贵州安龙县荷都印象策划整合提案_106PPT_2009年

·智联策划顾问机构·智联营销机构2009·4荣耀之城·财富之都策划整合提案·智联策划顾问机构·目录第一部分、市场分析报告一、全县近年来国民经济运行情况分析二、安龙县城市规划及发展趋势分析三、安龙县房地产市场发展现状分析第二部分、项目定位一、项目SWOT分析二、目标客户群分析第三部分项目规划及发展建议第四部分项目营销策划第五部分项目平面形象包装方案第六部分项目营销执行团队·智联策划顾问机构·前言开启一座财富之门建设一座荣耀城邦推动一个文明城市成就一批优秀企业·智联策划顾问机构·第一部分市场调研报告·智联策划顾问机构·一、全县近几年国民经济运行状况分析（一）国民经济稳步发展，综合实力不断提升全年生产总值完成28亿元，比上年增长（下同）27.22%，其中第一产业增加值6.8亿元，增长19.13%；第二产业增加值11.8亿元，增长35.39%；第三产业增加值9.4亿元，增长23.94%。财政总收入3.48亿元，为年任务数的112.26%，增长30.83%，其中地方一般预算收入1.41亿元，为年预算数的107.84%，增长26.18%。全社会固定资产投资12.1亿元，增长50.68%。社会消费品零售总额完成3.95亿元，增长13.88%。城镇居民人均可支配收入9200元，增加1200元。农民人均纯收入2516元,增加356元。“十件实事”基本完成。全县金融机构年末各项存贷款余额分别为24.13亿元和8.44亿元，分别比年初增加5.70亿元和1.18亿元，其中城乡居民储蓄存款14.59亿元。·智联策划顾问机构·安龙县国民生产总值国民生产总值（亿元）452822.0118.1802040602006年2007年2008年2010年预计2006年2007年2008年2010年预计保持较快增长速度，但总体经济总量较小，人均GDP不足6500元。·智联策划顾问机构·安龙县财政总收入走势及目标财政总收入（亿元）2.332.663.484.50123452006年2007年2008年2010年预计财政总收入（亿元）总体增长，规模较小，城市建设及发展将受到一定的局限。·智联策划顾问机构·安龙县固定资产投资固定资产投资（亿元）5.668.0312.10510152006年2007年2008年2006年2007年2008年全社会固定资产投资总体规模较小，但近年来投资增长速度很快，达到50%的增长速度，说明这两年安龙县城市基础建设及房地产开发建设投资规模比较大，增长速度较快，安龙的城市步伐正在加快发展。·智联策划顾问机构·安龙县社会消费品零售总额社会消费品零售总额（亿元）2.813.283.950123452006年2007年2008年2006年2007年2008年安龙县社会消费品零售总额消费增长幅度不大，说明安龙的居民消费水平还比较低。·智联策划顾问机构·安龙县人均可支配收入人均可支配收入（元）60008000920002000400060008000100002006年2007年2008年2006年2007年2008年安龙县人均可支配收入还处在比较低的水平。·智联策划顾问机构·城乡居民储蓄存款余额11.814.590510152007年2008年城乡居民储蓄存款（亿元）城乡居民储蓄存款（亿元）城乡居民储蓄存款余额增长幅度较大，说明安龙县人民生活富裕了，储蓄存款的增加，说明居民投资渠道比较窄，储蓄理念比较强，对房地产投资来说，只要稍加引导，就可获得极大的市场放量。房地产投资比较有潜力挖掘。·智联策划顾问机构·金融机构年末各项存款余额18.4324.1301020302007年2008年金融机构年末各项存款余额（亿元）金融机构年末各项存款余额（亿元）金融机构年末各项存款余额增长幅度比较大，各项存款余额的大幅度增长，说明当地企事业及居民存款运行比较良好，受金融危机的冲击比较小。当地经济的增长处于一个良好的运行期。·智联策划顾问机构·金融机构年末各项贷款余额7.268.446.577.588.52007年2008年金融机构年末各项贷款余额（亿元）金融机构年末各项贷款余额（亿元）金融机构年末各项贷款余额有了一定的增长，增长率达10%左右，但总体规模较小，说明当地的投资不太活跃，企业规模比较小，项目规模也比较小，金融机构对企业的扶持力度比较有限。·智联策划顾问机构·综上，我们认为：1、安龙县整体经济运行态势良好，但底子薄、规模小，当地经济的发展规模和速度要上一个台阶还需要一定的时间；2、当地企业总体规模不大，金融对企业及个体私营的扶持力度十分有限，这不利于经济的快速发展。3、居民储蓄理念比较强，投资渠道狭窄，房地产商业投资具有一定的市场空间和操作空间。4、安龙县是一个经济处于快速发展，基础建设投资及房地产投资处于快速增长的阶段，安龙县的快速发展将会得到全县城镇居民的大力支持，房地产投资将可能迎来一个快速发展的周期。·智联策划顾问机构·二、城市建设初步启动1、城市规划行政办公区城市新区传统居民区富人贫民区本案·智联策划顾问机构·2、分析行政中心区的建设，将加快安龙县城向西发展的进程，在旧城传统“线型”结构不能满足于城市发展需要的时候，在新城区必然诞生新的居住组团、商业组团，新城区是安龙县城市的未来，新城区将代表着一个新城市的安生。新城市的发展，必然提升项目的区位优势及区位价值，向西形成以行政中心为核心的商业、居住区，往东则以老县城为主的商业居住区；东西两个城区的合二为一，使得该区域商业价值大幅度提升。但随着城市的发展，新城市无论如何其发展潜力及发展优势远远超过本案。·智联策划顾问机构·三、房地产市场发展分析1、安龙县城镇人口状况安龙县城镇（新安镇）现有家庭22269户人口69376人，其中：城镇常驻人口38000人，流动人口5000人，按2006—2007年城镇人口增长情况预算，每年新增长城镇人口在3000人以上。分析：城市人口较少，每年新增100户以上的住户需要新增加住房消费，规模较小。·智联策划顾问机构·2、安龙县企事业单位职工概况安龙县及乡镇公务员、教师、事业单位职工以及周边县客户。其中安龙公务员1200人左右，教师4000人左右，事业单位4000人左右；群体分布：县城与乡镇约各占50%；·智联策划顾问机构·3、安龙县城镇居民居住情况调研城镇人均平均收入及住房情况。1—11月城镇人均平均收入6000元，人均住房面积27平方米。城区住房情况。目前城区现有房屋117万平方米，14625套，其中：解放初期至80年代前房屋占30%，80年代后改建房占70%，房屋建筑成套率占90%，危房占5%。4、安龙县城镇新建住房规范目前安龙已停止集资建房审批，单位客户住房主要通过市场购买解决；私人建房：房产局数据：目前已停止私人建房审批，但老城区私人原有住房翻建、改建仍有，新城区大平村（音）失地农民（政府征地）：政府批约400户私人宅基地可私人建房，在县城其他区域无私人建房。·智联策划顾问机构·5、2008年安龙县商品房开发建设及销售情况2008年全县共有房地产开发企业6家，其中在建企业4家。2008年全县房地产业计划完成投资10000万元，1—11月已完成投资7030万元。其中龙御花园三期，总投资900万元，建筑面积17810M2；泓福小区总投资2700万元，建筑面积31700M2，；诚信商住楼总投资700万元，建筑面积9600M2，已完成投资700万元，工程形象进度完成100%；西龙花园总投资5400万元，建筑面积64000M2，完成投资3000万元，工程形象进度完成60%；龙广幸福小区总投资500万元，建筑面积7000M2，已完成投280万元，全县房地产业完成各项税收773.3万元2008年1—11月批准商品房预售面积7.03万平方米。其中住宅批准预售面积6.8万平方米，占批准预售面积84%。商品房实际登记销售量2008年1—11月商品房实际登记销售面积7.03万平方米，540套。住宅套型结构：在登记销售的新建商品房住宅中，110—130平方米430套，占77%；130—150平方米110套，占23%。住宅价位结构：在登记销售的新建商品房住宅中，1200—1600元/平方米的510套，占比98%。商品房销售平均价格1400元/平方米·智联策划顾问机构·6、安龙县房地产市场运行特点分析安龙县房地产市场的波动受市场供求关系和国家房地产宏观调控政策持续作用的双重影响，呈现了与近年来房地产市场不同的变化趋势，主要有：（1）房地产开发投资和房地产竣工面积近年来稳定上升，开工面积出现了近年来的平稳上升势头，这说明安龙县房地产市场在国家家宏观调控下已开始健康成长。（2）房地产开发投资住宅部分同比上升，住宅投资占比重90%，在商品房销售中，商品住宅消费占比重95%，商品房住宅在房地产市场中的主体地位非常明显，这一结构符合安龙县城市发展的有效规律，说明安龙县房地产市场是以自用消费为主。同时在开工面积中，住宅面积上升，商品房供应主体对市场的认识和判断与市场需求一致。·智联策划顾问机构·（3）在已登记销售的新建商品房住宅中，90—100平方米套型结构占总量占6.5%，100—110平方米占17%，110—120平方米占56%，120—140平方米占15%。140—180平方米以上占14%，180平方米以上占6.5%，说明在商品房住宅需求市场中，新建商品房住宅100平方米以下市场需求空间不大。这也是商品房供应主体在2008年1—7月中批准预售商品房中90平方米商品住宅占住宅供应量8.5%左右的原因之一。但这并不说明90平方米以下住宅需求的消费者不多了。（4）在已登记销售的新建商品住宅中，1300—1600元/平方米占98%，从今年1——7月批准预售商品房住宅中，1100元/平方米以下价位的商品房基本没有，而安龙县中低收入阶层基数较大，1300元/平方米以上价位对这部分人来说仍然过高。但以上价位反映出，在安龙县住宅价位1300元/平方米左右的商品住房主流市场是可以接受的，这也是商品住宅供应主体向市场投放中高档住宅的市场因素之一。在近2至3年时间，中高档商品住宅市场投放量较集中，市场竞争激烈，房地产市场供应仍存在结构性不合理问题，在市场竞争和国家宏观调控政策持续作用下，安龙县房地产市场供应面临结构调整压力。·智联策划顾问机构·（5）、随着安龙县城市建设的不断发展，老城区居民及国家工作人员及乡镇进城务工人员和乡镇工作人员在新城区购房置业的趋势进一步加强，同时随着安龙县经济进一步发展，外地经商人员也在安龙县购房置业者比重将增加，购房者类型结构呈现多元化趋势，同时购买动机将由单一消费转变为消费和投资相结合，为安龙县商业地产发展提供更大市场。（6）、随着在一二线城市房地产市场竞争加剧以及国家房地产宏观调控政策的影响，大城市房开企业转向中小城市开拓市场，中等城市房开企业为生存发展转向周边县市开拓市场已经成为房地产业结构调整的一种表现行为，促使安龙县区域房地产市场更加开放，房地产资金流流动更加多样，是安龙县房地产产业结构调整的一次机会，同时也是一次挑战。（7）、安龙县商品房空置面积几乎为零，需求旺盛。·智联策划顾问机构·7、二手房交易情况2003—2008年，我局共办理房屋产权属登记8579件，受理房屋抵押贷款登记4508件，抵押面积111.9万平方米，抵押贷款金额77726.2万元。办理房屋转移登记1279件,建筑面积32.46万平方米，成交金额16116.66万元，创造各项税收886.41万元。·智联策划顾问机构·第二部分、项目定位·智联策划顾问机构·1、优势本项目可与其他项目形成明显的差异化优势，在极小的市场量中具备较强的竞争优势。一、项目SWOT分析城市广场、会展中心、商业街、购物中心等不仅是城市的商业门户，更是本案住宅部分的完善配套。大面积的绿化空间，超前的策划及规划理念，将打造本县独一无二的标杆项目。地理位置优越，新旧城的结合部，未来城市核心的商业及绿核。交通方便，配套完善。项目临近路面，宣传力强。地块比较平整方正，在规划上，可考虑商住分离，