-文化艺术产业商业化三种模式

本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。文化艺术产业商业化三种模式世联研究模型本报告是严格保密的。2[关键字]：文化艺术产业[简介]：文化艺术主题地产开发的最关键因素是“产业商业化”，产业商业化的三种盈利模式包括：功能性盈利、衍生品盈利和他功能盈利，模型最后对三种盈利模式的特点进行对比说明本报告是严格保密的。3我们认为文化艺术主题地产成功开发的最关键因素是“产业商业化”产业商业化的模式1功能性盈利2衍生品盈利3弹性物业盈利本报告是严格保密的。4盈利模式1.功能性盈利展览馆艺术教室画廊图书馆工作室节日厅宴会厅比赛场主题公园练习室影院…延伸功能主题定位：根据市场需求进行定位经营经济测算：成本回收期、每一种功能的投入和成本测算本报告是严格保密的。5Case1.汉城艺术中心（SAC）在文化舞台上出现得比较晚的重要机构之一是汉城艺术中心，它的一部分设施是在80年代末完成并交付使用的，其余设施仍然在建造中，预定在1993年完成；这个中心位于汉城南部牛眠山的山坡上，包括音乐厅、书法厅、艺术展览馆、艺术图书馆、节日厅和文化题材公园，全部占地面积超过234,385平方米，全部楼面面积为120,951平方。本报告是严格保密的。6汉城艺术中心经过多年悉心经营2005年经营收益已达到总收益80%即322亿韩元，基本平衡年运营成本Totalexpenditures34,933政府补贴行业基金运营收益总收益运营收益/总收益年运营支出表演和展览收益租赁收益上财务年度盈余结转表演收益展览收益行业交流场馆租赁运营收益构成表演与展览收益分解本报告是严格保密的。7盈利模式2.衍生品盈利–艺术展览中心–旅游游乐设施–雕塑公园–酒吧餐饮–艺术产业基地–信托基金投资–…–…本报告是严格保密的。8Case2.798厂大山子艺术区798艺术区原为国营军工厂，厂房建于上世纪50年代。后由于工厂的没落和中央美院的搬迁等因素形成了现有的艺术园区，时间为2002年至今。每年这里都会举办十几场画展、艺术展和前卫音乐会等等，吸引了大批艺术爱好者，以及好奇的旅游者。除了艺术方面的展示活动外，这里还举办了许多产品发布类的大型时尚商业活动，如Sony、Motorola、DIOR、Omega等都曾在这里举办过最新款产品的发布推广活动。这里的艺术家与这里的文化机构以及餐饮等服务行业之间是相互依靠的关系。艺术家们喜欢这里，因为这里的环境和氛围给艺术家的生活和创作带来很多方便，如交通便利，建筑空间合理、光照充分，各种生活服务业一应俱全，夜晚又十分安静有助于艺术家思考与创作。商人们也喜欢这里，因为“艺术”这个噱头给他们带来大量的客流以及知名度。本报告是严格保密的。9具有艺术气息的特色餐饮、零售等商业配套已经成为园区最主要的盈利点798生态系统艺术创作工作室、画室艺术交流画廊、沙龙衍生服务特色餐饮、零售798艺术区已经基本形成了以艺术为核心的生态系统：艺术创作——园区发展的核心驱动力。浓郁的创作氛围使大量艺术家聚集在此，成为一切艺术活动的源泉。艺术交流——园区面向社会的营销窗口。大量的展览、沙龙极大地提升了798的知名度和社会影响力。但展览和艺术品交易的收益状况一般。衍生服务——园区主要的商业收入来源。特色餐馆、酒吧、咖啡厅，创意家居、服饰店以及与艺术相关的书店等等，不仅丰富了园区的配套，增添了园区的活力，更为园区带来了丰厚的租金回报。特色餐饮目前在园区中已经占有很大的比重。这里的咖啡店、酒吧、餐厅与其他地方的有些不同，更突出文化艺术氛围。随着越来越多的商业进驻，园区的租金由刚入住时的0.3元/平米*天上涨至现在的2-5元/平米*天，300平米的LOFT每月租金可达4万元以上。园区每年的租金收入在2000万以上。本报告是严格保密的。10盈利模式3.弹性物业盈利（他功能化）绿地平整、雕塑别墅企业会所艺术家工作室企业基地Officeparking……主题公园本报告是严格保密的。11Case3.BDA国际企业大道项目概况占地面积12万平米建筑面积11万平方米（地上９万平米），一期3万平米左右总套数43栋容积率0.77绿化率41％配套3700平米会所（康体、娱乐、就餐），65个车位/万平米面积区间1000-3000平米/栋，3、4层高销售价格5500-6000元/平米销售状况项目的销售情况较好，开盘当天签了7个合同，实现销售额7000万。现已全部售罄。主要卖点定位于“国际企业内脑型总部基地”。“双生态”，享受中关村科技园政策客户特征入住企业中研发类企业占了60％（如资生堂和菜百黄金集团的研发中心等），其他的包括服装企业（白领、kappa等，其中kappa买了3栋楼），少量总部类企业，还有少数投资型客户。本报告是严格保密的。12入住企业以研发和设计类为主，其共同的特点是偏好自由、生态的办公环境典型客户一白领服饰有限公司：“中国职业女装第一品牌”在BDA国际企业大道买了6000平米共3栋研发办公楼，建亚洲总部驻地及研发设计基地。典型客户二西班牙泰尔文特控制系统（北京）有限公司：全球实时IT专业解决方案供应商购买一栋2000平米左右的办公楼作为研发中心成交客户的主要置业原因：•开发区的环境好、风景优美；•交通便利；•有一定的产业基础和优惠政策；•各项配套服务十分完善；•极为关键的一点，丰富的独栋建筑风格与设计理念，以及灵活的办公面积选择都非常符合研发设计企业的需要。本报告是严格保密的。13盈利模式比较Index1.2M1–关键点：–市场机会–关注竞争–商业资源–差异化市场化–投入大（建设成本、运营成本）–周期长–独立运营–关键点：–主题鲜明性–规划成果–招商主题化M2M3功能性盈利招商衍生品盈利特色性、艺术服务、艺术平台他功能盈利环境带动…可组合本报告是严格保密的。14TheEnd