海西自然生态补品市场

海西自然生态补品市场（暂命名）晋江市××××商业发展有限公司厦门市万程置业管理有限公司北京中社科城市规划与环境研究院厦门分院2012年5月28日项目概念性策划方案第一章项目发展背景CHAPTER01市场发展历程•上世纪80年代改革开放之初，在沿老福厦公路（324国道旧线），邻官桥镇区的内坑镇白垵村，自发形成了两个相邻的市场：一个是中药滋补品市场，一个是调味品市场。•经过20多年的发展，上述两个市场已经成为在闽南地区及至福建省内有重要影响力的市场，市场辐射范围甚至达东南亚一带；现有经营中药滋补品及调味品的商贩超过400户，年销售额超过10亿元。•由于市场是自发形成、并发展，市场形态相对较落后，到目前已遭遇发展的瓶颈目前市场存在的问题•1、市场陈旧，区内道路拥堵、杂乱，交易环境较差（调味品市场仍为铁皮棚户形式）•2、产品同质化竞争较明显，几乎每个商家的经营品种都一样（滋补品）•3、市场仍有后备进入人员，但已没有合适的商铺•4、市场不规范，各自为战，缺少统一的管理•5、各项功能不全、配套设施不齐，酒店、宾馆、休闲娱乐等都极为缺乏•6、市场总的交易额将近极限，上升空间已不大项目发起缘由及发起人•发起缘由–经营商家希望能由政府牵头对现有市场进行改造，以进一步拓宽市场规模，提升经营水平，突破市场交易瓶颈–晋江市、内坑镇以及白垵村村委会等各级政府部门均有意•发起人介绍–项目由晋江市内坑镇白垵村村委会、内坑镇人民政府，以及晋江市×××商业发展有发公司共同发起–晋江市×××商业发展有发公司是一家综合性的房地产开发公司，有着多年的商业房地产开发经验第二章项目选址及建设条件分析CHAPTER02项目选址•本项目拟选址于现状市场南侧–具体位置为晋江市内坑镇白垵村–临近旧324国道（老福厦线）–与南安官桥镇镇区仅隔一条小溪相望•地块呈南北短、东西长的狭长型–南北上宽约400米、下宽约220米，东西沿街面长约930米–总用地面积约26.36万平方米（390亩）•项目区位交通便捷–地块西侧为324国道旧线（老福厦公路）–地块北侧东大路规划改造为42米宽的官内线，并与南石高速及晋江火车站（内坑）相连，与二者距离均约1.5公里现状调味品市场白垵村村委会官桥镇区选址地块晋江火车站项目区位交通建设条件分析•地块大部分为闲置地，拆迁量不大–对项目影响较大、商业价值较高的沿街面，存在着较多拆迁，且有不少是新建房•西侧临近旧324国道线的沿街面，具备先期开发建设条件–邻近原有市场，可以充分利用原有市场的影响，迅速扩大市场知名度和市场占有率–沿街面长约400米，面宽仍略有不足•北侧临近东大路（官内线）的沿街面亦有较高商业价值–官内线改造后宽约42米，是连接南石高速与晋江陆地港物流园区的主要通道，并与晋江火车站相接–沿街面长约930米，不展有商业展示面，而且是今后市场的重要商业物流通道地块北侧的待拆迁房地块中部及南部为闲置地旧324国道第三章项目发展目标及开发方案设想CHAPTER03项目发展目标•1、基本的目标是对现有市场进行升级改造、改善市场交易环境，扩大市场规模；在此基础上，适当提升建设标准，增加市场的服务功能及各项配套设施，把本市场打造成功能齐全、环境一流、管理规范的现代化交易市场。•2、吸引更多的人在市场置业、经营，甚至吸引南安官桥的部分粮油经销商、食品经销商等，扩大市场经营范围和交易规模•3、远期目标是引导商家摆脱简单、且同质化竞争严重的纯贸易商模式，逐步向生产加工、品牌运营等产业价值链的高端转型，最终实现企业、商家、政府与社会利益的多方共赢。–1）成立行业协会，引导大型商家逐步由贸易商向品牌运营商、生产制造商转型，可先从产品的简单包装起步，继而延伸至产品生产、研发、品牌运营等–2）借助相关中医院、中医学院、生物科技学院、食品工程学院等相关技术力量，设置医疗咨询中心和产品研发中心。•4、加大宣传力度，扩大市场的知名度，打造闽南、福建省乃至在全国都有一定影响力的中药滋补品及调味品交易市场市场交易功能中药滋补品市场调味品市场物流配送功能集中冷藏库普通仓库海西自然生态补品市场展示功能研发功能大型停车场物流办公商务服务功能商务办公中心展示中心商务酒店餐饮/休闲/娱乐研发中心生产加工功能中小型超市生活居住功能市场功能定位远期项目概念性规划方案•概念性规划基本思路–沿旧324国道为市场主入口，并在东大街（官内线）预留次要主入口；主要入口均留出大面积商业广场；–市场内所有道路及道路退线均按较宽标准，留出足够商业空间和停车空间–主入口的两侧分别为滋补品市场和调味品市场，沿官内线的次入口东侧组团设置为交易市场（如粮油市场等），仓储物流区分布于地块中南部–商务酒店、综合商务办公楼、展示中心及商务配套服务区，配置于地块中部，并临近东大街（官内线上）的次主入口–市场的建筑形式以3-3.5F为主，1F为商业，2F为储藏，3F及以上为居住和办公；酒店、商务办公楼设计为高层建筑，展示中心作为研发中心的裙楼–所有建筑均设计为框架式结构基本经济技术指标•方案一：2-4层联体总用地面积26.36公顷总建筑面积223892㎡其中商业建筑面积117562㎡居住建筑面积106330㎡建筑基底面积66526㎡建筑密度25.23%容积率0.85净容积率1.3•方案二：2-4层双拼总用地面积26.36公顷总建筑面积158647㎡其中商业建筑面积117562㎡居住建筑面积41085㎡建筑基底面积66526㎡建筑密度25.23%容积率0.6净容积率0.92第四章项目开发组织与实施进度计划CHAPTER04公司组织架构•本公司将投资成立具有独立法人资格的项目公司负责本项目的开发建设，拟命名为“晋江海西×××市场开发有限公司”•公司实行董事会领导下的总经理负责制，所有权与经营权适度分离总经理办公室董事会总经理副总经理开发部工程部财务部行政人事部副总经理招商部策划部销售部项目分期及进度计划•项目拟分为三期开发–一期开发临近324国道的主入口附近的交易市场，计公顷–二期开发商务配套服务中心及部分交易市场，包括商务酒店，计公顷–三期主要开发配套生活服务区，计公顷•项目拟于2012年10月启动，2016年9月结束，整体开发周期为48个月，计4年–一期：2012年10月-2013年9月，计12个月–二期：2013年7月-2014年12月，计15个月–三期：2015年1月至2016年9月，计21个月第五章项目投资及收益分析CHAPTER05项目投资估算及资金筹措•按容积率较高的2-4层联体方案计算•项目匡算总投资6.29亿元–其中，土地出让金1.19亿元（按30万/亩、395.4亩，不含土地证契税4%）–项目开发建设投资约5.05亿元•资金筹措–自有资金投入约2亿元（前期启动资金）–银行贷款1亿元–销售收入再投资3.29亿元费用项目计费面积/说明单价金额（万元）1土地成本26.36万平方米12,336土地出让金390.00亩30万元/亩11,862契税4%4742前期工程技术费22.39万平方米60元/平方米1,343包括方案设计、可行性研究、工程地质勘察、施工图设计、人防易地建设等费用3建安费用22.39万平方米1,327元/平方米29,708交易市场（1-3.5F）19.6892万方米1,100元/平方米21,658商务酒店（18F，含装修）1.2万方米4,500元/平方米5,400商务办公及服务中心（18F）0.5万方米1,800元/平方米900展示中心（2F）0.5万方米2,000元/平方米1,000研发中主（2F）0.5万方米1,500元/平方米7504城市基础设施配套费22.39万平方米60元/平方米1,3435项目基础设施建设费22.39万平方米500元/平方米11,195含区内道路、广场、绿化、变配电工程、二次供水、排污等6管理费用22.39万平方米60元/平方米1,3437营销费用22.39万平方米50元/平方米1,1198建设期利息7.05%第1年5000万、第2年5000万，第2年末和第3年分别偿还本息2,1159其他费用按建安费3.0%监理/竣工图/规划/消防/环卫等验收89110不可预见费按建安费5%涨价等预备费用1,485项目总投资（合计）62,880销售收入估算配套设施建筑面积（㎡）可售面积销售均价金额（万元）备注休闲商业中心10,64010,6406,0006,3841F-8000，2F-4000综合商务中心18,26818,2684,0007,307展示中心5,29200不可售研发中心2,23200不可售商务酒店16,46200不可分割出售冷库4,97600可出租，收入暂不计物流中心5,3665,3666,0003,220交易市场160,656160,6564,25068,2791F-8000，沿街平均1万，内街60002-4F：3000合计223,892194,93020,25085,190投资收益•销售收入：约8.52亿元–可售面积约19.49万平方米，不含商务酒店、展示中心、研发中心•税费支出按销售收入20%，约1.7亿元•项目净收益：约1.365亿元–净收益=销售收入-总投资-税费=8.52-6.28-1.7=0.54亿元–另酒店按5000元平方米估价，建筑面积1.65万平米，约合8250万元–投资利润率：（0.54+0.825）÷6.28=21.74%，4年年均利润率5.44%–自有资金利润率：（0.54+0.825）÷2=68.25%，4年年均利润率17.06%社会效益分析•改善市场交易环境，并带来城市面貌的变化•市场规模的扩大，带来交易额的增加及人员往来消费增加，带来政府，直接带来政府税收的增加–预计市场交易额将扩大到目前的2.5倍，约为25亿元，增加约15亿元，按6-8%的税率，预计将直接增加政府税收1亿元–市场交易的商务人员往来及住宿、餐饮、娱乐等消费，带来的间接税收增加•市场交易及运营带来的人员就业岗位增加–预计市场商铺约1000户，按每家商铺5人计算，约可增加5000个就业岗位–市场管理服务人员约需30-50人–配套服务行业从业人员约1000人（中小型超市、酒店、餐饮、休闲娱乐等）第六章项目分析结论与建议CHAPTER06结论与建议•结论–项目的建设对市场的升级换代、整体城市环境的改善，以及促进人口就业、增加政府税收等均有重要意义；但项目自身投资的利润率不足。•项目总投资超过6.28亿元，但项目的净利润仅5400万元，即便考虑商务酒店的价值，净利润亦仅1.26亿；•项目总投资的年均利润率仅5.46%，仅略高于银行存款利率；而自有资金的年均利润率亦只有17.25%，尚不如小额贷款的利率•项目的整个投资期长达4年，不仅面临众多市场风险，还面临一定的资金风险•建议–由于市场建设不宜过多建高层，故项目容积率有所不足；为此，我们建议，项目地块最东侧约60亩的地块，做为项目生活配套服务区，以建高层住宅为主，消化容积率–建议向政府要求相关优惠政策，如商务酒店和展示中心、研发中心及城市广场地块（约50亩用地），以零地价或优惠地价出让；其余地块地价不高于30万元/亩