湖北孝感市城市商业地产市场调查报告

国家对房地产市场的进一步调控使得住宅地产处于薄利微销的时代，在住宅地产的“疲软”下，以特色营销作为项目的杠杆，撬动项目，使之实现我司整体战略和针对性支撑。孝感商业地产本身基础优势明显，对于后期营销策划有着强力支撑，我司建议通过对项目特色的挖掘，针对性的寻找营销策划方面的突破点，实现项目的利润和社会效应最大化。1.房地产宏观政策2.全国房地产总体市场分3.武汉、孝感商业地产分析4.项目商业基本情况分析5.项目商业SWOT分析6.总结国务院总理温家宝表示：“对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，我们的目标是要使房价回归到合理价格”。由此可见，国家在未来几年内对于房地产调控的政策是不会改变的，使房价回到理性是一个长期的目标，国家是有信心的。商业地产是未来房地产主要方向，现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。——调控助行业产品转型.1：住宅部分：10月当月，全国商品房销售面积9278万平方米，同比增长16.0%，绝对量比9月份减少1167万平方米，下降11.2%；全国商品房销售额5076亿元，增长27.0%，绝对额比9月份减少423亿元，下降7.7%。0200040006000800010000销售面积销售额商品房销售情况全国10月份10月份，新建住宅销售价格同比上涨10.6%，涨幅比9月份缩小0.7个百分点；环比上涨0.3%。与上月相比销售价格所占的比例，普通住宅销售占28%，高档住宅销售占39%，经济适用房销售占2%，商品房销售占31%。10月份新建住宅销售价格比较商品31%高档39%经济2%普通28%商品普通高档经济10月份，二手住宅销售价格同比上涨5.9%，涨幅比9月份缩小0.3个百分点；环比上涨0.1%，比9月份缩小0.4个百分点。10月份，全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为103.57，比9月份提高0.05点，比去年同期提高1.54点。综上所述，可以看出，目前全国的房地产走势稳中有降，投资的增长与需求的下降成反比，房价的波动也逐步走下行趋势，未来的整个前景是不乐观的。2011年下半年，土地市场出现分化。居住用地成交量显著下跌，地价结构性下降，市场总体表现冷清。同时商业用地则表现良好，供求总量稳中有升。相对而言，二线发展中城市的市场表现较为稳定，优于发达城市。由于土地财政的重要性依然不减，为实现供地计划的完成率，下半年各地有望迎来土地供应的增加。为促进土地成交，近期部分城市政府纷纷提供各种优惠条件吸引开发商，因此，房企入市购地的时机已经到来。10月份70个大中城市住宅销售价格变动情况(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有34个，持平的城市有20个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了17个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有2个，比9月份增加了1个。涨幅回落的城市有59个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有57个，比9月份增加了8个。(一)与上月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有38个，持平的城市有19个。与9月份相比，10月份环比价格下降的城市增加了13个。价格上涨的城市中，环比价格涨幅均未超过0.5%。(二)与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有13个，比9月份增加了6个。同比涨幅回落的城市有43个。10月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有51个，比9月份增加了1个。商业地产是未来房地产主要方向：现时的房地产是在调整，是在“挤泡沫”，尽管对企业打击不小，但在调整之后，行业发展的机遇和方式都会发生根本性的变化，而未来，房地产主要的趋势和方向将是商业地产。房地产市场调控政策的出台限贷政策、税收政策、土地规划政策等等限制了住宅的投资，它会让中国经济、中国的房地产市场发生根本性的变化。所谓的变化，就是产品的转变。调整涉及的地产产品主要有三个方面，一是高端地产，二是租赁市场，三是商业地产。如果前两个方面的前景不好，商业地产投资就成为未来中国房地产发展的根本所在。从目前的市场来看，开发商在商业地产项目上的投入明显加强，在政策的引导之下，房地产市场的产品结构发生转变，以住宅为工具的投资需求逐步转向以商业产品。随着人们生活水平的提高，城市居民对于商业消费的需求会越来越大，商业地产将具有更大的发展前景。在住宅市场被限制以后，商业地产的投资有比较好选择的。从整体上看，住宅市场并不太适宜用来投资炒作。但商业地产怎么炒都没有关系。商业地产的投资可把周边整个住宅和商业市场都带动起来。最重要的是开发商能够提供好的投资产品。2011年11月份武汉商业地产项目（写字楼、商铺）共成交1921套，其中写字楼成交655套，成交面积共计99936.04平米，商铺成交共计1266套，成交面积共计118330.51平米。11月份武汉商业地产成交数据分析9000095000100000105000110000115000120000125000写字楼商铺套数销售面积在商铺项目的带动下，11月份武汉商业地产冲破9、10月份低迷期，逐渐回暖并恢复至上半年的高成交量。从11月份整体成交情况来看，武汉商业地产大有年底翘尾势头。从2011年3月份以来武汉商业地产市场成交情况看出，由于部分住宅投资者的涌入，大大增加了商业地产投资性需求，投资性需求的增强，无疑对商业市场的发展起到了推波助澜的作用。市场前景看好。商业地产作为房地产业的重要一部分，在目前的房地产市场大趋势下，有着巨大的潜力与发展空间，武汉作为中部特大城市，更不例外，相信未来的市场还会超出我们的想象，值得期待。孝感作为紧临武汉的三线城市，同时也是武汉8+1城市圈副中心城市之一，其商业发展潜力更是不可估量。1：孝商商圈：以孝感商场为核心，辐射整个孝感城区及乡镇，最老的商业发源地，历史悠久，影响深远，产品以中低档日用品为主，包括服装，家用电器，食品，日杂，等等。以孝感商场为主，店面经营为辅助。有主题街，和主题商业板块。如“北正街”，“一条龙服饰城等，附近也有次商业圈“大东门服装专业市场”以及“大东门调料市场”和“汤加街日用品市场”等专业市场。2：乾坤商圈：近几年新崛起的商业中心，随着孝感城市及经济发展的整体东移，高档的商业体也应运而生，乾坤是比较成功的一家，同时带动周围的商业升级，是孝感新生活区的主导商业中心，产品以中高档为主，包括服装，电器，娱乐，餐饮等，适合城市新新人群的消费。商业氛围浓厚超前，发展潜力很大。3：文化路商圈：仅次于“孝商商圈”，其影响力和历史都不及“孝商商圈”，商业范围不大，以中高档品牌服装为主，辅以娱乐，餐饮等，适合都市白领和高档人群消费。4：宝丽商圈：由以前的老商业区演变而来，业态由单一变多元，生机逐渐显现，以“中百”和“保丽”为龙头，涵盖超市，餐饮，娱乐和高档品牌产品为主，是孝感最值得期待和最时尚的消费中心。项目周边商业基本情况及分析：周边商业业态以建材为主，在我们调查75家已开业商铺中，有32家灯饰、装修等建材类商业，有43家小卖部、饭馆、网吧、超市等生活配套商业体。项目对面临街商铺租金大约在14-20元/平米，商业业态分布散乱，没有进行详细规划。此项目的容积率为2.2，绿化率为3.6，商业三层的总面积为7013.7㎡。项目的楼层共16层，有地下室，为停车场，可停车50辆；1-3层为商铺，4.8米/层；4-16层为住房，共13层，3米/层。商业朝向分布在项目东面和南面，两面都临街，地理位置较佳。东面：项目东面临街，沿街对面是锦绣后湖项目，对面沿街基本以建材商业业态为主，大多以50-100平米小型商铺为主；西面：西面为项目背后，主要以私房为主，环境一般；南面：项目南面临街，街对面为在建楼盘，街道环境较差；北面：项目北面为以建成的多层住宅小区，现在还未入住。项目区域位置交通便利，区位较好，两面临街，商业条件充足；周边新项目小区较多，居住氛围浓厚，学校等潜在消费能力巨大；建筑规划规整，建筑柱网布局方正实用，空间格局较规范；周边商业租金普遍不高，对于项目后期商业运作有一定利润空间。项目所在区域商业氛围还未形成，商业分布较散乱；周围的整体环境还跟不上现代商业的发展步伐；人们的消费观念也有待加强；周边在建楼盘较多，现场施工环境恶劣，影响整体商业形象；周边建成楼盘入住率不高，周边人流量不高。本项目挨近学校，学生消费群体不可小视，商业消费人群较多；项目周边无大型商业体，区域商业发展空间巨大；消费档次还没有一个主题定位，产品的选择余地较大；随着航空路以南的联通以及政府的整体规划布局的实施和孝感城市化规模的加速，其商业价值提升空间值得期待；产品及消费档次可能不高，利润空间有限；如果产品定位不好，可能引不起消费兴趣，带动不了商业氛围；区位和消费人群的优势不太明显，后期的维护与市场提升可能需要很长的时间；纵观以上宏观政策及市场面貌和走势，无论从全国来看，还是从大中城市，特别是武汉的市场前景来看，都存在很大的需求空间和市场潜力，回到孝感这样的中小城市，又有其自身的特色。1：整个房地产市场还处于发展和上升期，后续的增长还会继续，这无疑将带动整个商业地产的发展。2：随着经济的快速增长，人们的消费增长，也给商业的发展提供了很大的空间。3：城市化的进一步加速，给商业提供了大量的消费人群。4：随着人们消费水平的提高，给商业氛围和商业品质的提升，以及商家带来更大利润，促进了商业持续稳定快速的发展。5：国家的刺激消费政策，促进整个经济的发展和国民经济的提升同时也会推波助澜，刺激商业的良性快速发展。6：政府也会大力加强地方经济发展，投资和消费首当其中，更会给商业的发展注入新的活力，并且会全力配合与扶持。随着新一轮经济的快速发展和城市化步骤的加快，在国家“十二五规划”的大力推动下，孝感城市的新发展新前景值得期待，商业的腾飞更是如虎添翼，迎来其发展的黄金时期，现在切入商业地产可以说是一种前瞻性的眼光，切合实际，放眼未来，是使命，是责任，更是机遇，做到了就一定可以赢到。因此，可以预见，未来的3—5年内，孝感会迎来新一轮的商业发展高峰期，带动当地的消费档次和整个商业氛围，改善和提高人们的生活水平，同时，也会让城市的面貌大大改观，生活指数也得以提高。