南京汤泉农场概念规划设计

南京汤泉农场初步概念设计2010.4.28.基地分析•南京市是中国的古都之一，在中国近现代史上具有重要的意义。南京市也是长江三角洲地区，仅次于上海的第二大城市。长江三角洲地区南京市中心区浦口区基地•浦口区隶属于江苏省首府南京市的行政区划范围，位于长江的西岸。江苏省•汤泉镇位于浦口区西北，距南京市中心约30公里。•基地位于汤泉镇的西南。汤泉镇浦口区基地浦口区基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析区位概况铁路线高速线国道线至南通至上海至上海至杭州至高淳县至马鞍山至大连G312G104G205G104京沪铁路70公里9公里永宁火车站南京南站南京站禄口机场基地宁扬铁路宁铜铁路南京15公里390公里277公里262公里•距中心城区约15公里•与南京禄口机场和经浦铁路永宁火车站分别相距70公里、9公里。交通环境基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析农场大面积农田牧场最主要经济来源村庄旧式村镇房屋地方生活气息鱼塘大面积鱼塘主要经济来源温泉珍珠泉琥珀泉汤泉村庄鱼塘水稻苗木农田资源分析基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析隐伏白云岩浅埋区（可以挖到温泉的区域）温泉出泉口•基地所有的区域都可以挖到温泉，现存温泉有五处，为热水井孔温泉。•其中四处温泉集中位于陈庄北方向，一处位于基地中部。资源分析基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析大面积的基用地种植雪松苗木以供当地人口的主要收入。基地并有多处农地用于种植水稻、谷麦等农作物和鱼塘水池。西北方向有万寿河支干部分，方便与农业灌溉和水产养殖。现况分析基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析•基地外部道路主要由高速和公路为主。•宁合高速位于基地西南面和江星桥公路连接。•江星桥公路是离基地最近的公路。•此外，京沪高铁穿越基地内。•宁西铁路为基地东南部的自然划分界线。京沪高铁宁西铁路江星桥公路宁合高速基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析交通分析高铁铁路高速公路公路图例南京市区及外省市人流来往方向南京市区及汤泉镇人流来往方向铁路宁西铁路12324.2m34京沪高铁144.4m现况路网分析基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析公路江星桥线1234515423现况路网分析基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析村级道路现状道路为串联各村庄的村级道路，路面主要以水泥路为主，局部为泥土路，等级较低，路网密度稀疏，缺乏静态交通设施。现况路网分析基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析村庄小山丘布局基地内村落基本靠着小山包而建。现状村落基地内村落大部分建筑质量普通，没有经过规划的自行生长而显得比较杂乱。现有村落分析基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析基地现状植被除大量农作物外，多为浦口区或南京市的苗圃基地，全国约有一半的雪松产于浦口区，而基地是其重要的组成部分。植被分析基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析鱼塘万寿河万寿河鱼塘万寿河支流万寿河支流万寿河水系分析基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析基地内水系主要集中于西侧万寿河区域，万寿河两侧多为自然护坡，并有大面积生态湿地；近万寿河侧鱼塘连绵成片，整体生态环境较好；基地内集泄洪与灌溉于一体的沟渠多为自然护坡，局部经过人工加固。1老山223457685678143山体景观分析基地内多处可远望十里老山山脉，但由于地势高差和远近距离缘故，其景观效应并不明显。基地东侧的山景更佳。基地概况基地现状元素分析路网村落植被水系山体景观联外道路可行性分析A区B区基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析联外道路分析村庄京沪高铁宁西铁路江星桥线宁合高速A区B区?基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析A区现状村落多且集中，沿江星桥公路处村庄连绵成片，存在拆迁量大问题，且周边环境景观基础不佳。A区B区现状村落较少且分散，村落周边及沿路大部分为苗圃，有较好的景观基础，且村落间留有间隙，可尽量避免拆迁。B区联外道路分析A区B区建议在B区设置对外主入口A区可利用原有道路作为次入口基地概况基地现状元素分析联外道路可行性分析联外道路分析A区辐射范围仅覆盖基地南部，服务半径小。A区B区B区辐射范围位于基地中部，服务半径大。A区B区竞争对手分析客房价格低廉，客源渠道稳定，板块仅有的打靶娱乐体验主要是全国工人劳模、干部定点疗养单位会议室、医疗、体检、打靶休闲/保健/度假工人疗养院休闲/度假休闲/保健/度假休闲/美食/度假休闲/保健/度假休闲/度假主要功能周边环境优美，在汤泉板块独此一家，并提供25幢高级度假别墅主要是旅游团队和部分散客会议室、洗浴、餐厅大吉温泉度假村原生态环境保护最好，定向服务于军区疗养员，先进的体检中心主要服务于军区疗养员会议室、休检中心南京军区疗养院餐饮业优势突出上海的旅游团队及地方企事业单位接待餐厅、会议室锦尚金河温泉会所温泉产品优势突出主要是旅游团队和部分散客，80%上海客户，20%苏锡常南京本地客户会议室、洗浴、棋牌室颐尚温泉度假村原汁原味引进国外顶级连锁度假别墅的模式香港、台湾、新加坡的企业老板以及部分外国留学生水疗香樟华苹温泉度假酒店特色客户主要配套项目名称体验性项目不足大型高端体育健身设施缺乏以低密度酒店为主慢休闲主题凸现以温泉为主要驱动注重打造各自的核心竞争力市场竞争力分析主要竞争对手分析居住周边环境优美，南京别墅标杆经济实力优越，追求生活品质会所、花园、温泉山和水别墅长三角地区商务客户、旅游团队、军区疗养员、全国工人劳模高档别墅/温泉产品/餐饮/体检/客源温泉现有竞争项目面向长三角乃至全国高端商务度假客户以高端五星级温泉度假酒店为主温泉规划竞争项目客源核心竞争力驱动力项目面向长三角、辐射华东地区的农场体验、休闲度假、养生养老与高端商务度假客户农场体验+温泉高端健身、户外运动农场/温泉本项目客源核心竞争力驱动力项目差异化竞争市场竞争力分析主要竞争对手分析根据项目本身特点和区位，我们选取了以下三个竞争对手作为我们本次的重点考察对象：大吉温泉度假村离基地最近的温泉度假村颐尚温泉度假景区南京首屈一指，华东地区一流的温泉度假景区山河水别墅离基地最近的顶级别墅区基地大吉温泉度假村山河水颐尚温泉南京主城区长江市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅市场竞争力分析主要竞争对手分析概述：大吉位于南京浦口区汤泉镇，紧邻基地，占地面积1500亩，总建筑面积达1万㎡，按照四星标准建设，采用组团式布局：地理区位优越距市中心35公里、距上海360公里、距杭州300公里，距宁合高速入口仅需2分钟规模较大在南京同类温泉度假项目中属大型开发建设建成时间较早于2002年建成，形成一定的客源市场和知名度概况市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅露天温泉十余处露天温泉浴场，木质别墅可提供客房式的服务；康体中心4500平方米的唐代建筑风格的温泉康体中心；独栋别墅25栋依山势而建，掩映于绿树红花间的豪华景观别墅；主要产品市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅特色餐饮1000㎡的中餐大厅，200㎡的西餐厅，200㎡的乡村酒吧；特色活动水上高尔夫发球练习场，卡丁车练习场，准军事化的室外拓展训练，水上自行车等项目，提供诸如篝火晚会，湖边派对等服务；商务会议拥有多种会议室，可容纳12-500人不等；主入口水上高尔夫独栋别墅露天温泉酒店客房888-1588元/间/天露天温泉168元/人独栋别墅5800-7800/天会议商务1000-5800/场（12人-400人）温泉门票价格与南京同类产品价格相当；客房和别墅价格偏高；会议商务价格较低；产品价格市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅温泉资源丰富大吉温泉水温在43.2-60℃，日出水量5000吨，内含30多种矿物质和化学元素；对各种皮肤病、肠胃病、风湿病、神经性病、高血压和动脉硬化等，均有明显疗效，同时对肥胖症，生殖系统和泌尿系统疾病也有功效；建成时间较早于2002年建成，形成一定的客源市场和知名度；山地景观度假村整体地形起伏较大，利于营造富于变化的景观和规划布局；物种丰富，拥有茶园13.5万平方米、桂花园20万平方米、另有生态绿地50万平方米、400余种上万株名贵苗木；配套较为完善各类球场、223间客房、15间会议室；汽车出租和园内免费电瓶车接送、提供国际国内航班和火车票服务；优势特征市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅资源利用不充分对于度假村的天然山地景观资源优势挖掘不够充分，没有将其很好的融入到规划中；品质较低标榜四星，现状没有达到四星的标准，建筑层次和品质较低，网上反馈度假村服务质量较差；开发深度不够缺乏温泉衍生的理疗和养生等深度开发产品；营销模式落后宣传力度不够，创意较差，营销模式单一，面对市场的竞争没有形成强有力的战略合作伙伴；劣势特征市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅概述：颐尚位于南京东郊江宁区汤山镇，占地164亩，投资5亿元，总建筑面积达4万㎡，按照五星标准建设，采用紧凑式布局。交通便利距市中心28公里、距上海280公里、距杭州300公里，距沪宁高速入口仅需10分钟知名度较高全国四大温泉疗养区之首、全国温泉开发利用示范区；华东区域最大最专业的温泉理疗点；客流稳定日高峰客流5000人，2009年接待40万人，营业额为7500万人次，属于同类产品中的翘楚；概况市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅露天温泉50多个特色露天温泉浴和30间高档特色汤屋；星级度假酒店一期的五星标准酒店，二期的超六星级标准酒店；山地温泉和林地至尊汤顺应山体等高线，利用山体自然石头挖掘而成的温泉；私密性和尊贵共存，掩映于山体背景中；SPA理疗隐藏于温泉丛中，提供多种特色SPA和理疗服务；火山泥浴用热矿泥敷在人体身上，与其中化学成分和微生物共同作用达到健身防病的效果；商务会议提供不同规模（14-350人），高规格的会务空间；主要产品市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅客房880-1880元/间/天露天温泉158元/人按摩SPA188-960/人次会议商务2000-20000/场（14人-350人）温泉门票价格与南京同类产品价格相当；客房和会务价格偏高，服务质量较好；SPA价位适中，手法较为纯正；产品价格市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅温泉资源丰富常年水温60-65℃，日出水量5000吨，含30多种矿物质和微量元素，经鉴定属钙镁质，含微量锶、氡的高热泉，对皮肤病、关节炎多种慢性疾病有疗效；因地制宜规划布局紧密结合自然山体地形地貌，营造了丰富的景观层次，与室外温泉结合相得益彰；配套较为完善会议厅、游泳池、健身房、酒吧、酒吧星级酒店、地质公园等；领先的开发模式由上市公司国旅股份有限公司投资，与全国各大旅行社合作，与南京市大型国企外企以及市政机关合作，与特定网站合作；品牌的营造推出温泉文化节；在重庆继续投资；优势特征市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅季节性影响大产品以温泉为核心，季节性影响大；交通配套差距离市区较远，对非开车族和团体游的旅客交通配套不够；开发深度不够缺乏温泉衍生的理疗和养生等深度开发产品；规模较小整体规模较小，缺乏其他主题支撑；劣势特征市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅市场竞争力分析主要竞争对手分析大吉温泉度假村颐尚温泉度假区山河水别墅概述：南京市浦口区汤泉镇，距市区约30公里；占地550亩，300余栋独栋别墅；南京市场第一个纯独栋别墅社区、纯正的北美建筑血统；已经成为南京别墅