20130426滨海友谊项目汇报方案-给仲总OK

滨海友谊商业广场汇报Part1操作流程Part2工程线Part3招商线Part4销售线Part5推广线架构：Part1操作流程总体操作流程运营线：工程线：招商线：销售线：推广线：标准租赁及管理合同到位商管成立B区平面确认总经理及各部门核心人员到位大部分人员到齐一次验收合格二次验收合格主力店签约80%餐饮签约80%百货签约90%全部招商90%首次认购二次认购三次认购媒体定推广方案定亮相认购活动律师到位5.03室内外设计到位6.037.0110.282014.8.2开业4.275.026.172014.01075.307.1510.2611.256.85.20明确交房日期备注：明细见附件一《倒排表》7.205.135.20招商发布会6.157.209.076.08Part2工程线1.B区规划方案1F业态：零售意向：滔博套内（㎡）建面（㎡）套数（套）总建面（㎡）建面占比5.3410.7656602.6624.99%7.3714.8540594.1224.64%9.0518.2424437.7318.15%17.2634.783104.354.33%18.637.48137.481.55%21.543.33143.331.80%29.3559.15159.152.45%40.2581.12181.123.36%46.3993.49193.493.88%51.63104.051104.054.31%58.77118.441118.444.91%67.31135.651135.655.63%372.82751.351312411.57100.00%备注：出房率49.68%2F业态：零售意向：滔博1.B区规划方案套内（㎡）建面（㎡）套数（套）总建面（㎡）占比5.3410.7642452.0018.36%6.0312.15560.762.47%7.3714.8542623.8225.33%10.1220.4029591.4624.02%14.2828.785143.895.84%16.2832.814131.245.33%21.9444.22288.433.59%24.6849.74149.742.02%25.7251.83151.832.11%28.2756.97156.972.31%47.3995.51195.513.88%57.89116.671116.674.74%265.31534.681342462.31100.00%备注：出房率49.35%3F餐饮1.B区规划方案套内面积（㎡）建筑面积（㎡）套数（套）总建面（㎡）占比20401401.08%35691691.86%5711311133.04%1112228177647.84%13426812687.22%200399139910.75%232464146412.50%292583158315.71%10792158153712100.00%米亚pizza备注：出房率50.36%113㎡268㎡399㎡69㎡40㎡583㎡464㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡米亚pizza1.B区规划方案4F餐饮米亚pizza备注：出房率50.36%113㎡268㎡399㎡69㎡40㎡583㎡464㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡222㎡套内面积（㎡）建筑面积（㎡）套数（套）总建面（㎡）占比20401401.08%35691691.86%5711311133.04%1112228177647.84%13426812687.22%200399139910.75%232464146412.50%292583158315.71%10792158153712100.00%1.B区规划方案5FKTV备注：出房率66.47%284㎡463㎡454㎡465㎡562㎡套内（㎡）建面（㎡）建面占比354.25562.9514.98%289.26465.1712.38%282.44454.9112.10%287.95463.2012.32%169.32284.737.58%1320.821527.5740.64%2704.043758.54100.00%1527㎡后盖诺卡业主情况说明:挡光部位为1-4#楼1、2单元，其中1-2-102为人大代表。需领导决策该方案，设计需进行深入。2.室内外设计公司影响到二次结构的施工，因此室内外设计公司尽快介入：备选单位-（1）北京和桥代表作：横滨未来，上海久光，吉林国贸；（2）杭州清致代表作：呼市维多利，谷德广场，新余高能；（3）深圳派瑞代表作：明珠广场，华容城市广场，长沙吉进广场；（4）天津澜德代表作：天津御龙湾，环球金融中心，三亚喜来登；（3）中国建院代表作：绍兴万达、沈阳万达等；。。。深圳公司概念方案3.其他事项（1）B区施工队确定；（2）DE区采光屋面、钢结构和玻璃幕墙施工单位确定；另外，为能明确交房时间，如下事项亟待解决：Part3招商线1.项目定位•市场定位：家庭时尚生活mall•客户定位：新城区中产阶级家庭•功能定位：一站式家庭购物中心•业态定位：店中店式的品牌特色集合店特色：•内蒙首条室内风情步行街；•内蒙首个大型儿童主题业态；2.业态分布及配比4F3F2F1F-1FDECBA5F-2F零售零售零售餐饮餐饮餐饮停车商务商务商务停车KTV零售零售停车停车儿童儿童儿童影院餐饮零售零售超市超市商务业态面积（㎡）占比超市12822.5314.88%零售40989.4947.56%餐饮17945.6720.82%娱乐9424.7110.93%生活配套5008.838.81%合计86190.43100.00%业态分布：业态配比：3.业态落位DE-1F：经济型餐饮生活配套斯踏欢乐牧场海天一线家居、咖啡、甜品、服饰等3.业态落位DE1F：斯踏KFC必胜客咖啡巧克力哥弟/阿玛施可可尼拉萨贝尔旗下太平鸟配套服务西式快餐或烘焙轻餐时尚集成店一线品牌主力店快时尚3.业态落位DE2F：二三线品牌配饰西式快餐或烘焙轻餐儿童零售KFC必胜客烘焙水吧阿克尼阿波罗/第五街简单生活/第五街依恋/莲/歌莉娅千百度素言海澜之家水吧儿童零售3.业态落位DE3F：碧海云香、乡土居汉拿山、唐食语粥拿渡、麻哥辣妹韩府宫恒记茶餐厅弹丸滋地全牛宴黄记煌、东北一家人川人百味、麻辣百分百、王莉私房菜儿童体验中型正餐香锅韩式烧烤甜品茶餐厅特色餐饮儿童体验3.业态落位E4F：学大教育、儿童摄影等北京华联BC-1F：3.业态落位黄金珠宝旗舰店化妆品黄金珠宝旗舰店西式快餐西式快餐（麦当劳）黄金珠宝、手表、化妆品西式快餐儿童服饰及玩具西式快餐（麦当劳）鞋帽、服饰C1F：C2F：358㎡巫山烤全鱼292㎡320㎡237㎡麻哥辣妹186㎡宝记食府146㎡狼仔火锅183㎡快宜客碧海云香226㎡大地影院游戏厅3.业态落位C3F：C4F：搭建2层首层梁下高度控制在5.5米3.业态落位C5F：台球厅建筑设计时做预留，待验收后才能加盖。3.业态落位运动专卖（滔博）B1F：运动专卖（滔博）B2F：吉野家吉野家3.业态落位米亚pizzaB3F：B4F：3.业态落位C5F：KTV4.租金政策备注：推导见附件三《价格推算》（1）租金体系：A.建筑面积:B.使用面积:楼层BCDE均价-1F1.11.11.11.21F1.52.22.2(内)4（外）2.62F1.51.51.51.53F1.31.51.31.44F1.31.01.01.15F1.01.01.0均价1.5楼层BCDE均价-1F1.11.13.12.21F3.14.55.1(内)4.9（外）4.42F3.13.13.13.13F2.62.72.72.74F2.61.01.71.85F1.01.01.0均价3.04.租金政策业态类型签约年限第1年第2、3年零售1-3交2用3目标租金餐饮4-5交2用3目标租金娱乐休闲5-8交2用3目标租金主力店视谈判而定视谈判而定视谈判而定（2）签约期和租金：（3）付款方式：季付（4）备注：牺牲一定的代价，比如装修补贴、免租期等优惠引进优衣库或zara等国际一线流行品牌；为了促进零售业态的招商可能需要引进信息管理系统和财务系统，部分采取联营扣点模式5.实操顺序影院：大地、环球超市：华联、华润教育：学大运动：滔博餐饮：KFC等儿童：乐享百货及其他5月30日前6月30日前7月1日后签下影院签下超市意向/合同签下学大签下餐饮70%签下乐享主攻百货，以一定代价引进zara等快时尚品牌，带动散户整体招商90%11月25日6.商户洽谈进度业态品牌进度影院大地合同首轮谈判结束，差租金、广告位及能源费，五一第三轮环球备选，布局方案调整超市华联合同已初步谈完，预计五一之后进一步谈华润图纸调整教育学大商务条件基本没问题，等待签约运动滔博工程没问题，租金尚未谈拢，儿童乐享位置调整中餐饮商户选位置，工程条件对接，等待租金政策百货选位中，多数等待业态方案及主力店签约Part4销售线旺销面积占比3.27%。将影响销售回款。500万以内占比52.38%销售产品面积占比C区面积划分建议C区1、2、3层单套面积不能超过20平米。则旺销产品的占比能提高到29.51%旺销面积占比29.51%。将有助于销售回款。500万以内占比78.62%其他产品返租情况分析按8%折前返相当于回报为10.5%。如替业主承担税费的回报相当于13.15%我们产品的返租分析建议我们产品的返租分析建议我们产品的返租分析建议我们产品的返租分析建议我们产品的返租分析建议我们产品的返租分析建议业主最优商管最优建议执行5年平均租金1.56平均租金收租面积68,23182%不收租面积15,25718%83,4881.5以下租金占比41,07660%1.5以上租金占比27,15540%68,231租金分布情况滨海总收入10.02亿元。支付给商管公司1.75亿元。余8.27亿元。销售额和商管公司收入情况商管第4、5年需要返给客户2年返给客户11660万元商管公司预算租金收入是按100%满租和100%收到款进行测算的。折旧按32600平米、9000元/平米、年5%进行分摊；商管公司利息收入是按销售进度及付款进度测算商管公司预算按第一年80%出租率测算商管公司预算按第一年80%出租率、不算折旧测算商管公司预算运营第6年预算（前5年不折旧）销售面临问题屈臣氏、凌志、百丽、大地、华联、华润、滔博等商户明确对销售型物业有抗性！但是，麦当劳等少量商户表示可以考虑购买！解决措施2014.8.24.23时间轴4.308.111.1主力店80%品牌店90%散户90%开业4.255.105.20暗线大客户及内部客户自营商户，市场客户销售线招商线销售线明线策略：明修栈道暗度陈仓持有销售位置及推售顺序4F3F2F1F-1FDEBA-2F5FC全盘销售顺序：销售及持有：销售部分持有部分自持面积32,60039%销售面积50,88861%合计83,488100%自持面积32,60039%包租5年面积35,63143%带租约销售面积8,05710%老白7,2009%合计83,488100%自持和销售面积占比总销售额和实收销售计划价格及优惠体系最高折扣20%，最低折扣2%，平均7.1%为平衡关系客户的点位，通过开盘顺序解决点位释放问题。其中，针对员工的90折，只在首开这个阶段中体现。状态权重折扣折扣占比汇总付款方式一次性20%3%0.6%2.2%贷款80%2%1.6%客户性质市场客户86%0%0.0%1.1%员工7%10%0.7%合作单位7%5%0.4%额外优惠甲控折扣50%7%3.5%3.5%未甲控50%0%0.0%销售奖励老带新30%1%0.3%0.3%合计7.1%销售组织分类客户来源举措内部内部员工+其他关系客户阶段性高折扣外部经销商资源和包头、东胜进行互动与招商结合、大客户介绍推荐老带新双方各奖励成交房款的1‰，或等额实物奖励业内联动给予5‰的现金奖励全员销售滨海员工实物奖励；尚达信员工成交房款×1‰内部认购认购产品方案一DE-1F总价区间（万元）面积区间（㎡）面积（㎡）