元泰国际大厦市场定位提案

市场市场定位报告北京经纬房地产经纪有限公司元泰国际大厦给我们的空间一个中心四个环节二种目标三项责任北京经纬房地产经纪有限公司的以最大的经济效益为中心打造标志性建筑创造房地产市场中一个品牌项目对项目负责对市场负责对开发商负责市场调研客户定位产品定位综合市场定位北京经纬房地产经纪有限公司的针对元泰国际大厦前期市场调研工作流程市场调查积累原始数据资料数据整理分析综合定位研讨定位报告的市场数据论证定位修正推敲论证元泰大厦定位报告元泰国际大厦综合定位提案目标市场定位产品定位概念定位综合建议目标市场定位元泰大厦给谁盖？元泰国际大厦给谁盖区域市场给我们的启示元泰国际大厦如何面对的市场区域市场数据变异说明元泰国际大厦是什么样的物业形式宏观市场给我们的商机CBD的出台使区域商务房地产项目市场供应量急剧膨胀宏观市场给我们的商机业态开发比例单位:万平米公寓64%写字楼25%酒店4%商业7%公寓：378.9写字楼：148.8酒店：22.93商业：38.57截止到2003年底统计数据宏观市场给我们的商机CBD给房地产市场的连锁反应CentralBusinessDistrict简称：CBD商业聚会之地商机：对所有人的吸引不言而喻宏观市场给我们的商机商圈给区域房地产升温的市场契机北京东部、东北部的五大商圈物业价值几乎以天来计算它的升值比率￥￥￥￥￥国贸朝阳公园丽都燕莎元泰国际大厦国贸的商务牌燕莎的商业牌丽都的空港牌工体的体育休闲牌朝阳公园的环境牌￥工体商务宏观市场给我们的商机物业规模与开发商品牌合力推进一个都不少名盘－知名开发企业大投入－规模品牌－利润各项目总建筑面积单位:万平米10.041391.3193107235483010321002.56.54.27204.859.0242.714710.857213.64.859020406080100120140160富顿中心富力城东环国际中心乐澜宝邸建外SOHO银泰中心北京万达广场金地国际花园旺座中心新城国际华贸中心摩码大厦紫荆豪庭泰悦豪庭蓝堡国际公寓鹏丽国际公寓华腾北搪商务优士阁嘉都大厦尚都财富中心万通中心鹏丽国际公寓华腾北搪商务温特莱中心CBD、泛CBD地区主要品牌物业统计650万平方米的总供应量宏观市场给我们的商机：2005年6月以前的启动物业前景看好市场潜在的买方市场空间还未完全释放多元化是区域房地产项目的主导产品观点区域市场给我们的启示区域市场给我们的启示CBD写字楼市场趋于饱合截止到2003年底，CBD区域的写字楼供应量增长已经大大超出了北京市写字楼总体供应量标准。近200万平方米的写字楼供应量已经让CBD区域市场显现出了预警（注：戴德梁行2003年北京物业扫描）区域商务型以写字楼为主的物业总供应量华贸中心100富顿中心10.04建外SOHO72旺座中心10财富中心72优士阁9北京万达广场48温特莱中心9银泰中心35华腾北搪商务5金地国际花园30嘉都大厦2.7万通中心13.6东环国际中心1.32尚都10.85合计449.21区域市场给我们的启示大型商务物业掌握在少数知名开发商手里占有市场的70%。华贸中心100建外SOHO72财富中心72北京万达广场48银泰中心35金地国际花园30万通中心13.6尚都10.85区域市场的前景也让这些开发商有了一个新的认识：写字楼市场过快的增长，势必会给销售带来威胁，改变物业性质成了他们重要的抉择。红色标注的项目，均在项目建设上改变了原有的规划设计，扩大了公寓面积。CBD、泛CBD地区部分品牌物业统计这些物业中占有公寓面积总量华贸中心20富顿中心3.3建外SOHO72旺座中心10财富中心16.2优士阁北京万达广场30温特莱中心银泰中心华腾北搪商务金地国际花园13.2嘉都大厦万通中心东环国际中心尚都合计164.7富力城139乐澜宝邸10新城国际32紫荆豪庭6.15泰悦豪庭4.27蓝堡国际公寓20区域主要公寓项目面积总量：211.42CBD及泛CBD区域的住宅主要供应量为：376万平方米区域市场给我们的启示CBD及泛CBD区域的住宅主要供应量为：376万平方米按照CBD远景规划，2008年以前，整个区域的物业开发量480万平方米。由于市场看好，现在的CBD基本上形成了比政府硬性CBD大二个还要多的泛CBD商圈。376万对这个市场是远远不够的。以高端写字楼国贸、航华科贸、嘉里、华威、盈科等知名物业来看，进驻的企业不足三百家。但从朝阳工商管理局得到的数据显示：CBD及外延区的中小型企业近8000家，这还没有计算未在本地区登记的企业。以阳光100为例，一个外销公寓现在几乎成了小型公司的集聚地。可以想象：如果新建的住宅物业有超前的配套功能、现代时尚的外观、比写字楼价格略低的价格，客户的选择将会向这里倾斜。区域市场给我们的启示再审视CBD市场供应量与销售率从市场调查中我们得出一组数据2003年至2006年，CBD写字楼市场供应量200万平方米左右2003年底：写字楼的销售率不足40%（租赁为主）2003年至2006年，CBD公寓供应量近400万平方米2003年底：公寓销售率75%以上（入住出租率50%以上为办公）公寓的销售率高于写字楼的销售率区域市场给我们的启示CBD、泛CBD地区物业总供应量统计其中：写字楼：234万平方米公寓：376万平方米商业：40万平方米本次调查的物业范围为以东三环南起双井至东三环北燕莎区域市场给我们的启示尽管这样我们也从市场上发现一个重要信息：区域写字楼供应量仍比北京市总体供应量多出近25%。虽然区域的公寓、商业、写字楼开发量都是北京市增长最快的，但除公寓和商业外，写字楼销售确不是销售最好的。现在CBD公寓项目多为兼容性项目CBD南区：东环国际中心、华腾北塘商务大厦、富力城、优士阁、乐澜宝邸、富顿中心、EGO非常生活CBD核心区：航华科贸、国贸中心、万通中心、嘉都大厦、温特莱中心、蓝堡、银泰中心建外SOHO、尚都中心、财富中心、旺座、新城国际、万达广场、金地国际花园、华贸中心、CBD北区：紫荆豪庭、摩码大厦雍景台、建宏大厦、鹏丽国际公寓、泰悦豪庭、红色的代表该物业的商务性质即：写字楼、公寓共建也有共享区域市场给我们的启示现在区域市场反映出来的现象让我们一目了然：区域物业性质发生了根本的变化。区域物业价格对比公寓平均价格曲线830076809000130001050012000130001200012000110001100017000020004000600080001000012000140001600018000富顿中心富力城乐澜宝邸建外SOHO北京万达广场金地国际花园新城国际华贸中心紫荆豪庭泰悦豪庭蓝堡国际公寓财富中心公寓均价：11540元/平方米富力城、乐澜宝邸项目是一个价格调节如果不计其价格调节本区域的公寓销售均价为：12100元/平方米区域物业价格对比写字楼平均价格曲线9300100001600018000199201660014000138000500010000150002000025000富顿中心富力城东环国际中心建外SOHO旺座中心嘉都大厦尚都(一期)温特莱中心写字楼均价：14702元/平方米富顿中心、定力城项目是一个价格调节如果不计其价格调节本区域高端写字楼销售均价为：16386元/平方米项目名称均价(元／平方米)不同物业价格公寓写字楼商业富顿中心商8300写930083009300/富力城768076801000023000东环国际中心16000／16000／乐澜宝邸90009000100008500建外SOHO13000130001800035000银泰中心不详/不详/北京万达广场105001050013500不售金地国际花园120001200013000旺座中心2400USD11000240035USD／月／平米新城国际1300013000//华贸中心1200012000不详/摩码大厦7800/7800/泰悦豪庭1100011000//蓝堡国际公寓1100011000/18000嘉都大厦16600/1660030000尚都(一期)14000/14000即将出售财富中心1700017000不详33000万通中心不详/不详/温特莱中心13800/1380047000－69000CBD、泛CBD地区物业价格对比CBD、泛CBD地区物业价格对比本区域的公寓销售均价为：12100元/平方米本区域高端写字楼销售均价为：16386元/平方米纯住宅均价：9800元/平方米价差：2300元/平方米价差：4286元/平方米区域市场给我们的启示以住宅形式作为商务用途的物业受到市场追捧置业者对商务物业的价格敏感开发商定位商住公寓使其利润空间有了大幅度的提高观点草鸡怎么变成凤凰？区域市场数据变异说明商务市场住宅市场写字楼高档公寓市场基本模式区域市场数据变异说明商务市场住宅市场写字楼高档公寓市场变异模式商务公寓不是住宅的住宅成为现在开发商对项目的一口定式现代城阳光100旺座财富中心区域市场数据变异说明CBD客户（业主）选择的物业类型国内外500强企业国际、国内贸易中兴企业成长型企业新兴（时代）产业投资人95%写字楼5%星级饭店50%写字楼30%星级饭店20%品牌公寓50%写字楼40%品牌公寓10%星级饭店50%品牌公寓45%写字楼5%饭店新兴（时代）产业80%品牌公寓15%写字楼5%饭店投资人95%品牌公寓5%写字楼区域市场数据变异说明？20%的客户选择写字楼85%的置业者选择公寓95%的投资人选择商务公寓区域市场数据变异说明二八定律的表现20%的企业用巨资进驻写字楼80%的企业常规资金进驻商务公寓20%的投资人投资写字楼80%的投资人投资商务公寓项目名称租金（$/月/平方米）项目名称租金（$/月/平方米）中服大厦22现代城10汉威大厦20京广商务楼22京广中心38艾维克大厦22科伦大厦23瑞赛大厦19.5华彬国际大厦30数码01大厦45国际贸易中心50艾米克大厦24嘉里中心41.5雨霖大厦13招商局大厦35和乔大厦25区域市场数据变异说明区域市场数据变异说明商务市场住宅市场写字楼高档公寓市场变异模式商务公寓转变置业人选择物业的关键（物业形式）区域市场数据变异说明商务市场住宅市场写字楼高档公寓市场变异模式商务公寓12000800011000转变置业人选择物业的关键（价格空间）区域市场数据变异说明商务市场的含金量决定商圈房地产物业的特性客户群的“脸面”选择决定物业的存在形式中小企业主、私营企业主的囊中之物选择的局限代表处、分支机构的有限资金决定区域物业的功能商圈的潜在价值形成淘金物业：居住反之成了浪费观点有了数据说明：我们的物业将是什么样的形式？元泰国际大厦是什么样的物业形式高端客户财富中心、建外SOHO、华贸中心、尚都中心、万达广场金地国际花园、富顿中心、旺座、嘉都大厦、新城国际乐澜宝邸、温特莱中心、优士阁、华腾北塘商务大厦富力城、EGO非常生活、蓝堡、建宏大厦、鹏丽国际公寓泰悦豪庭、摩码大厦国贸中心、航华科贸、银泰中心、财富中心、尚都中心、华贸中心、万通中心、万达广场、金地国际花园、东环国际中心、摩码大厦、雍景台中低端客户高端市场中端市场中端商务市场一路飘红，呈上升趋头；高端商务市场趋于饱合，供应量和销售率已经有了一些下降。重要的是：完全物业：航华科贸、国贸中心、建外SOHO、优士阁、乐澜宝邸富顿中心、东环国际中心、建宏大厦、鹏丽国际公寓泰悦豪庭、旺座、雍景台、华腾北塘商务大厦在建物业：银泰中心、尚都中心、财富中心、万通中心、新城国际万达广场、金地国际花园、华贸中心、温特莱中心蓝堡、富力城、EGO非常生活元泰国际大厦是什么样的物业形式现在市场上正在销售或者正在建设的项目，大多数于2005年底和2006年初交房。从这些物业的特点表现来看，我们选择一个合适的物业是一个非常关键的问题。项目区域的物业形式多元化是一个必然客户的选择空间已经延伸到一个比较物业范围之中物业价格决定项目的入住人群贸易、经纪代理、媒介商务、中小经营企业将是我们的主力客户我们的物业将是什么形式？观点元泰国际大厦是什么样的物业国际商务大厦……………元泰国际商务公寓住宅形