福建霞浦赤岸公馆项目定位策划方案2011年

上海众亘营销策划有限公司2011.5霞浦赤岸（罗汉溪）项目定位策划提案致：金顶丰年房地产开发有限公司本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司Contents目录2项目及区域房地产市场的分析12项目酒店用地业态的市场分析、产品定位和营销策划项目住宅部分的市场分析、产品定位和营销策划45项目商业用地范围的市场分析、产品定位和营销策划3项目财务测算6众亘营销策划公司介绍本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司3第一部分众亘营销策划公司介绍公司背景案例范例本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司4第二部分项目及区域房地产市场的分析本项目地块及周边环境分析霞浦县城及其周边乡镇环境分析霞浦房地产市场宏观数据分析核心问题的提出与解决思路方法本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司项目概况5编号面积（亩）土地用途主要规划设计指标出让年限容积率建筑密度绿地率A03、B04104.602住宅≤2.3≤28%≥30%住宅70年B0333.911商业2.0≤FAR≤2.5≤35%≥20%商业40年25酒店1.9≤FAR≤2.1≤22%≥33%建筑限高：≤80米霞浦新区总用地面积：约108.9万㎡；土地用途决定了项目为城市综合体；罗汉溪、规划河道，项目具有天然的环境优势；容积率决定了项目的规模体量；1、本项目地块及周边环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本项目用地现状的分析61、本项目地块及周边环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本项目交通条件的分析71、本项目地块及周边环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本项目周边配套条件的分析81、本项目地块及周边环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司9本项目用地规划条件的研究分析A-03/B-04住宅地块有利条件：•建筑密度：≤28%•容积率：≤2.3•建筑限高：≤80m•多层以下（含多层）住宅面宽：≤50m适宜打造高品质居住社区别墅类产品、多层、小高层、高层产品均可在项目内实现地块周边及内部水景，别墅类、多层产品的居住品质得到保障不利条件：•建筑限高：≤80m•高层住宅面宽：≤36m•商业高度：≥15m•90㎡以下建筑面积比例：≥60%建筑面宽限制，增加了户型设计难度，会造成高层建筑的进深过大。商业高度要求会造成商业体量较大酒店物业成为本项目开发的难点90平米套型面积的限制几乎无法实现，根据市场情况配置户型配比建筑密度限制，很难在别墅产品和高层之间平衡合理化的比例需要市场研究、产品策划与建筑设计充分相结合，寻找到合理化的解决方案1、本项目地块及周边环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司项目SWOT分析101、本项目地块及周边环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦概况112、霞浦县城及其周边乡镇环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦人口分析122、霞浦县城及其周边乡镇环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦经济环境分析132、霞浦县城及其周边乡镇环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦城区结构与相互关系142、霞浦县城及其周边乡镇环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦人民收入水平152、霞浦县城及其周边乡镇环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦近、中、远期发展规划的分析162、霞浦县城及其周边乡镇环境分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司近三年房地产市场运行情况173、霞浦房地产市场宏观数据分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司房地产市场现状分析183、霞浦房地产市场宏观数据分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司未来土地供应分析193、霞浦房地产市场宏观数据分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司20本案太阳能光伏产业园区——一期规划面积2000-3000亩，打造高新产业集群政府规划：2011年要加快火车站周边占地107公顷的商务片区规划建设，推进休闲公园、站前公交首末站和机动车辆客运站、商务办公和高端住宅等一批项目的前期工作，启动赤岸大道北段商务带建设和五星级迎宾馆招商、征地和安征迁工作。年内计划投资3亿元以上，开工建设火车站货运场配套道路等项目。永辉超市霞浦一中霞浦七中北侧铁路现状赤岸东侧现状福宁医院万福嘉华地块周边现状及规划周边暂无教育配套，本项目用地附件将建设第三小学，建设局的邓副局长告知，本案不属于该小学范围，可挂靠龙头小学。其他社区居民可入三小。本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司房地产市场未来三年走势预测213、霞浦房地产市场宏观数据分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司商业用地核心问题的提出与解决思路224、核心问题的提出与解决思路方法本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司酒店用地核心问题的提出与解决思路234、核心问题的提出与解决思路方法本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司住宅核心问题的提出与解决思路244、核心问题的提出与解决思路方法本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司25第三部分项目商业用地范围市场分析、产品定位和营销策划霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析霞浦县商业发展与商业地产开发分析项目商业用地范围的规划和设计条件分析商业物业的产品定位及营销思路其他物业的定位及营销思路本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦县经济产业结构分析261、霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司人们消费结构分析271、霞浦县经济产业结构及人们消费结构分析霞浦人的消费特征、消费习惯、单日消费特点本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦县商业发展历程282、霞浦县商业发展与商业地产开发分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司商圈商业现状、主商圈和街道商业分析292、霞浦县商业发展与商业地产开发分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司商业未来供应格局（在售及潜在商业供应）302、霞浦县商业发展与商业地产开发分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司霞浦县商业格局及未来规划312、霞浦县商业发展与商业地产开发分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司用地周边交通的人流分析323、项目商业用地范围的规划和设计条件分析火车站人数统计旅游人群到达及离开本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司规划和设计条件分析333、项目商业用地范围的规划和设计条件分析本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司项目商业物业定位初步思考344、商业物业的产品定位及营销思路方案一：街铺——用于投资及满足周边人群生活配套需求方案二：集中百货加部分底墒——打造县城新的消费及商业中心方案三：针对旅游客人群或者县域专业市场（海鲜干货市场等）以下ppt结构调整为：本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司方案一测试：街铺——用于投资及满足周边人群生活配套需求35A、生活配套类需求调研样本采集普通消费者、经营户、投资人b、周边供应的同类产品分析客群、价格、现状经营情况c、普通消费者需求和方案测试特征、消费习惯消费者生活配套满意度分析对本项目的感兴趣程度d、生活配套类商家访谈需求和方案测试商户访谈列表经营户满意程度分析对本项目的感兴趣程度E购买商户投资型客户访谈需求和方案测试投资人访谈列表投资人投资心态汇总对本项目的感兴趣程度F、测试结论4、商业物业的产品定位及营销思路本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司方案二：集中百货加部分底墒——打造县城新的消费及商业中心36A、测试调研样本采集普通消费者、经营户、百货公司管理方b、普通消费者需求和方案测试特征、消费习惯消费者生活配套满意度分析对本项目的感兴趣程度c、商家访谈需求和方案测试商户访谈列表（可以和方案访谈的商户相同，访谈结论不同）对本项目的感兴趣程度D、集中百类商业中心百货公司管理方需求和方案测试对本方案的感兴趣程度商户访谈列表期望的项目定位需求何种配套及建筑特点F、测试结论4、商业物业的产品定位及营销思路本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司方案三：针对旅游客人群或者县域专业市场37A、霞浦旅游市场特征、未来发展b、县城专业市场特征（集贸市场、建材市场等）c、测试调研样本采集旅游人群消费者、专业市场经&经营商户、投资人D、旅游人群消费者消费特征、需求和方案测试特征、消费习惯旅游人群消费者消费需求消费分析对本项目的感兴趣程度对项目产品配套的建议（存包、休息、购买高品质送礼的物品海货&纪念品&台货&纪念品）E、专业市场经&经营商户访谈需求和方案测试商户访谈列表（海货、台货、摄影协会、纪念品）对本项目的感兴趣程度对项目产品配套的建议（政府打造力推、统一专业的商业管理、让人愿意滞留的环境和配套、开始合理的价格）F、购买商户投资型客户访谈需求和方案测试投资人访谈列表(可以和方案一测试的投资人名单相同，不同方向)投资人投资心态汇总对本项目的感兴趣程度g、测试结论4、商业物业的产品定位及营销思路本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司商业物业的产品定位及营销思路38目标消费者定位目标商户定位商业物业总量分析和定位对项目规划设计建议营销思路：成立专业商业管理公司向政府申报，代表形象主题的专业市场，税收上政策商业产品的销售策略：带租约出售、产权出售、经营权收回、出租收益、5年返租销售价格定位及策略商业推广主题定位项目推广策略（含费用估算）设计任务书4、商业物业的产品定位及营销思路本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司写字楼物业的产品定位及营销思路395、其他物业的定位及营销思路1、写字楼市场供应（现状分布&含溜房办公、客群分析、销售价格、租金）2、写字楼客户需求访谈3、写字楼产品定位客群定位价格策略产品定位及设计任务书写字楼产品的销售策略（拉网式排查、狼心团队出击、政府信息渠道和公关策略）项目推广策略（含费用估算）本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司写字楼市场分析40霞浦产业布局规划代表企业：中海油集团、台湾台塑集团临港工业区福宁园区三沙港区及台湾水产品集散中心工业产业规划发展将带来大量企业的集聚效应本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司写字楼市场分析41企业办公现状：小型企业租用榴房，大中型企业一般有厂房和自己的办公用房。写字楼市场供应：仅九龙街出售一部分办公产品，1000㎡起售，销售价格6000-8000元/㎡，总供应量约2.22万㎡。目前办公产品已售罄。60%为投资型客户，40%为自用型各户写字楼市场稀缺当地企业办公环境需要改善本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司写字楼市场分析42从霞浦地税局阮先生处了解到，在霞浦注册的公司570余家，仅200余家在城市经济总活跃。丰富的大型产业投资将会带来不少上下游产业链，存在巨大的商机。市场机遇与风险并存，关键在于如何把握和挖掘潜在客户。建议采用双塔模式，其中一栋，户型配位80-140平米的空间，公寓式的设计以方便客户调整使用。另外一栋以独立平层办公为基础，每平层面积1000-1200平米为宜。防范写字楼物业因城市产业发展的风险，写字楼定位时可考虑“办公居住化”，且适合中小企业需要。本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司47第四部分项目酒店用地业态的市场分析与产品定位企业目标及核心问题霞浦酒店市场研究普通酒店住客的方案测试能符合酒店配套的商业客户访谈整体定位及客户来源产品策划及规划建议对项目开发过程的建议本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司企业预期目标（项目目标：快速回笼）481、企业目标及核心问题本报告是严格保密的。上海众亘营销策划有限公司项目核心问题49方案一（持有型酒店）（略写）方案二（服务式公寓）（略写）方案三（投