2014年琼海潭门项目发展战略及整体定位

本报告是严格保密的。版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。由于未经过市场调要与详尽的研究分析，本资料的结论与分析不能作为世联地产的正式成果。2014年3月4日琼海潭门项目发展战略及整体定位谨呈：琼海渔家傲文化发展有限公司本报告是严格保密的。2工作基础：本次研究成果旨在从多视角的真实调查和理性分析研究的角度为本项目提供第三方意见和建议国内外案例研究项目调研深度访谈实地踏勘与研究政府部门访谈：琼海市发改委；琼海市规划科；琼海市海洋局；琼海市潭门镇政府。专家访谈：：暨南大学旅游系主任梁博导；世联首席技术责任官黎振伟；……专业人士访谈：琼海万泉河漂流景区旅游销售部经理；海南逍遥假期导游；博鳌蔡家宅导游；博鳌宝莲城销售代表；博鳌亚洲湾销售代表；……调研区域：海口老城区及西海岸；琼海市嘉积镇、中原镇、潭门镇、会山镇等主要区域；三亚西线滨海文化旅游区；浙江嘉兴市乌镇旅游区；浙江宁波市象山县；浙江舟山市沈家门渔港；……查勘内容：海南省，主要是海口、三亚文化旅游及旅游地产发展现状；琼海市旅游、房地产、文化发展状况与项目实地情况勘察；浙江古村镇、海洋渔业代表性旅游区调研。文化旅游景区：博鳌东方文化苑、蔡家宅；三亚南山、西岛旅游区；浙江乌镇、象山、舟山等；……表演项目:印象海南岛；海棠秀。酒店项目：博鳌索菲特、华美达酒店；……房地产项目：海口鸿洲江山；博鳌宝莲城；博鳌亚洲湾；博鳌中信千舟湾；…国外案例研究:泰国，普吉岛；印尼，巴厘岛；法国，茫通渔村；韩国，济州岛；美国，夏威夷；越南，下龙湾；荷兰，北海渔村；意大利，五渔村；……国内案例研究：三亚，南山文化旅游区；云南，丽江古镇；成都，博物馆古镇；桂林，阳朔；浙江，乌镇；西安，西安院子；……本报告是严格保密的。3项目概况：项目紧邻博鳌，位于潭门镇排港村，邻近机场、高铁和高速三大交通体系博鳌镇滨海大道5分钟车程30分钟车程高铁站环岛高速琼海市项目地块位于博鳌海滨旅游区北端–离博鳌中心区5分钟车程–离琼海市中心半小时车程–离海口市1.5小时车程项目外部交通条件优越–博鳌机场已经批准建设，即将动工，位于项目西边，车程约20分钟–项目离博鳌高铁站车程约15分钟–项目距离海南环岛高速约半小时车程项目内部交通发达–博鳌滨海大道直接到达项目地块–潭门大桥开通后将大大缩短龙湾先行实验区与项目的距离机场潭门镇龙湾港本报告是严格保密的。4本体资源：地块规模521亩，河海资源兼备，比较突出的资源是滨海资源与保留下来的排港古村建筑群落两公里潮汐河河岸河海交汇处古建筑良港航道沙滩本报告是严格保密的。项目属性界定资源属性：一线滨海，本土文化：项目拥有良好的一线滨海资源和珍稀的海南本土文化建筑群；区域属性：海南东线旅游节点：距离博鳌5分钟，已纳入博鳌滨海风情小镇规划；小规模旅游开发：整体可开发规模约521亩；紧邻博鳌具有滨海资源与文化资源的小规模旅游开发项目本报告是严格保密的。6录12目TABLEOF345项目概况1.1项目概述1.2本体资源1.3项目属性界定项目价值思考2.1项目价值思考2.2项目发展使命发展战略3.1潭门文化挖掘3.2案例研究3.3市场分析3.4项目发展战略3.5项目定位核心产品构建4.1产品体系4.2资源分析4.3动线分析4.4产品设置模式建议与经济测算CONTEXT5.1开发模式建议5.2开发分期5.3经济测算本报告是严格保密的。7Chapter2-项目价值思考立足及项目自身，挖掘项目资源，放眼海南乃至全中国，确立项目的价值高度和历史使命本报告是严格保密的。思考一：方寸之间，有“容”乃大521亩的陆地面积，与海南各大度假项目相比，我们确实很小。8我们的地块很小……滨河资源！滨海资源！溯源400年历史的潭门古村！浩瀚350余万平方公里的南中国海域！有传承至今，延续了南海渔业文化的潭门渔民！我们的地块很大！方寸之间，容南海之魂本报告是严格保密的。思考二：一枝独秀，和而不同99–海南本土标签不清晰,本土文化没有体现和推广–滨海没有达成共识的文化特征和符号；–众多国际化的酒店品牌入驻；–突出国际艺术、时尚及娱乐文化；–满足趋势和潮流的消费理念，提供符合需求的文化产品印象·海南本土化国际化海岛唯一，南海文化代言400年历史积淀的排港渔村我们是一样的，因为我们都拥有滨海资源。我们又是不一样的，因为只有潭门，才拥有如此的文化沉淀！本报告是严格保密的。思考三：无需“麻雀虽小，五脏俱全”10依托博鳌的区域配套，项目自身无需面面俱到博鳌商务功能：−论坛会议中心−会展中心−国际五星酒店博鳌城市功能−高铁、高速、机场−免税店博鳌观光旅游功能：−玉带滩−文化苑−高尔夫球会−海洋极地公园−游艇会所码头本报告是严格保密的。思考四：天生丽质，傲视中国11资源决定价值，价值决定高度项目资源体系潭门历史文化海南东线区位海陆空交通网南中国大滨海四百年古渔村开发商资源历史，我们比不过西安千年古都；风景，我么比不过黄山奇险秀丽；交通，我们比不过上海四通八达；滨海，我们比不过三亚；……我们也许单个资源不算最优……但整体资源体系却独一无二……文化强势的没有滨海；滨海强势的没有历史；历史强势的没有交通；交通强势的没有文化沉淀……本报告是严格保密的。思考五：立足世界，弘扬南海，聚焦潭门12博鳌是中国对话世界的窗口博鳌潭门“博鳌”的含义是鱼类丰硕，用通俗的语言表述就是“鱼多鱼肥”的意思博鳌亚洲论坛，世界开始关注中国海南的这个滨海小镇潭门港与广阔的南海拥有千丝万缕的联系潭门渔港，唤起国人对南海的认知、向往和守卫潭门是南海之于中国的烙印本报告是严格保密的。项目使命：13弘扬南海精神！把海南做成有文化的岛！成为海南打造文化强省的重要抓手形成滨海沿线共识的文化符号打造海南文化旅游的标杆项目我们有决心，绝不辜负这片土地——本报告是严格保密的。14Chapter3-项目发展战略问题一：什么是潭门文化？项目自身有何资源？问题二：资源该如何利用？核心竞争力是什么？问题三：市场环境如何？有何启示？本报告是严格保密的。系统梳理文化资源：15潭门文化表现内容：本土民居渔业生产宗教信仰海上丝绸之路当地饮食代表性名人书画文艺民风民俗设施建筑爱国精神地方语言交际礼仪节日庆典……文化形式甄选的六大标准差异性代表性活态性适应性可持续性延展性能代表地域的历史背景或生活方式与其他地区相比要具有较大差异可提炼、可塑造，便于进行二次创作能够传承下去，具有强大的生命力与娱乐、休闲、度假等功能上可以相互适应可通过真人活动演示，并能产生互动本报告是严格保密的。五种表现形式：16渔业——渔民远洋航行耕海捕捞的历史进程、生产技能、生产工具、劳动成果等；西南沙岛礁名称、特产、海丝文物与路线等潭门文化主要的表现形式建筑——民居、灯塔、古井、防浪堤、庙宇等宗教——敬奉我国唯一的海洋男神“108兄弟公”民俗——渔民家庭生活、村镇集体活动等风俗；地域口头文学、民间艺术等精神层面；潭门海鲜、琼海美食等饮食方面人文——潭门地域代表性人物的典型事迹，如渔民、爱国志士等；琼海渔民捍卫西南沙主权与权益，智慧果敢的爱国精神本报告是严格保密的。【渔业·历史】琼海潭门渔民作为主力军已有300多年开发西南沙海域远洋捕捞的历史是渔业文化厚重并独特的积淀西南沙耕海历史−琼海渔民开发至迟是在明朝初期开始−是最早发现最早开发最早管辖的海域潭门渔民打捞西沙“海丝”文物−古代石雕−陶瓷器皿对西南沙诸岛礁名称全是海南方言称谓，具有浓烈的海味和咸水气息−海公、海口线、赤瓜线、鱼鳞、鳖九等17西沙水下文物西南沙诸岛礁本报告是严格保密的。【渔业·生产】渔业生产积累下来的特色生产工具和生产技能充分展示了渔民勤劳智慧的优点明清渔民航海三宝：帆船、罗盘、更路簿航海结晶——更路簿−记录海南岛往西南沙及东南亚一带航船距离、航向针位、航行路线等的本子−是长期耕海经历和丰富航海经验及文字驾驭能力于一体的船长级人物的杰作古老航海技术−指点迷途：观鸟术、观云术、分析术−抗风：“下锭鞋”现代渔业−生产技术如远海作业船通海活鱼仓、带冰出海等−生产技能如修船造船、织网、夹海螺、串贝壳等18清代航海罗盘更路簿清代航海渔船现代航海渔船本报告是严格保密的。【渔业·产品】众口皆碑的潭门海鲜是对渔民果断勇敢、坦然面对生死、亘古不变执着耕海气概的最丰厚的回报潭门海鲜主要产于潭门近海及西、南、中、东沙海域渔场，具有人无我有、人有我优、人优我多的特点−蚵、公螺、石头蟹、苏眉鱼等独有海产−潭门马鲛鱼因水域优良而比别处更肉细味甜海产工艺品厂110多家，产品有手链、项链、画卷、灯饰等−贝壳工艺类−海铁树工艺类−玳瑁工艺类−珊瑚工艺类−标本工艺类海贝收藏：极品红珊瑚、龙宫螺等19潭门海鲜砗磲贝工艺品海产工艺品本报告是严格保密的。【渔业·基地】国家级中心渔港是潭门特色渔业文化的生命力源泉和产业化发展的延续动力，展现了潭门渔业的发展面貌潭门国家级中心渔港是我国重要的“四沙”渔业生产后勤补给基地−打造成集中心渔港、渔业基地旅游居住功能为一体的综合渔业基地−是潭门渔业持续发展的重要载体和渔业文化发扬的根基渔业发展现状−2008年全镇渔业总产值达到3.8亿元−共有渔船近300艘，从业渔民3600人−每年有上万吨海产品销往全国各地及出口日本韩国，在海南屈指可数渔港带动水产品加工、冷藏保鲜业、造修船业、旅游服务业的发展20渔港景象造修船景象本报告是严格保密的。【建筑·民居】排港村保存了一批较完好的古旧民居，体现了独特的半南洋风情的海南民居特色，具有深厚的华侨文化背景前檐雕塑、屋顶翘头、图案窗棂等细节精彩，表达不同时期的文化内涵21地块内自发形成的村落有近30栋保存较完好的民居以青砖、珊瑚礁为墙体材料，大瓦为屋顶，贝壳粉末调成粘合剂南洋风格骑楼式的半米阳台是彰显海南民居华侨背景的符号本报告是严格保密的。【建筑·设施】灯塔、防浪堤、港口、渡口、码头等公共设施及景观建筑是体现渔村元素的符号灯塔、堤坝等建筑处处体现海边渔村风情22渡口灯塔码头堤坝古井土地庙古井、土地庙等公用设施建筑是渔村文化内涵的体现本报告是严格保密的。【宗教·海神】琼海渔民信奉土生土产且凡人神化的海洋男神“108兄弟公”在我国海洋信仰中是独一无二的兄弟公传说与渔民历下西沙的血泪史有关−较认可的版本是“海洋结义渔民遇难说”海南信仰与大陆的差异−大陆海神都是单独个体，“108兄弟公”是集体−大陆凡人神化的海神生前都是在陆地生产和生活，“108兄弟公”是生前从事远洋航行和深海捕捞−大陆是清一色海洋女神，“108兄弟公”是海洋男神23船队下西沙本报告是严格保密的。【宗教·庙宇】兄弟庙作为信奉“108兄弟公”的载体建筑，对宣扬108兄弟公宗教文化具有较大的保护和利用价值兄弟庙分布−海南东部沿海渔村−美国、越南、新马泰等有从事远洋航海的琼籍侨胞聚居地−永兴岛、东岛、珊瑚岛等较大的西南沙岛屿除了庙宇建筑形态、装饰小品、牌匾壁画等具有特色的元素外，每一个庙门各自的对联体现出深厚的海洋渔业文化底蕴−文通人和神恩泽；教顺地灵渔业丰−兄弟联吟镜海清；孤魂作颂烟波静−人得其意，春风和气鸟逢林；春亦有情，南海喜逢鱼弄月−……24草堂村兄弟庙本报告是严格保密的。【宗教·仪式】祭拜“108兄弟公”的仪式经过几百年传承形成了一套体系，有较好的观赏性和参与性，吸引力较大祭拜方式−浅海捕捞：祈望丰收−远洋航行和深海捕捞：祈求平安，指点捞金祭拜时辰−即将出海前−归航后−航船刚到达某一海域时−逢年过节祭拜仪式−做福（夜晚）：全猪、饭团、浓酒贡祭，道士施法祈祷−洗咸（白天）：烧香、献酒、焚烧冥币，燃放鞭炮等25祭拜景象本报告是严格保密的。【民俗·节庆】传统的春节、元宵、端午、中秋节庆等，渔民都有自己独特的庆祝方式，