优势景观资源及完善配套设施，住宅项目多分布于中心及北部板块，定位偏于中高端。板块名称北部海景板块中心区域板块南部村改板块板块范围观海路以东、科技大道以北，天越路以西观海路以西、山海路以东、荣乌高速以北荣乌高速以南，夹河以东板块特征拥有一线山、海景资源，交通便利，环境优美，配套齐全，为高端项目聚集区。市政府所在地，公共交通与配套齐全，项目多，体量大，为中高端项目聚集区。区域整体面貌较为落后，以大量旧村为主，位置相对偏僻，配套设施匮乏，住宅项目较少。典型楼盘银和怡海山庄二期、万象城上海滩花园、保利香榭里公馆暂无代表性楼盘价格水平8000-150006500-9000——中心区域板块南部村改板块北部海景板块荣乌高速板块介绍Part.4目标地块基本情况23烟台供实地勘察了三宗地，分别位于芝罘区和莱山区。目标地块分布夹河地块上车门地块丁家滩地块莱山区丁家滩地块位于中心板块，邻近市政府、烟台体育公园、烟台大学。丁家滩地块所属板块中心区域板块丁家滩地块目标宗地（800亩）目标宗地（108亩）距市政府直线距离1公里26丁家滩地块周边2公里范围内在售项目年去化水平在2-5万方，小高层价格在6500-7000元/㎡左右。近两年无住宅土地成交记录。项目成交均价（元/㎡）产品首开时间2013年2014年1-8月成交量（万㎡）成交金融（亿元）成交量（万㎡）成交金额（亿元）上海滩花园小高层7000小高层、高层2008.05.312.121.551.330.91金地格林世界小高层6500多层8500多层、小高层、高层2013.11.095.043.553.132.19目标宗地地块名称挂牌日期用地规模及容积率出让底价烟J[2013]2012号地块2013.08.14流标35亩2.51800元/㎡丁家滩地块周边市场情况108亩800亩芝罘区上车门地块位于黄务板块，周边山体环绕，地块内有两小型水库。芝罘岛板块幸福板块只楚板块黄务板块中心板块幸福南路同三高速红旗路青年路上车门地块目标宗地山上车门地块所属板块28上车门地块周边1公里范围内在售项目年去化水平在2万方左右，小高层价格在6000元/㎡左右，多层价格在7000元/㎡。土地公开市场价格50-100万/亩。项目成交均价（元/㎡）产品首开