土地估价报告(扣土地增值税)

*****************抵押贷款涉及的土地使用权价格评估评估报告书*****************地址：浙江省杭州市************联系电话：（0571）*********传真：（0571）*********邮编：310003*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市凤起路75号3-303电话：（0571）8641581287241798传真：[phone]土地估价技术报告项目名称：*****************抵押贷款涉及的土地使用权价格评估（杭州市）受托估价单位：*****************土地估价报告编号：杭**（2009）（估）字第***号土地估价技术报告编号：杭**(2009)（技）字第***号提交估价报告日期：二○○九年*月*日关键词：杭州市；抵押贷款；*****************；2009年。*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市*********电话：（0571）***********传真：（0571）**********-1-土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称*****************抵押贷款涉及的土地使用权价格评估二、委托估价方*****************三、受托估价方估价机构：*****************单位地址：杭州市**********法人代表：****估价机构执业范围：全国估价资格有效期限：2009年*月*日资格证书编号：*****联系电话：0571-********邮政编码：310007四、估价目的*****************因抵押贷款的需要，特委托*****************对其所使用的，位于杭州市余杭区余杭镇沈家店村的三宗国有出让住宅用地土地使用权进行价格评估，为其办理抵押贷款手续提供土地使用权价格参考依据。五、估价依据1、《中华人民共和国土地管理法》；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》；3、《中华人民共和国担保法》；4、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）；*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市*********电话：（0571）***********传真：（0571）**********-2-5、《房地产抵押估价指导意见》；6、杭州市基准地价；7、委估宗地国有土地使用证；8、建设工程规划、施工许可证；9、委托方提供的其它有关宗地资料；10、*****************掌握的资料；11、评估人员实地调查取得的资料。六、估价基准日2009年6月17日七、估价日期2009年6月17日至2009年6月22日八、价格定义委估宗地为西溪山庄二期A区块相邻三宗地，三宗地名称分别确定为A宗地、B宗地和C宗地。根据委托方提供的资料及现场勘查情况，委估三宗地价格定义详见下表：表1-1估价对象价格定义一览表宗地名称使用权类型设定用途剩余使用年限（年）实际开发程度设定开发程度A宗地出让住宅63.3外围五通，内部待开发外围五通，内部待开发B宗地出让住宅63.3外围五通，内部待开发外围五通，内部待开发C宗地出让住宅63.3外围五通，内部待开发外围五通，内部待开发九、估价结果估价人员在实地调查踏勘的基础上，遵循估价原则，经过评估测算与综合分析，确定委估三宗地在估价基准日的土地使用权价格如下表1-2。表1-2评估各宗地地价一览表宗地名称使用权类型设定用途设定使用年限（年）土地面积（M2）土地使用权单价（元/M2）总地价（万元）*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市*********电话：（0571）***********传真：（0571）**********-3-A宗地出让住宅63.34883717828702.75B宗地出让住宅63.3420937500.97C宗地出让住宅63.334108.16078.06合计——————125038.1——22281.78总地价大写（人民币）：贰亿贰仟贰佰捌拾壹万柒仟捌佰元整具体详见附表《土地估价结果一览表》十、说明事项（一）估价假设条件1、委托方合法取得土地使用权，并支付有关税费；2、估价对象在设定用途下得到或将得到最有效利用，并会产生相应的土地收益；3、在估价基准日地产市场为公正、公开、公平的均衡市场；4、任何有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规；5、在评估时，委估宗地只有建设工程规划许可证和施工许可证，正在进行开发建设，因此在精度允许范围内，本次评估涉及到的一些用地指标等中间数据，以委托方提供的估价对象建设工程规划许可证和施工许可证的技术指标数据为准，并参照区域一般情况来确定。（二）本报告使用有效条件1、本报告及估价结果仅为本报告设定的评估目的服务，当用于其它目的，本报告及评估结果无效；2、本报告估价结果是在满足地价定义所设定条件下的土地使用权价格，若估价对象的土地利用方式、估价基准日、土地开发状况、土地使用年限、土地面积等影响地价的因素发生变化，该评估价格应作相应调整；3、本报告必须完整使用，对仅使用报告中的部分内容所导致的有关损失，受托估价机构不承担责任；4、本报告估价结果，需经土地估价师签章，土地估价机构盖章*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市*********电话：（0571）***********传真：（0571）**********-4-后方能生效；5、本报告的估价结果自提交报告之日起半年内有效。（三）资料来源说明1、报告中有关估价对象的土地权属状况、土地用途、土地面积等以委托方提供的《国有土地使用证》为依据，估价对象容积率等建筑指标以建设工程规划许可证和施工许可证为依据。2、委托方对所提供资料的真实性负责，如因委托方提供资料有误，造成估价结果失真，受托方不承担责任。3、土地区位条件、地产市场交易资料等评估相关资料由估价人员实地调查而得。4、估价人员根据国家有关法律、法规、估价规程及地方有关地价评估技术标准，结合待估宗地具体状况，确定估价原则、方法及参数的选取。（四）其他说明1、本次估价结果为估价基准日正常市场条件下的国有土地使用权价格，未考虑市场变化、短期强制处分、处分时点与抵押权设定日不一致带来的年期减少等风险因素，具体贷款额度由发放贷款银行根据贷款风险，在此基础上确定，本次估价结果并非等同于贷款额度；2、土地增值税要以未来发生的相关费用为基础计算得出，由于在估价基准日无法预测在未来进行强制变现时的土地成交价格，故本次土地增值税测算是以本次评估的土地价格为基础计算得出，具体以未来的土地成交价格为准；由于委托方未提供二期A区块拆迁安置成本支出证明，故本次评估以西溪山庄整宗地所发生的费用按本次评估面积分摊而来。3、委估宗地为西溪山庄二期A区块相邻三宗地，本次评估把三宗地合并为一整宗地评估。4、评估地块地下资源、地下埋藏物等所有权仍属国家，本报告评估价格不包含上述方面的价格；*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市*********电话：（0571）***********传真：（0571）**********-5-5、委托方对提供资料的合法性、真实性、准确性负责；6、本报告的技术报告其他单位和个人未经许可，不得随意查阅、转用、发表；7、本报告解释权属于*****************。十一、土地估价师签字*******李峰2004330019十二、估价机构盖章法人代表（签字）*************************（机构公章）2009年6月22日*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市*********电话：（0571）**************传真：*****************************土地估价结果一览表估价机构：*****************估价报告编号：杭**（2009）（估）字第***号估价基准日：2009年6月17日估价基准日土地使用权性质：国有出让宗地名称估价基准日的土地使用者土地使用证编号宗地位置基准日证载用途估价设定用途容积率估价基准日实际土地开发程度估价设定土地开发程度土地使用权年限（年）土地面积(M2)土地使用权单价（元/M2）总地价（万元）A宗地*****************杭余出国用（2003）第15-644余杭区余杭镇沈家店村住宅住宅0.41外围五通、内部待开发外围五通、内部待开发63.34883717828702.75B宗地杭余出国用（2003）第15-648住宅住宅外围五通、内部待开发外围五通、内部待开发63.3420937500.97C宗地杭余出国用（2003）第15-571住宅住宅外围五通、内部待开发外围五通、内部待开发63.334108.16078.06合计————————————————125038.1——22281.78一、上述土地估价结果的限定条件：1、土地权利限制：详见土地估价报告2、基础设施条件：地面平整状况：未平整供电状况：良好周围道路状况：良好通讯状况：良好供水状况：良好排污状况：良好3、规划限制条件：无4、影响土地价格的其他限定条件：详见土地估价报告二、其他需要说明的事项：详见土地估价报告估价机构：（加盖公章）2009年6月22日*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市**********电话：（0571）*******传真：（0571）*********7第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、估价对象描述1、土地登记状况估价对象的土地使用权人、宗地座落、土地证编号、用途、面积、地号、图号等国有土地使用证土地登记状况详见表2-1。表2-1估价对象土地登记状况一览表土地使用权人座落土地使用证编号土地用途土地面积（M2）使用权类型地号图号*****************余杭区余杭镇沈家店村杭余出国用（2003）第15-644住宅48837出让9-15-20-4145.00-95.75杭余出国用（2003）第15-648住宅42093出让9-15-20-3746.00-98.75杭余出国用（2003）第15-571住宅34108.1出让9-15-20-4346.00-98.752、土地权利状况估价对象的土地所有权属于国家所有，土地使用者*****************以出让方式取得宗地的使用权，来源合法，产权清楚。估价对象的土地使用者，国有土地使用证号、他项权利等土地权利状况详见表2-2。表2-2估价对象土地权利状况一览表土地使用者国有土地使用证编号出让年限终止日期剩余使用年限他项权利*****************杭余出国用（2003）第15-64470年2072-9-2663.3年——杭余出国用（2003）第15-64870年2072-9-2663.3年——杭余出国用（2003）第15-57170年2072-9-2663.3年——3、土地利用状况根据委托方提供的资料，本次评估为西溪山庄二期A区块的三宗地，现状程度为正在开发建设，主要经济技术指标为：三宗地总用地*****************土地估价技术报告公司地址：杭州市**********电话：（0571）*******传真：（0571）*********8面积125038.1M2，建筑密度：29.8%，容积率：0.41，绿地率：35%，总建筑面积97135M2，其中地上建筑面积52159M2，地下建筑面积44976M2。二、地价影响因素分析1、一般因素(1)地理位置：杭州市余杭区地处浙江省北部，位于杭嘉湖平原和京杭大运河的南端，西依天目山，南濒钱塘江，是长江三角洲的圆心地区，地理坐标为北纬30°09′至30°34′、东经119°40′至120°23′，东西长约63公里，南北宽约30公里，总面积约1220平方公里，辖14个镇、1个乡、4个街道，总人口约82万。余杭区从东、北、西三面成弧形拱卫杭州中心城区，东面与海宁市接壤，