土地使用权的获取

土地使用权的获取一、土地使用权的出让1、土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。第一节土地使用权的获取2、土地使用权出让的特征•土地所有权与使用权分离•受让主体的多样性•土地使用权出让是有偿、有期的•计划性3、土地使用权出让的基本原则国家主权神圣不可侵犯平等、自愿、有偿所有权与使用权分离合理利用土地4、土地使用权出让期限与方式（1）期限（2）土地使用权出让的方式•协议出让：是指土地使用权的受让方向市、县人民政府的土地管理部门提出有偿使用土地的申请，双方经过协商达成一致后出让土地的行为。•招标出让是指市、县土地管理部门向符合条件的不特定单位发出要约邀请或者面向社会公布招标条件，然后按照合法的招标程序确定最佳中标者并向其出让土地使用权的行为。优点：引进了市场竞争机制，选择余地较大缺点：需要出让和受让双方提前做好充分的准备工作，耗时较长，主观因素较多，并且可能存在由于没有符合要求的投标者而流标。•拍卖出让是指市、县土地管理部门或其委托的拍卖机构主持土地使用权拍卖，在指定的时间、地点由主持人宣布底价，竞投者按规定的方式应价，以出价最高者为受让人出让土地使用权的出让行为。优点：引进了市场竞争机制，排除了主观因素缺点：竞投者可能由于决策时间仓促，使得竞争过于激励，也可能由于叫价过高，无人出价而流拍•挂牌出让由市、县土地管理部门或委托机构发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公告，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。优点：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作5、土地使用权出让程序招标出让：•发布招标公告（通知）•领取招标文件•投标•开标、评标和定标•签订合同•登记领证拍卖出让•发布拍卖公告•领取拍卖文件•举行拍卖活动•签订合同•登记领证挂牌出让•发布挂牌公告•竞买人提出申请，提交有关文件•竞买•文件移交•登记领证6、土地使用权出让合同标的：坐落位置、宗地号、面积、界址及用途使用期限价款使用条件担保方式及违约责任其他内容7、土地使用权出让合同当事人的权利（1）出让方的权利•要求受让方按合同规定按时缴纳出让价款•对受让方利用土地的情况行使监督和检查权•处罚权•合同规定的出让年限期满，无偿收回土地使用权，并同时取得其地上的一切不动产所有权•对合同的争议享有提请有关仲裁机构仲裁或向人民法院起诉的权利（2）受让方的权利二、土地使用权转让（一）土地使用权转让的概念是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。（二）土地使用权转让的特征1、以土地使用权出让为基础2、土地使用权转让需具备一定的条件土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。按照出让合同约定对土地进行了投资开发土地使用权转让必须办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续转入方应当依法缴纳土地使用权流转税收转让的目的在于合理开发、利用、经营土地3、是平等民事主体之间的一种民事法律行为4、土地使用权转让的同步性（三）土地使用权转入的条件1、土地使用权转让只能在原土地使用权转让合同规定的权利义务范围内进行2、办理产权过户手续以及土地使用权变更登记手续3、转让方应当依法缴纳土地使用权流转税收4、转让的目的（四）土地使用权转让的方式出售交换赠与其他形式：土地入股联建联营；企业兼并；土地使用权继承；用地单位合并、分立（五）土地使用权转让的程序•转让申请•签订转让合同•转让合同公证•缴纳土地出让金和土地增值税•土地使用权变更登记区别出让转让行为主体政府及土地管理部门境内外任何经济实体及个人法律关系法律关系不平等，形成土地一级市场，具有垄断性地位法律关系平等，是二级市场的重要体现在市场所处层次不同土地一级市场，受让土地可以转让二级市场，未经出让方式取得及未按出让合同投资开发的不得进行转让年限按合同规定，不得超过国家规定合同年限－已使用年限＝剩余使用年限土地转移方式协议、招标、拍卖出售、交换、赠与（三）土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念•是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2、土地使用权划拨的特征•没有明确的期限•无须支付土地使用权出让金•不能随意转让、出租和抵押•两种形式：一是在原集体土地上从事建设而发生的国有土地使用权划拨二是原本为国有的荒山、荒地以及原属其他单位使用的国有土地的使用权的划拨房地产开发用地的征用拆迁一、土地征用的含义是指国家为了公共利益的需要，按照法定程序和条件，将农村集体所有土地转变为国家所有的行为。（二）土地征用的特征•土地征用具有强制性•土地征用是一种政府行为•转移性•补偿性（三）土地征用程序建设项目用地拟订征地拟订征地预审申请方案协议颁发土地出让或使用证划拨土地（四）征地补偿与安置费用土地补偿费青苗补偿费地上附着物补偿费安置补助费征地管理费税费二、城市房屋拆迁拆迁是指国家按有关法定程序收回土地使用权或改变土地使用性质时，按照有关法律、法规和规章的规定转移他人所有的房地产权益的行为过程。（一）拆迁工作的基本原则•服从国家利益的原则•符合城市规划和有利于城市旧区改造的原则•保护拆迁当事人合法权益的原则（二）拆迁的基本程序•申请规划用地许可证•编制拆迁计划与方案•申请房屋拆迁许可证•房屋拆迁审批•发布公告•签订拆迁补偿和安置协议•实施房屋拆迁•监督检查（三）城市房屋拆迁补偿1、补偿对象：被拆除房屋及其附属物的所有人2、补偿形式：•产权调换•货币补偿•产权调换和作价补偿相结合3、补偿标准•产权调换的补偿标准•货币补偿的补偿标准杭州市区2005年上半年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价地段等级地段范围住宅房屋货币补偿基准价一市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地7200元/平方米二市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地6500元/平方米三市区三级土地5700元/平方米四市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地4900元/平方米五市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地4500元/平方米六市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地4100元/平方米七市区七级土地3600元/平方米八市区八级土地3000元/平方米九市区九级土地2700元/平方米十市区十级土地2400元/平方米十一市区十一级土地2000元/平方米十二市区十二级土地1700元/平方米杭州市区2005年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准单位：元/平方米（建筑面积）月地段等级地段范围住宅用房综合用房商业用房工业用房一市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地166711026二市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地15618224三市区三级土地14556323四市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地13475622五市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地12374021六市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地10303520七市区七级土地7252619八市区八级土地6202318九市区九级土地5182216十市区十级土地4162015十一市区十一级土地3151813十二市区十二级土地2131612杭州市区2002年度城市房屋拆迁住宅房屋货币补偿基准价单位：元/平方米(建筑面积)地段等级地段范围住宅房屋货币补偿准价一市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地5900二市区二级土地及西湖风景名称区二级土地5200三市区三级土地4500四市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地3700五市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地3400六市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地3100七市区七级土地2500八市区八级土地1900杭州市区2002年度城市房屋拆迁临时安置补助费标准单位：元/平方米(建筑面积)〉.月地段等级地段范围住宅用房综合用房商业用房工业用房一市区一级土地及西湖风景名胜区一级土地166711026二市区二级土地及西湖风景名胜区二级土地15618224三市区三级土地14556323四市区四级土地及西湖风景名胜区三级土地13475622五市区五级土地及西湖风景名胜区四级土地12374021六市区六级土地及西湖风景名胜区五级土地10303520七市区七级土地7252619八市区八级土地6202318•据国土管理部门介绍，在土地价格上，有三种：即区片综合价（征地时的价格）、基准地价（政府指导价）、熟地总地价（配套设施加上后的供地价）。打个比喻说，区片综合价是矿石原料，而基准地价是炼成的一块生铁，熟地总地价则为制成铁耙或机器产品的价格。涉及农民最直接和最根本利益的是征地时的价格，即区片综合价，它是征用集体土地所有权执行的标准。•基准地价：是指同一土地级别范围内同类用途的区域性国有土地使用权平均价格，是政府公布的指导性价格。不是具体某一宗地的市场价，是均质区域内不同等级、不同用途、不同条件下的平均价格。该地价标准作为市区国有土地使用权出让、转让、出租、抵押、作价入股、清产核资以及司法仲裁中土地评估的基础，其中土地使用权以拍卖、招标、挂牌等公开方式出让时的实际价格，按成交价格确定。•区片综合价：是征用集体土地所有权执行的标准。主要根据各地政府以不同地段、地类、人均耕地和经济发展水平等情况，划定区片，统一制定分片的“征地综合补偿标准”。需要说明的是区片综合价与基准地价二者用途、含义不同。4、城市房屋拆迁安置（1）安置对象：被拆除房屋的使用人（2）安置形式•一次性安置•过渡安置（3）安置标准（4）安置费用搬家补助费、临时安置补助费和经济损失补偿费嘉禾强制拆迁案重庆最牛钉子户第四节房地产开发的前期工作一、前期工作的内容和特点（一）前期工作的主要内容土地问题规划问题基础设施和市政设施问题融资问题工程进度问题保险问题（二）前期工作的特点1、多2、长3、变序号项目主要内容和要求审批机关1开发项目的确定符合总体规划由本公司选择2可行性论证可行性初步研究可行性研究由本分公司开发部门进行3立项本公司决策计委4规划用地规划设计条件通知数；建设用地许可证地镇用地批准书规划局规划局区县房地产管理局5拆迁会同当地派出所、居委会共同进行，或委托市拆迁办6勘察委托勘察院进行7初步设计本公司或委托设计院进行市规委8技术设计会同设计院9施工图设计委托设计进行平立剖报规划局批10建设工程许可证规划局发11开工许可证市建委12招标工作13土地使用权证交土地使用费市房地产管理局14销售许可证市房地产管理局第二节房地产开发项目与工程勘察、设计一、工程勘察、设计的含义•工程勘察：是指为满足工程建设的规划、施工、运营及综合活动等方面的需要，对地形、地质及水文等状况进行测绘勘探、测试，并提供相应成果和资料的活动。•工程设计是指运用工程技术理论及技术经济方法，按照现行技术标准，对新建、扩建、改建项目的工艺、土建工程、公用设施、环境保护等进行综合性设计及技术经济分析，并提供作为建设依据的设计文件和图纸的活动。二、工程勘察工作（一）勘察工作的主要任务和目的•主要任务是正确反映地形、地质状况、确保原始资料数据的准确性，结合实际地址情况和开发项目的具体要求，提出明确的评价、结论和建议；体现国家可持续发展的战略，做好环境地质的评价工作。•目的是为设计、施工提供精确的原始资料、数据，使设计、施工工作得以顺利进行，在保证开发项目结构安全、质量优良的前提下，最大限度地节省投资，降低造价，为项目开发创造良好的经济效益。（二）勘察工作的主要程序•承接勘察任务•搜集已有资料，包括与该区相邻地质资料以备校核•现场踏勘，编制勘察纲要•出工前的准备•野外调查，测绘、勘探•试验、整理数据、分析资料•编制图样及编制勘察报告（三）勘察过程的分类•资料分析•初步勘察•详细勘察•施工勘察（四）勘察工作的具体内容•地形测量•工程勘察•地下水、地表水的勘探•气象调查三