最新房地产和建筑业“营改增”实务(最全营改增课件)

建筑、房地产企业最新营改增实务母公司招投标取得土地给未来成立的项目公司（法人单位）开发的问题。国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（国土资发[2006]114号）“申请人竞得土地，拟成立新公司进行开发建设的，应在申请书中明确新公司的出资构成、成立时间等内容。出让人可以根据招标拍卖出让结果，先与竞得人签订《国有土地使用权合同》，在竞得人按约定办理完新公司注册登记手续后，再与新公司签订《国有土地使用权出让合同变更协议》；也可按约定直接与新公司签订《国有土地使用权出让合同》。”如符合上述规定，竞买人在申请竞拍时，事先已约定成立新公司，明确资金构成、成立时间等，在竞得土地后，且按原约定条件办理的，没有发生土地权力转移，不属于土地使用权转让行为。法律依据1、《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）2、财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）3、《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第17号）4、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）法律依据5、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）6、《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》（国家税务总局公告2016年第15号）7、《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（一）法律依据《住房城乡建设部办公厅关于做好建筑业营改增建设工程计价依据调整准备工作的通知》（建办标[2016]4号）规定：工程造价可按以下公式计算：工程造价=税前工程造价×（1+11%）。其中，11%为建筑业拟征增值税税率，税前工程造价为人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润和规费之和，各费用项目均以不包含增值税可抵扣进项税额的价格计算。一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）招投标合同中投标价的确定根据以上文件规定，建筑企业的工程报价如下税前建筑工程报价=不含增值税的材料设备费用+不含增值税的施工机具使用费+不含增值税的人工费用+不含增值税的管理费用和规费+合理利润一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（二）招投标合同中投标价的确定1、非EPC建筑工程报价=税前建筑工程报价+税前建筑工程报价×11%2、EPC建筑工程报价=（不含增值税的设计费用+不含增值税的设备费用+不含增值税的安装费用+合理利润）+不含增值税的设计费用×6%+不含增值税的设备费用×11%+不含增值税的安装费用×11%一、建筑企业招投标合同工程报价的确定（三）结论营改增后，建筑企业投标价是含增值税的报价。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析（1）案情情况A公司为中国境内法人企业，B公司为中国境内一家具备设计资质且有能力承建电厂的专业施工企业，A公司、B公司均为山东省企业，且均为一般纳税人。2016年7月A公司与B公司签订了《ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议》。工程总承包范围为ZJ市生活垃圾填埋气发电项目工程的全部勘测、设计、设备和材料采购，建筑安装和电网接入系统工程施工直至竣工验收的相关工作。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析A公司为工程发包人，B公司为工程承包方。根据《EPC总承包协议》的约定，B公司负责按ZJ市生活垃圾填埋气发电项目EPC总承包协议的约定，进行勘测设计、材料采购、设备采购、设备检验检测、建筑安装施工、材料检验检测、测试、并网安全评价、竣工投产、性能试验等所有工作，直至完成工程至正常并网发电。总合同价款（不含增值税）为1亿元，有两种合同签订方法：案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析一是，B公司与A公司签订总承包合同，合同约定总价款为1亿元（不含增值税）；二是B公司与A公司签订总承包合同，合同中分别约定了勘测设计1000万元，材料采购和设备采购6000万元，设备检验检测500万元，建筑安装施工2000万元，材料检验检测、测试、并网安全评价等共500万元。假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况，请选择用哪一种合同签订技巧更省税。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析（2）EPC工程总承包合同的节税签订技巧EPC总承包合同，即设计、采购、施工合同，是一种包括设计、设备采购、施工、安装和调试，直至竣工移交的总承包模式。这种操作模式主要适用于那些专业性强、技术含量高、工艺及结构较为复杂、一次性投资较大的建设项目。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析根据《中华人民共和国建筑法》第二十四条的，建筑工程的发包单位可以将建筑工程的勘察、设计、施工、设备采购一并发包给一个工程总承包单位，也可以将建筑工程勘察、设计、施工、设备采购的一项或者多项发包给一个工程总承包单位。EPC合同谈判和签订阶段对于包发商及承包商来说至关重要，EPC合同中的约定将决定双方日后合作项目的总体税负水平及涉税事项。因此，在EPC合同谈判和签订阶段，承包商应该尽可能的规避税务风险，从而避免不必要的税收损失。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析①法律依据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（一）项的规定，试点纳税人销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产适用不同税率或者征收率的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析第一.兼有不同税率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。第二，兼有不同征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用征收率。第三，兼有不同税率和征收率的销售货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析②建筑业营改增后，节税的EPC总承包合同签订技巧建筑业营改增后，必须在EPC合同中必须分别注明：设计费用、检测费用、建筑安装费用（含设备材料费用），否则会从高适用税率，使企业缴纳更多的税收。案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析（3）本案例中的合同签订技巧及涉税分析第一种合同签订技巧的涉税分析：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第（一）项的规定，纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或征收率的销售额，未分别核算销售额的，从高适用税率。基于此规定，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税为10000万元×11%=1100（万元）；案例分析：某EPC合同节税签订技巧的涉税分析第二种合同签订技巧的涉税分析：由于合同中分别注明了各种费用额，在票据开具和会计核算时，都可以分别进行。因此，，B公司要从高适用税率，缴纳增值税销项税如下：1000×6%+（6000+2000）×11%+（500+500）×6%=60+880+60=1000（万元）。因此，在假设不考虑发生的增值税进项税的抵扣和城市维护建设税及附加的情况下，第二种合同签订技巧与第一种合同签订技巧可以节约100万元的增值税。二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（一）增值税是否进成本两种情况处理：第一，当获得增值税专用发票的情况下，增值税不进成本；第二，当获得增值税普通发票的情况下，增值税进成本；二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）建筑企业的会计核算第一，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。收到业主预付工程款时的账务处理如下:借：银行存款贷:预收账款[收到业主预收款/(1+11%)]应交税费-------应交增值税(销项税)[收到业主预收款/(1+11%)×11%]二、营改增后，建筑房开企业的会计核算第二，采购建筑材料时，当从一般纳税人供应商采购材料，获得增值税专用发票时借：工程施工——材料费用应交税费——应缴增值税（进项税）贷：银行存款/应付账款/应付票据当从小规模纳税人供应商采购材料，获得增值税普通发票时借：工程施工——材料费用贷：银行存款/应付账款/应付票据二、营改增后，建筑房开企业的会计核算第三，“工程结算”会计科目中含增值税，而营改增前，“工程结算”会计科目中含营业税。与业主工程结算时的账务处理如下:借：银行存款/应收账款/预收账款(收到业主预收款/(1+11%)应交税费-------应交增值税(销项税)[收到业主预收款/(1+11%)×11%]贷:工程结算[与业主结算的工程款/(1+11%)]应交税费-------应交增值税(销项税)(工程结算×11%)二、营改增后，建筑房开企业的会计核算第四，营改增后按照完工百分比法确认的“主营业务收入”不再计提增值税及附加。结转收入和成本时的账务处理如下:借:主营业务成本（不含增值税）工程施工---合同毛利（不含增值税）贷:主营业务收入（不含增值税）借:工程结算贷:工程施工因此，营改增后，建筑施工企业的成本和收入考核指标中不含增值税。二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算第一，“开发成本”会计科目中不含增值税，而营改增前，“开发成本”会计科目中含营业税或增值税。发生开发成本时：借：开发成本——材料设备费用/建安成本应交税费——应缴增值税（进项税）贷：银行存款/应付账款/应付票据二、营改增后，建筑房开企业的会计核算（二）房地产企业的会计核算第二，“预收账款”会计科目中不含增值税，而营改增前，“预收账款”会计科目中含营业税。收到客户首付款或银行按揭款时的账务处理如下:借：银行存款贷:预收账款借：应交税费-------应交增值税（已交增值税)[收到买房人预付款/(1+11%)×3%]（财税[2016]36号文件规定：房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。）贷:银行存款二、营改增后，建筑房开企业的会计核算第三，完工结转收入时借：预收账款贷：主营业务收入[预收账款/（1+11%）]应交税费——应交增值税（销项）[预收账款/（1+11%）×11%]三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（一）增值税发票的分类：增值税专用发票和增值税普通发票，增值税专用发票可以抵扣增值税进项税，增值税普通发票不可以抵扣增值税进项税。（二）增值税纳税人的发票开具：1、增值税一般纳税人既可以开增值税专用发票，也可以开增值税普通发票。2、增值税小规模纳税人只能开增值税普通发票。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（三）谁有资格开增值税专用发票：3、增值税一般纳税人有资格开增值税专用发票。但是，一般纳税人向小规模增值税纳税人和个人，不可以开增值税专用发票。（参见〈中华人民共和国发票管理办法〉）4、一般纳税人的标准：工业企业：年销售额超过50万元（含50万）的标准贸易企业：年销售额超过80万元（含80万）的标准服务企业：年销售额超过500万元（含500万）的标准三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用（四）增值税专用发票的认证期限和抵扣期限1、增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）：(1)增值税一般纳税人取得2010年1月1日以后开具的增值税专用发票、（货物运输增值税专用发票）和机动车销售统一发票，应在开具之日起180日内到税务机关办理认证，并在认证通过的次月申报期内，向主管税务机关申报抵扣进项税额。三、建筑房地产企业营改增最新政策解析及应用1、增值税发票抵扣期限《国家税务总局关于调整增值税扣税凭证抵扣期限有关问题的通知》（国税函[2009]617号）：(2)实行海