2014年房地产市场政策动态分析_24p_调查研究报告

Part.113年全国宏观政策回顾报告架构ContentsPART.214年全国宏观政策动态PART.313年沈阳宏观政策回顾PART.414年沈阳宏观政策动态PART.514年沈阳商业动态Part.1：13年全国宏观政策回顾全国房地产市场宏观政策回顾2010年1月“国十一条”4月“国十条”9月“9.29新政”2011年1月“新国八条”2012年四大行首套房贷利率降到基准线2013年3月“国五条”“调控启动”“全面打压”“喊话调控”“履新调控”日期政策简述1-10二套首付≥40%4-14二套首付≥50%，北京出台限购政策6-14二套房认定既认房又认贷9-29三套房停贷，建议重点城市限购11-1取消房贷七折利率日期政策简述1-26二套首付≥60%，一二线城市全面限购，既限增量又限存量4-1制定房价控制目标7-12三四线城市要求限购10-29温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果日期政策简述2012年温家宝总理五次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态日期政策简述2-20国五条：调控再次收紧7-31中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展论点【调控如何?】论证……2012年政府换届选举，国家履新调控，如果说过去是以抑制为核心的调控造就了房地产行业高房价和高收益的黄金十年，那么这种全新的以促供应为核心的调控思路将造就怎样一个新的十年？从这样的思考出发，我们通过对2013年市场情况的梳理，看看在这种全新的调控思路下，房地产行业究竟经历了怎样的变化，它又将引领我们这个行业走向何方。02000400060008000100001200020120820120920121020121120121220130220130320130420130520130620130720130820130920131000.050.10.150.20.250.3全国房地产开发投资额及同比增速月度房地产开发投资额（亿元）单月同比增速（%）0500010000150002000025000201208201209201210201211201212201302201303201304201305201306201307201308201309201310-0.3-0.2-0.100.10.20.30.40.5全国商品房新开工面积及同比增速月度商品房新开工（万㎡）单月同比增速（%）0500010000150002000025000201208201209201210201211201212201302201303201304201305201306201307201308201309201310-10.00%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%全国房地产开发投资额及同比增速月度商品房销售面积（万㎡）单月同比增速（%）2013年全国房地产开发投资68693亿元，同比增长19.2%，其中住宅投资47222亿元，同比增长18.9%亿元，从13年房地产投资同比增幅来看，行业整体状况持续平稳；预计未来短时间内房地产开发投资情况将持续平稳发展。2013年全国房地产开发企业房屋新开工面积156275万平方米，同比增长6.5%，从房屋新开工面积同比增幅走势来看，13年1-4月份同比增幅进入正增长阶段，持续七个月增长，预计未来房地产企业新开工面积将持续平稳增长。2013年全国房地产商品房销售面积95931万平方米，同比增长21.8%，但在13年下半年商品房销售面积持续放缓，随着国家宏观调控政策的出台，以及去年同期各月基数的同步攀升，预计短时间内房屋销售面积仍将呈现继续放缓的趋势。数据分析论据一：从全国市场来看房地产住宅投资明显回升，商品住宅新开工全面回暖、销售面积持续走高。数据分析数据分析05001000150020002500北京上海广州深圳天津重庆0%10%20%30%40%50%2012年与2013年一线城市商品住宅成交情况对比分析2012年成交（万㎡）2013年成交（万㎡）同比涨幅（%）050001000015000200002500030000北京上海广州深圳天津重庆0%5%10%15%20%全国房地产开发投资额及同比增速2013年成交均价（元/㎡）同比涨幅（%）论据二：一线城市房价涨幅超10%，房价调控仍存在一定压力！2013年一线城市供应水平均有一定程度的增长，重庆市涨幅较大约达34%，从整体市场来看，市场维持持续上涨趋势，各城市同比12年成交量有所上涨，天津市、重庆市涨幅均在20%以上，上海市涨幅超50%以上。2013年一线城市房价涨幅中，北京市涨幅最大，主要原因为由于严重的供需不足，导致房价涨幅同比增长15%以上，这远高于宏观调控的房价目标，虽然政策“京七条”“沪七条”出台，但是整个市场热度依然没有减退，房价调控压力巨大。050100150200250300北京上海广州深圳天津重庆2013年一线城市商品住宅供应情况对比分析（万㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月05001000150020002500长春长沙成都贵阳杭州合肥济南南昌南京南宁宁波青岛沈阳苏州武汉-10%0%10%20%30%40%50%60%70%2012年与2013年二线城市商品住宅成交情况对比分析2013年成交量（万㎡）同比增长（%）0500010000150002000025000长春长沙成都贵阳杭州合肥济南南昌南京南宁宁波青岛沈阳苏州武汉-5%0%5%10%15%2012年与2013年二线城市商品住宅成交均价涨幅分析2013年成交均价（元/㎡）同比增长（%）论据三：二线城市成交量同比全线上涨，未来交易量将持续高位平稳运行！2013年二线城市供应水平均有一定程度的增长，沈阳更是供应显著加大，从整体市场来看，二线城市成交量全线上涨，供应量增加，未来交易量将持续高位。2013年二线城市房价涨幅中，大部分为稳中有升，合肥市涨幅最大，房价涨幅同比增长15%，宁波同比略有下降。050100150200250300350400长春长沙成都贵阳杭州合肥济南南昌南京宁波青岛沈阳苏州武汉2013年二线城市商品住宅供应情况对比分析（万㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月0100200300400500600700常州惠州连云港洛阳清远无锡徐州中山-20%0%20%40%60%80%2012年与2013年三线城市商品住宅成交情况对比分析2013年成交量（万㎡）同比增长（%）0200040006000800010000常州惠州连云港洛阳清远无锡徐州中山0%5%10%15%20%2012年与2013年三线城市商品住宅成交均价涨幅分析2013年成交均价（元/㎡）同比增长（%）论据四：三四线城市存在供求压力，库存较大，未来市场库存问题依然严峻！从三线城市的供应量来看，趋势与一二线城市基本一致，总体库存量较大，13年的九月十月供应的大幅增长，使三四线城市存在供求压力。从2013年成交量来看，三四线城市分化的两类格局趋势仍在延续：一类是房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，这类城市2013年继续保持了稳步发展的步调；另一类就是个别投资过热的城市，这类城市由于前几年开发过剩，风险积蓄，致使涨幅度较为平缓，三四线城市末班车效应”淡化后，市场逐渐回归理性，成交量虽不如一二线城市，但是在整体市场中依然维持较高的水平。020406080100120140常州惠州连云港洛阳清远无锡徐州中山2013年三线城市商品住宅供应情况对比分析（万㎡）1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月论据五：综合来看一二线城市短期受限于政策，但中长期优势依然突出；三四线城市供求释放力度大，但潜在供应过剩风险不容忽视！一线二线三四线一线二线三四线[2012年与2013年各线代表城市供需情况对比分析][成交][供应]分析：（1）短期走势：一二线城市量价齐稳，三四线城市成交增幅较大，但供过于求压力依然显著不同城市短期供求对比差异较大，一线城市需求旺盛，增幅在个城市中较高，二线城市由于城市属性不同，供销情况差别较大，成交量难以放大，三四线城市库存高位运行，有限的人群加之供过于求的市场情况使得未来市场形势依然存在压力（2）中长期走势：一二线城市集聚效应仍占优势，三四线潜力有待释放，但潜在供应过剩，市场压力依然严峻中长期来看，受政策环境影响，需求集中度、供需对比度及竞争格局等方面的差异，不同类型城市的分化将进一步加剧，梯队格局发展趋势将更加显著；一二线城市经济发达，人口众多，集聚效应使其占据优势，大多数三四线城市由于近年来过度开发，潜在的供应过剩风险不容忽视【综上所述】楼市成交持续走高，国民经济增速下降；土地市场持续升温，房价上涨幅度受限；论证结果调控政策转移金融税收领域市场房价涨幅呈现下降趋势Part.2：14年全国宏观政策动态月份14年全国政策动态14年全国房地产市场宏观政策动态客户的置业热情将会有所减低，成交周期将会有所延长；1月28日不动产登记条例6月前出台，房产税试点范围逐渐放开。1月20日财政部发布夫妻之间房屋土地权属变更免征契税1月8日2014年货币政策前紧后松，利率上半年或再创新高。二套房的购买将更加便捷，推进作用较大；预示着国家将加强房屋投资监控，促使房价平稳发展，近阶段对于房地产市场影响较小；123宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋分化宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进，中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业的健康理性发展。市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年趋缓在宏观经济和货币信贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下，2014年全国房地产市场将呈现销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长平稳的特点。关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性①不同城市量价走势和政策分化进一步加剧，一线城市和热点二线城市供不应求压力持续，虽然2013年新开工项目将增加2014年供应，但高地价使得当地房价上涨压力依然突出，政策有加码可能；多数二线城市供需均衡价格平稳；大多数三四线城市供应充足，部分城市需警惕供应过剩和价格下行风险，少数城市或将继续松绑政策鼓励需求，而毗邻核心城市的三四线城市量价仍有空间。企业马太效应日趋明显，大企业领先优势继续扩大，中型企业不进则退，小企业边缘化②风险积聚：经济降速、制度变革、需求透支等风险进一步积聚，高速增长后回归理性势在必行③行业转型：消费升级、政策支持促使更多企业转向旅游地产等新领域，但去化周期长等风险亟待关注政策预判14年全国房地产市场宏观政策预判Part.3：13年沈阳宏观政策回顾论点：沈执行国家政策要求。13年沈阳政策市场明紧暗松，限购、二套等政策皆有“后门”可寻，政策对市场影响较小。月份13年沈阳政策动态1月1.二手房个税可按交易额1%缴纳2.公积金政策向低收入家庭转变2月沈阳不提供“以房地产地址查找房主”信息服务3月1.“国五条沈阳版”细则出台，沈阳开始全城限购2.沈阳2013土地供应计划出台，住宅用地1588公顷，今后二环内新房需全装修，要求厨卫基本设备齐全4月1.沈阳公积金出新政，房证下发两年内可提取公积金2.沈阳市全面调整保障性住房准入条件5月沈阳贷款银行“二套房认贷不认房”，契税“认房不认贷”6月沈阳新建居住区绿地率不低于30%7月沈阳多家银行商贷利率暂未调整（央行从7月20日开始全面放开金融机构贷款利率管制，取消贷款利率7折下限）8月十一起沈阳上调土地增值税预征率9月沈阳土地增值税预征率上调，对开发商资金链影响不大。10月沈阳银行通知银行存款利率上调