商业地产简介

商业地产一、商业地产的概念、定义、形式、分类和特性1、商业地产的概念（1）商业地产是以包括商铺、餐饮、写字楼、娱乐休闲场所等非住宅形态在内的，以最终盈利（主要是租金收入）为目的的长期投资行为。（2）它不仅仅是房地产开发、销售的短期行为，更是包括了房地产开发的全过程，包括后续物业的长期经营，是一个长线系统工程。2、商业地产的定义（1）商业地产通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等生活服务类经营方式的不动产（包括商场、店铺、Mall、商业步行街以及社区商业等）。（2）在经营模式、功能和用途上，它区别于普通住宅、公寓、别墅等其他不动产形式。（3）具有商务运行属性的写字楼、酒店式公寓、连锁酒店等不动产也属于商业地产的范畴。3、商业地产的各种形式（按市场功能和建筑形态来划分）（1）底层、裙楼（商场），社区临街商铺（2）专业市场、专业商场、地下商业城（街）（3）综合性、复合性的购物中心（ShoppingMall）（4）写字楼（5）步行街（6）商务酒店（包括产权酒店、公寓式酒店）（7）会议中心、会馆、会所（8）文化产业商业地产（电影院、娱乐城）（9）卫生产业商业地产（药房、诊疗所）（10）教育产业商业地产（校园商业广场）（11）工业产业商业地产（12）旅游商业地产4、商业地产的分类（1）按使用功能分类：泛指用途为商业、服务业的不动产，目前常见的有住宅底商、步行街、购物中心（ShoppingMall）和专业性市场。（2）地域性分类：根据不同城市的发展规模，城市中会存在单个或多个商业中心和商圈的情况，如北京的燕莎、朝外、CBD等，上海的南京路、淮海路、徐家汇等。在这些城市中虽有分散的、不同的商业中心，但也均有商业密集度极大的首屈一指的核心商业区。（3）按服务对象和辐射范围分类：可分为区域商业中心、城市核心区域商业中心、城市次级商业中心、邻里商业中心、小区配套商业设施等。5、商业地产的特性商业地产具有地产、商业与投资的三重特性，它既区别于单纯的投资商业，又有别于传统意义上的房地产行业，同时，这三方面的特性既相互独立，又相互作用，形成了商业地产较为明显的特征——环环相扣，系统性较强。6、商业地产的特征（1）总价高，利润率高，开发周期和开发风险较高，投资回收期长。（2）在商业地产运行过程中会涉及到三种权利、四方利益，即商业物业所有权、商业物业经营权、商业物业管理权这三种权力，和开发商、投资商、商业经营者、商业管理者这四方的利益。7、商业地产结合体的5种形式（1）商业地产是地产与商业的结合体：它把不动产与商业类型的两种不同特性有机地结合了起来。（2）商业地产是商务办公与住宅的结合体：通过这两种不同类型产品的相互结合来建立符合人们快节奏生活的要求。（3）商业地产是商业零售与传统百货的结合体：房地产开发商在开发商业项目时通过引进主力百货店和世界知名连锁超市来带动其他商业零售业的发展。（4）商业地产是贷款与融资的结合体：在商业地产开发和后续经营中，良好的现金流是支撑项目成败的关键因素，因此商业地产的开发和运营除了银行贷款外，还可利用商业地产项目在市场上进行各种形式的融资。（5）商业地产是旅游、休闲、娱乐的结合体：一站式的ShoppingMall等各类商业的开发和运营满足了人们不同生活的需求，也使项目成为一个个附属城市商业中心的次级商业中心。二、商业地产常识1、商圈商圈是指在一定时间内达到某一购物或消费频率的顾客群，以其所处的最远距离为半径，划定的一系列圆形或方形区域，即为优先选择到某商店或商业聚集中心消费的顾客分布区域范围。商圈一般按层次分为核心商圈（离消费地最近，吸纳总量50—80%顾客的范围）、次级商圈（吸纳15—25%顾客的范围）、边缘或辐射商圈（吸纳5—25%顾客的范围）。2、CBDCBD的全称是CentralBusinessDistrict，我国现有三种译法：中央商务区、商务中心区或中央商业区。CBD应该具有的五大特征：（1）是城市的功能核心，城市的经济、科技、文化、商业等高度集中；（2）交通便利，人流、车流、物流巨大；（3）白天人口密度最高，昼夜间人口数量变化最大；（4）位于城市的黄金地带，地价最高；（5）高楼林立，土地利用率最高。3、购物中心购物中心的定义是：作为一个独立的地产进行设计、开发、拥有和管理的零售和其他商业设施的组合体。包括地区购物中心、中型购物中心、零售公园、专业购物中心等多种形式。通常说的ShoppingMall，音译“摩尔”或“销品贸”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。严格意义上讲，小于10万平方米的，叫做购物中心；大于这个数字的且业态复合度高的方可称作摩尔（Mall）；而大于20万平方米的，可叫做超级摩尔购物中心（SuperMall）。4、大卖场大卖场（hyper-market）的定义是：卖场面积至少在6000平方米以上，出售品种繁多的食品及非食用类产品。大卖场是多以销售生鲜食品及日用品为主、百货为辅的中型超市。在商品的综合性上逊于大型综合百货，在价格上逊于仓储式超市，但生鲜食品及日用品是超市中最具有个性和特殊的商品。5、商业街商业街可划分为都市商业街、主题商业街和特殊小街三种。都市商业街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商业街首先考虑的是在城市中的功能和定位。主题商业街——如北京三里屯酒吧一条街、十里河建材一条街等，其主要表现形式即同类业态的汇集，大多分布在道路两旁，同业态的经营品种非常丰富。特色小街——如一些社区的底商、写字楼的底商，由于经营较具特色，所以除满足社区的消费需求外，还辐射到周边一定范围内的区域，久而久之，街区氛围便自然形成。6、主题商场主题商场起码应具备三个基本要素：一是发生商品交易行为；二是聚集一类主商品，其它种类为辅，能够让消费者广泛选择；三是不同于专卖店，商场必须由相似主题、不同特色、不同服务、不同品牌的商品聚集而成。主题商场与传统的百货商店最大的不同，在于它以专业经营为特色。整个商场的商品只突出一个主题。主题商场是一种全新的理念，不仅是为消费者提供商品，还努力营造一个良好的购物氛围。在经营理念上，则改变以往的全销售模式，体现出特有的主题。7、零售业态零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求而形成的不同的经营形态。这一概念包括了两方面的含义：其一，确定的目标市场；其二，具体的经营策略，包括：选址、规模、商品策略、价格策略、商店设施、服务方式等。8、百货商店是指在一个建筑物内，集中了若干专业的商品部并向顾客提供多种类、多品种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征是：（1）商品结构以经营服装、纺织品、家庭用品、食品和娱乐品为主，种类齐全；（2）以柜台销售为主，明码标价；（3）注重店堂装修及橱窗展示。9、超级市场超级市场，是指采取自选销售方式，以销售大众化生活用品为主，满足顾客一次性购买多种商品及服务的综合性零售形态。其基本特征为：（1）商品结构以经营食品、副食品、日用生活品、服装衣料、文具、家用电器等购买频率较高的商品为主；（2）采取自选销售方式，明码标价；（3）结算设在出口处统一进行。10、专业（专卖）店专业（专卖）店，是指专门经营某类商品或某种品牌的系列商品，满足消费者对某类（种）商品多样性需求的零售形态。其基本特征为：（1）商品结构专业性较强，各种不同的规格、品种及品牌汇集，选择余地大；（2）销售人员有较强的专业知识，能为消费者提供充分服务；（3）采取定价销售和开架面售方式。11、商业动线商业动线是依据商业业态动线设计，将人流进行有效地组织，使之在整个商业广场形成为涡旋状人流。让人们有效地穿越与滞留，利用广场主入口和临街商铺的通透性，将人流引进商业广场内部，充分利用商业广场布局的重要节点，设置品牌形象店，以大品牌带动小品牌，有效提升商业广场水平人流的拉动力；运用自动扶梯有效的将平面人流垂直提升，使之整个商业人流形成平面与垂直面的立体结合，让每一位经营商家都能享有巨大人气所带来的商业资源，而购物者也能充分享受购物的乐趣与欢乐。12、主力店主力店是指可以吸引最多客流，商圈辐射力最大的一个零售业态。13、人流量人流量是在计划开店的地点掐表记录经过的人流，测算单位时间内多少人经过该位置。除了该位置所在人行道上的人流外，还要测马路中间的和马路对面的人流量。马路中间的只算骑自行车的，开车的不算。是否算马路对面的人流量要看马路宽度，路较窄就算，路宽超过一定标准，一般就是隔离带，顾客就不可能再过来消费，就不算对面的人流量。14、提袋率提袋率是指每100位顾客中购物的比例。15、店铺一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高，可是，若进深未达到商铺经营所需要的起码要求，门面再宽，也无法发挥店铺的经济效用。通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度。16、产权式商铺产权式商铺是一种全新的投资概念，以“现金回报+独立产权+服务馈赠”的模式出现，产权式商铺是一种新的投资产品。产权式商铺的特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁，但经营项目不与商场总体布局相差太远。投资者可以从经营者处获得租金回报，经营者以统一的形象对外经营，抗风险的能力大为提高，达到业主与开发商共赢。17、返租返租是房地产销售中的一种营销手法，其实质就是投资者购买物业后将此物业返租给发展商或发展商制定的运营公司，收起租赁协议中的租期按投资者在购房时发展商承诺的执行。其中租金的收取基本上可分为二个方面：（1）在购买物业后的前若干年，租金由发展商在总价中扣除，后若干年租金由运营公司按年支付。（2）租金全部由运营公司按年支付。18、售后包租售后包租，是指房地产开发经营企业或房屋产权单位，在其投资建造的商品房出售时与买受人约定，出售后的一定年限内，由出售人以代理出租的方式进行包租，以包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报。售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中，售后包租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等等，但其共同点是都以承诺一定比例的租金回报的方式吸引买家入场，其各种具体形式都必然包括房屋买卖及租赁两个环节，只是在投资者收益方式等细节安排上有所不同。1、商业地产的类别划分（1）按照商业地产开发形式进行分类·商业街商铺·市场类商铺·社区商铺·住宅底层商铺·百货商场、购物中心商铺·商务楼、写字楼商铺·交通设施旁商铺（2）按照商业地产坐落位置进行分类·市中心商业·居住区附近及其他市区商业·交通枢纽附近商业·市效商业（3）按商业地产规模进行分类·大型商业地产——总建筑面积超过1万平方米。·中型商业地产——总建筑面积在5000-10000平方米，作为大型商业地产的补充。·小型商业地产——总建筑面积在5000平方米以下，作为大、中型商业地产的补充，为居民生活提供空白。三、商业地产类别划分和特点（4）按照投资价值进行分类·都市型商铺·社区型商铺·便利型商铺·专业街市商铺·其他商铺（5）按照商铺的位置形式进行分类·铺面商铺·铺位商铺2、商业地产的十大特点（1）开发地点的择优性（交通要道、临街、周围有巨大消费群）（2）功能定位的差异性（3）物业经营的多样性（出售、出租、又租又卖、零售整租、联合经营）（4）业态组合的复杂性（5）主力品牌的号召性（6）装修配置的层次性（7）保值增值的可靠性（土地增值、装修、商业经营）（8）抵押融资的可变性（9）开发经营的风险性（10）服务管理的专业性（物业管理、商业经营管理）四、商业地产的销售模式1、只租不售：这种模式通常是在商业物业建成以后，即通过物业的初始登记取得《房地产所有权证》，再通过招商或合作以收取承租方或合作方的租金，作为该物业的主要收入来源。这部分的租金在扣除商业物业的运营成本后，用来支付该物业的投资成本、偿还财务费用。（1）优点·投资商通过租金收入来支付商业物业的投资成本和偿还财务费用，通过若干年回收全部投资成本后，还完全拥有该