9第9章投资性房地产

第9章投资性房地产9.1投资性房地产概述•投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。•投资性房地产的主要形式是出租建筑物和土地使用权；•投资性房地产的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。•二者均属于企业的日常活动，所获得的经济利益总流入构成企业的收入。投资性房地产的范围属于投资性房地产的项目已出租的土地使用权.持有并准备增值后转让的土地使用权已出租的建筑物不属于投资性房地产的项目自用房地产作为存货的房地产（1）已出租的土地使用权：企业以经营租赁方式出租的土地使用权，包括自行开发完成后用于出租的土地使用权。用于出租的土地使用权是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。注意：第一，企业以经营方式租入建筑物或土地使用权再转租给其他单位或个人的，不属于投资性房地产，也不能确认为企业的资产。第二，已出租的投资性房地产租赁期届满，因暂时空置但继续用于出租的，仍作为投资性房地产核算。第三，企业持有以备经营出租的空置建筑物，如果董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应作为投资性房地产核算。（2）持有并准备增值后转让的土地使用权：企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。【提示】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于投资性房地产。闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。2011年12月，国土资源部公布《闲置土地处置办法（修订草案）》，加码闲置土地管理，土地闲置2年可无偿收回。（3）已出租的建筑物：企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发完成后用于出租的建筑物。【提示】出租的建筑物应是企业拥有产权的建筑物。2.不属于投资性房地产的范围（1）自用房地产：为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。如企业的厂房、办公楼和经营用土地等。（2）作为存货的房地产：房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。3.投资性房地产特殊情况的判断（1）一项房地产，部分用于赚取租金或资本增值，部分用于生产商品、提供劳务或经营管理，用于赚取租金或资本增值的部分，如果能够单独计量和出售的，可以将该部分确认为投资性房地产。（2）企业拥有并自行经营的旅馆饭店，不属于投资性房地产。若将其拥有的旅馆饭店部分或全部出租，且出租的部分能够单独计量和出售的，出租的部分可以确认为投资性房地产。1（多选题）.根据《企业会计准则——投资性房地产》，下列项目中不属于投资性房地产的有（）。A.自用的房屋建筑物B.已出租的土地使用权C.房地产开发企业的存货D.已出租的建筑物【答案】AC【解析】自用的房屋建筑物和房地产开发企业的存货不属于投资性房地产。【例题•多选题】下列各项中，属于投资性房地产的有（）。（2011年）A.房地产企业持有的待售商品房B.以经营租赁方式出租的商用房C.以经营租赁方式出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【总结】下列不属于投资性房地产：1.企业拥有并自行经营的旅店或饭店；2.企业自用的办公楼；3.房地产开发企业开发的商品房；4.房地产开发企业开发完成后准备出售的商品房；5.企业持有的准备建造办公楼等建筑物的土地使用权；6.企业以经营租赁方式租入再转租的建筑物；7.房地产企业持有准备增值后出售的商品房。投资性房地产的账务处理成本模式（一般采用成本模式）与固定资产，无形资产的账务处理相似公允价值模式（公允价值能够持续可靠取得才可以对公允价值模式计量）与交易性金融资产的账务处理相似账户设置1成本模式投资性房地产投资性房地产累计折旧/摊销投资性房地产减值准备2公允价值模式投资性房地产-成本投资性房地产-公允价值价值变动公允价值变动损益投资性房地产计量——初始计量企业无论采用哪种计量模式，初始取得投资性房地产的成本一律按照取得时的成本进行计量，一般应当包括取得投资性房地产时和直至使该项投资性房地产达到预定可使用状态前所实际发生的各项必要的、合理的支出。（1）外购：包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。成本模式借：投资性房地产贷：银行存款等公允价值模式借：投资性房地产-成本贷：银行存款等【例题•单选题】2015年1月1日，甲公司购入一幢建筑物用于出租，取得发票上注明的价款为100万元，款项以银行存款支付。购入该建筑物发生的谈判费用为0.2万元，差旅费为0.3万元。该投资性房地产的入账价值为（）万元。A.100B.117C.117.5D.100.5【解析】外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。本题中，支付的价款计入投资性房地产的成本中，谈判费用和差旅费计入当期的管理费用。18【例】20x9年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房。20x9年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租。20x9年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9000000元；两栋厂房的实际造价均为12000000元，能够单独出售。企业采用成本模式计量投资性房地产。19甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产=9000000×(12000000÷24000000)=4500000(元)借：固定资产—厂房12000000投资性房地产—厂房12000000贷：在建工程—厂房24000000借：投资性房地产—已出租土地使用权4500000贷：无形资产—土地使用权4500000（2）自建：由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。成本模式借：在建工程借：投资性房地产贷：银行存款等贷：在建工程公允价值模式借：投资性房地产-成本贷：在建工程（3）内部转换形成的投资性房地产A.企业将作为存货的房地产转换为投资性房地产的根据计量模式的不同可以分为：成本模式：借：投资性房地产存货跌价准备【转换当时已计提的减值准备】贷：开发产品【账面余额】公允价值模式：借：投资性房地产——成本【以转换当日的公允价值计量】存货跌价准备【转换当时已提减值准备】借差：公允价值变动损益贷：开发产品【账面余额】贷差：其他综合收益B.企业将自用的建筑物或土地等转换为投资性房地产的，根据后续计量模式的不同可以分为：成本模式：自用房地产转换为投资性房地产时：借：投资性房地产【资产的账面原值】累计折旧（摊销）固定资产（无形资产）减值准备贷：固定资产、无形资产投资性房地产累计折旧（摊销）投资性房地产减值准备公允价值模式下：借：投资性房地产——成本【转换当日的公允价值】累计折旧（摊销）固定（无形）资产减值准备【转换当时已提减值准备】借差：公允价值变动损益贷：固定资产、无形资产【账面原值】贷差：其他综合收益【举例】2014年4月15日，甲房地产开发公司董事会形成书面决议，将其开发的一栋写字楼用于出租。甲公司遂与乙公司签订了租赁协议，租赁期开始日为2014年5月1日，租赁期为5年。2014年5月1日，该写字楼的账面余额为400000000元，公允价值为430000000元。【答案】借：投资性房地产——成本430000000贷：开发产品400000000其他综合收益30000000【举例】20×9年8月，甲公司打算搬迁至新建办公楼，由于原办公楼处于商业繁华地段，甲公司准备将其出租以赚取租金收入。2×10年1月1日，甲公司与乙公司签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给乙公司使用，约定租赁期开始日为2×10年1月1日，租赁期为3年。假设甲公司对出租的该办公楼采用公允价值模式计量。假设2×10年1月1日，该办公楼的公允价值为380000000元，其原价为550000000元，已提折旧150000000元。2×10年1月1日借：投资性房地产——成本380000000公允价值变动损益20000000累计折旧150000000贷：固定资产——办公楼550000【例题•单选题】企业将房地产存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日存货公允价值小于原账面价值的差额应记入的会计科目是（）。（2014年）A.营业外支出B.公允价值变动损益C.资本公积D.其他业务成本【例题•单选题】将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日该房地产公允价值大于账面价值的差额，正确的会计处理是（）。A.计入其他综合收益B.计入期初留存收益C.计入营业外收入D.计入公允价值变动损益投资性房地产计量——后续计量投资性房地产的后续计量模式有成本模式和公允价值模式两种。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠地取得的，也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。同一个企业只能采用一种后续计量模式。1.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（同固定资产或无形资产）应当按固定资产或无形资产的有关规定进行后续计量，按期（月）计提折旧或进行摊销，存在减值迹象的，按照资产减值的有关规定处理。会计分录：借：其他业务成本贷：投资性房地产累计折旧（摊销）【提示】投资性房地产作为企业主营业务的，应通过“主营业务收入”和“主营业务成本”科目核算相关的损益。【例题·单选题】某企业对投资性房地产采用成本计量模式。2015年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为320万元，预计使用年限为20年，预计净残值为20万元。采用直线法计提折旧。2015年应该计提的折旧额为（）万元。A.18B.13.75C.14.67D.15【答案】B【例题·单选题】企业采用成本模式计量的投资性房地产，且投资性房地产不属于企业的主营业务，按期计提折旧或进行摊销，应该借记的科目是（）。A.其他业务成本B.管理费用C.制造费用D.营业外支出2.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（不折旧、不摊销、不减值）企业只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。【提示】采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面余额，公允价值与原账面余额之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益）。（1）取得租金收入记入“其他业务收入”科目（2）资产负债表日按公允价值计量会计分录为：借或贷：投资性房地产——公允价值变动贷或借：公允价值变动损益【例题·判断题】投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按资产负债表日该资产的公允价值调整其账面价值。（）（2011年）【例题·单选题】M公司对投资性房地产采用公允价值计量模式。2015年1月1日购入一幢房屋用于出租。该房屋的成本为1010万元，用银行存款支付。房屋预计使用年限为20年。预计净残值为10万元。2015年6月30日，该房屋的公允价值为1008万元。2015年6月30日企业下列会计处理中正确的是（）。A.计入累计折旧45.83万元B.计入其他业务成本45.83万元C.计入公允价值变动损失2万元D.计入公允价值变动收益2万元例：长江房地产公司将2009年12月31日达到预定可使用状态的自建建筑物对外出租并采用公允价值模式计量，租期3年，每年12月31日收取租金150万，出租时建筑物的建造成本1800万，尚可使用年限为20年。2010年12月31日，该建筑物公允价值为1850万，2011年12月31日，该建筑物的公允价值1820万，2012年12月31日，该建筑物的公允价值为1780万。38采用公允价值模式（