深圳中航九方调研报告

二〇一四年十月购物中心业务单元龙华九方购物中心调研报告招商部项目简介1商业分析2总结3目录项目简介1项目基本信息项目交通项目立地项目周边住宅项目基本信息项目摘要项目名称九方龙华购物中心开发商中航地产股份有限公司地址深圳市龙华新区人民路与腾龙路交汇处开业时间2014.9.30商业层数3+1层总用地面积5.4万总建筑面积25万商业建筑面积8.8万层高5.7米店铺数量145主力店Meland、HM、稻香、优衣库、无印良品、中影国际、华润万家、书店、瑞尔健身停车位2068个销售额开业当天200万拓展项目九方深圳、九方赣州九方成都九方南京，九方昆山空调末端设备空调盘管见机、风管到铺项目立地现人民路与腾龙路交汇处现五公里内无大型商业体，周边为居民聚集区、商业住宅开发建设区域、并可吸引观澜部分消费成熟社区在建物业项目交通项目位于龙华新区人民路公交：门口7条公交线可遍及整个龙华地区地铁：地铁龙华线红山站A出口200米处。驾车：市内前往福龙路（3条主干道之一）转人民路即可、项目周边住宅商业基本信息商业分析2楼层信息及品牌分布及明细主力店概况及经营情况营销推广商业基本信息整体设计采用外方、内圆。出入口外用立柱直通到顶层增加门面可视度。内部通道及天花采用弧形设计中庭通道无遮挡设计。商业基本信息37680平方米客梯数量5台货梯数量8台观光梯数量3台扶梯数量24台出租面积37680平方米楼层高4.5M中空设计4个中庭数量1个门宽8.6米9.3米中空消防通道4米商业基本信息生活时尚家庭娱乐、教育商业基本信息由此进入主出入口商务咖啡-1F出入口便利店零售主力店次出入口电信营业厅楼层信息及品牌分布及明细楼层信息及品牌分布及明细12.31%1.48%39.59%46.63%餐饮、轻食配饰、配套主力店零售7231平方米楼层信息及品牌分布及明细12.31%1.48%39.59%46.63%餐饮、轻食配饰、配套主力店零售10836平方米52.58%9.17%38.25%餐饮、轻食其他零售7250平方米26.02%61.72%12.26%餐饮、食品娱乐零售童教摄影12361平方米名称：中影国际影城面积：3945平米影厅：7个3D，1号、7号厅7*16银幕座位数量：1200个特色：1号厅配置杜比全景。销售：日均1.8万楼层：3F主力店概况及经营情况名称：MELAND面积：2855平米特色：中国首次引进彩虹云梯、尖叫滑梯、创意积木销售：日均与星际1.2万楼层：3F主力店概况及经营情况名称：稻香面积：1536平米台数：140台540坐销售：日均销售6万特色：稻香迎囍楼层：2F-1F广播电视中心3F:7D互动影院特色店铺-1F覔书店名称：覔书店公司：友谊书城面积：995平米销售：暂无特色：书店+咖啡楼层：-1F扶手梯下侧增加半透光亚克力板所有休息区域木地板铺设、增加绿植提升休闲气氛采用半透明中庭自然采光方式增设部分灯光特色中庭增加互动舞台、观光梯采用墨色玻璃（如若采用透明玻璃可增加通透性）特色弧形天花设计特色营销推广地铁出口指示牌明确到达方向、且起到宣传作用出口处宣传品牌及活动进一步吸引客流主题活动会员活动儿童活动零售活动营销推广开业前3个月开始进行企业宣传、社区宣传、微信宣传、地铁沿线宣传内部宣传主要以会员及购物卡宣传总结3SWOT分析未来发展及战略1、项目周边的商业配套、医疗配套、教育配套、娱乐配套、交通配套等较为缺失，在未来3—5年不可能形成成熟的配套；2、项目周边高端小区虽然众多，部分楼盘已经入伙，大部分楼盘即将入伙，还有少数楼盘正在修建。已经入伙的楼盘集中在红山片区的东北部，水榭春1-3区、合正中央原著、七里香榭这一带已经入伙的楼盘区域人气较旺，比较热闹；红山西部楼盘都未入伙，因此还比较冷清。目前顾客群不足够支持该项目，该项目可预见的时间里，将会处于亏损的境地，是属于投入期，入驻的商家盈利情况堪忧。3、龙华新区有近10家购物中心2014年开业：1、星河COCOCITY：8万㎡，2014年11月开业2、观澜湖新城购物中心：38万㎡，2014年5月开业3、北站益田假日广场（缤果空间）：3万㎡，开业待定4、优越时代广场（北站奥特莱斯）：3万㎡，开业待定5、1866佐阾荟：3万㎡，2014年5月开业6、8号仓奥特莱斯：8万㎡，2014年9月开业7、上河坊购物乐园：6万㎡，2014年10月开业以上购物中心的开业，对九方项目会有一定的冲激。1、项目背景：所属公司【中航地产】为深圳主板上市公司，其控股股东为【中航国际控股有限公司】，央企品牌，卓越实力，专注商业地产投资运营。2、项目位置：项目所在地为深圳龙华新区核心地段，与亚洲最大客运站深圳北站仅隔一站地铁，距离红山地铁站仅200米，门口7条公交线可遍及整个龙华地区，市内前往福龙路（3条主干道之一）转人民路即可，交通便利；3、集购物、娱乐、餐饮、教育、文化为一体，10万平米的一站式全客层购物中心；4、项目周边高端楼盘超过30个，五公里内无大型商业体，并可吸引观澜部分消费，幅射能力极强。SWOT分析1、该项目处于龙华新区，是深圳市政府规划重点发展的新区，未来发展潜力大；且是龙华新区政府重点扶持的单位。2、市政2000亿新城打造：随着政府2000亿的规划重金投入，片区已经形成近28万平高尚商业mall,共计6大核心商圈分布。未来片区还将有6所9年义务制教育学校、22所幼儿园、6所中小学、14个体育活动中心、3个市政公园以及深圳市第二儿童医院在内的4所医院的设施拔地而起，配套的升级将不断加速片区的成熟。未来发展及战略1、龙华新区未来的发展规划：（1）深圳政府未来将加快推进龙华新区“两区一城”建设，两区就是“转型升级典范区和特区一体化示范区”，一城是“现代化国际化中轴新城”，（2）龙华新区计划用9到10年的时间，采取“三步走”战略步骤第一步重在打基础，实施一批花钱少、见效快、与居民日常工作生活息息相关的民生实事，让老百姓切实感受到新区成立之后带来的身边环境的变化。第二步，以“一中轴九片区”是未来5年内龙华新区规划和建设的重点，龙华新区5年内力争投入2000亿元，高标准建设“一个发展中轴、九个功能片区”。总面积28平方公里，约占新区全部可建设用地的1/4，龙华新区以此带动产业布局的优化和城市功能的完善。第三步，到2020年，完成定位目标。（3）龙华新区还计划投资260亿元，完成龙观快速路、清平二期等25个重大道路交通项目建设，完善城市快速路网。同时，到2015年全区病床总数达到4600张，社康中心55个，承担全区门诊量比重提高到61%以上；学位总数达14.5万个，全区适龄幼儿学前三年入园率达98%以上，并高标准建设10所国际化学校。未来发展及战略2、龙华新区的经济情况：4、龙华新区未来的展望（1）珠三角重要交通枢纽：建于龙华新区的深圳北站是华南地区具有口岸功能的特大型铁路车站，是集中了铁路、公路、口岸、城市轨道和公交等多方式的一体化复合化的区域综合交通运输枢纽。（2）宜居宜业的国际新城：随着福田-罗湖中心饱和外溢，城市多中心布局结构趋势逐渐强化，龙华新区依托稀缺的区位优势、成熟的基础设施，打造深圳外溢发展基地，形成深圳北部新的中心区。重点发展以总部经济、产业金融、信息服务、电子商务、综合商业等为主的现代服务业，打造现代商贸和国际商务交汇集聚的宜业区。在不久的将来，龙华新区将建设成为宜居宜业的国际新城。（3）房价年内有望突破30000元：龙华新区目前在售的楼盘，价格主要在21000-27000元，随着龙华新区的区位优势、交通优势、就业优势逐渐被发掘，越来越多的市民选择置业龙华。总结：从政府对龙华新区的规划可看出对龙华新区的重视，众多购物中心的进驻、大量楼盘的进驻、交通不断的完善，同时也在加速完善商业配套、医疗配套、教育配套、娱乐配套、交通配套等来带旺龙华新区，同时也能带旺九方项目。