2017年海南房地产市场政策及影响分析

2017年海南房地产市场政策及影响分析海口公司营销部2018年1月2Part2限购政策Part3土地政策Part117年政策概述Part4产品政策目录317年政策概述Part1海南政策环境/政策轨迹2016年第四季度政策酝酿期2017年第一季度政策风声期市场表现12购房政策红利持续市场逐步升温房企推售频次增加客户入市积极价格表现平稳市场表现调控一触即发市场持续升温房企信心增强客户购房冲刺价格上升明显2017年第二季度政策爆发期3市场表现市场量价齐涨房企、客户以时间赛跑政策落地，降温明显2017年第三季度至今政策深化期4市场表现政策效力发挥成交量回归平稳成交价高位运行客户看好城市发展房企低调积极推售政策表现10月10日住房城乡建设部规范房企经营行为维护市场秩序12月7日省政府继续落实“两个暂停”政策政策表现3月2日省住建厅表示随意涨价5%以上停发预售许可3月3日海口市政府出台促进房地产市场平稳健康发展的实施意见3月10日三亚市政府出台加强房地产市场调控工作的通知政策表现4月11日澄迈房地产市场市场与项整治4月14日海南省限购政策出台4月28日非户籍人口落户方案出台4月-5月海口、三亚、琼海、五指山、保亭、白沙、琼中调控升级5月22日全装修政策出台7月26日海南省人才落户政策9月28日省政府深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展9月29日省政府严格控制小户型商品住宅审批政策表现从2016年四季度开始，历经4个周期发展，目前已经步入政策深化期，但市场热度不减，各大房企积极推售，市场处于抢房状态17年政策概述5海南楼市政策由2016年的“去库存”向2017年的“降杠杆、防风险、提品质、促转型”转变，海南政策从严从紧2017年海南房地产市场政策一览序号时间政策内容备注12017/2/28海南重拳整顿楼市，随意涨5%以上，停发预售证控价22017/3/3《进一步促进房地产市场平稳健康发展实施意见》正式出台，期房禁止进行二手交易限转让32017/4/14海南出台限购商品住宅政策，非本省户籍居民限购一套；二套首付比例40%-50%，设定期限转让外地户籍限购1套，限购区域社保年限要求42017/5/10海口出台限购商品住宅政策，限购区域划分，二套首付比例70%，现转让期限3年变5年加强限购限贷政策力度52017/5/10海口、三亚限购细则出台限购对象及条件62017/5/12五指山限购细则出台限购对象及条件72017/5/17保亭、白沙、琼中限购细则出台限购对象及条件82017/5/22《海南省商品住宅全装修管理办法(试行)》2017年7月1日（含）后取得施工许可证的商品住宅工程须全部实行全装修92017/8/16《关于继续落实“两个暂停”政策进一步促进房地产市场健康发展的通知》暂定办理新增商品住宅，暂停新建商品住宅项目规划报建审批102017/9/19海口市商品住宅规划许可证进一步加强管理办理商品住宅（含酒店式公寓、产权式酒店）项目规划许可证前必须经市住建局、市规划局同意112017/9/22《中共海南省委关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》永久停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目122017/9/28《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》实行商品住宅建设总量调控和加强土地供应管理132017/9/29《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设142017/10/9海南四个市县住房限制转让年限提高至5年海口、三亚、万宁和陵水四个市县住房限制转让年限提高至5年152017/10/27海南暂停办理土地二级市场转让交易海南省暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续162017/11/1《关于印发海南省个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款暂行办法的通知》暂停个人商业性住房按揭贷款转住房公积金贷款，调控政策进一步细化172017/12/8《关于加强新建住宅小区配套公共服务设施建设管理的意见》对新建小区建设学校、医院等配套设施的问题进行了规范，明确未履行承诺建设配套设施的小区项目，不得办理规划验收，不得发放不动产权证书。政策风险：连续高压，购房门槛提高，客户量减少；限制新房价格涨幅，短期溢价困难政策机会：“人才落户”进行客户导入，促进销售政策走向：短期调控不会放松，严控供应量，抑制房价快速上涨，达到去库存应对政策：快速进入市场，抢占市场先机，通过人才落户等政策进行客户拓展措施提升：进入提质阶段，硬装执行标准化、多举措保品质12345宏观政策调控全岛范围严控“双暂停”、六限（限购、限贷、限售、限价、限签、限商）、合理控制增量，大力去库存、提升产品品质宏观市场总结政策面严控供应，主力去库存，限价抑制价格涨幅政策定调，限制新房价格涨幅，短期产品溢价难限购限贷，提高客户购房门槛，成交转化降低项目需运用适当的推售策略规避政策风险市场面淡旺季分明，成交量分化明显淡旺季明显成交量分明，淡季成交量低，旺季成交量高淡季出击，旺季收网确保足够的货量，旺季快速去量客户面成交岛外客户占比约90%，多以北京、河南、河北等地客户类型外向型客户客户来源主分布于北京、河北、河南等城市走出去，重点城市拓展短期内溢价空间有限推盘节奏需结合淡旺季成交客户来源范围广8限购政策Part2限购政策92017年海南全岛范围内限购、限贷、限售等政策，主限海口、三亚、琼海及中部生态保护区，岛外客户在以上区域购房“认房、认贷、认社保”限购：在全省范围内暂停向在海南已拥有1套及以上商品住宅（含酒店式公寓）的非本省户籍居民出售新建商品住宅；(与本项目相关)限贷：首套房商贷首付30%，第二套房贷首付50%，除三亚外，其他市县无房贷的首付40%，第三套停贷限售：海口、三亚、万宁、陵水禁止期房转让，居民家庭新购第2套及以上新建商品住宅及法人单位新购买的新建商品住宅须产权满5年方可转让；社保：非本省户籍居民在省内限购区域购房需纳税或社保证明，在海口限购区域、琼海及中部生态保护区需要连续2年以上证明，三亚限购区域需要连续2年以上证明限购政策10海口、三亚分层调控，划定限购区域，主城区、稀缺一线海景资源区等受限，非海南省户籍居民在限购区域内购房需要提供社保缴费证明。一是主城区，滨江西路以西、长彤路以东、南海大道和红城湖以北区域；二是南部生态保护区，主要在椰海大道以南、绕城高速以北、铁龙路以西、粤海大道以东范围，按照多规合一，这是海口重要的生态保护带。海口主城区南部生态保护区中心主城区，东至凤凰路和红沙隧道、南至榆亚路和南边海路、西至三亚湾路、北至金鸡岭路、不含棚户改造项目;对在海南无房的非本省户籍居民家庭，在本市中心主城区范围内购买住宅及在海棠湾、崖州湾沿海一线购买商品住宅的，需提供从购房申请之日起前在海南连续缴纳1年以上个人所得税缴税证明或社会保险缴纳证明。崖州湾海棠湾海口限购示意三亚限购示意三亚主城区限购政策11各地市县出台限购细则，社保提高购房门槛，增加现房转让限制，其中海口、三亚现房转让年限提高至5年。地区升级限购区域购房需纳税或社保证明首套房结清二套房付款比例首套房未结清二套房付款比例产权酒店销售比现房转让年限（企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅，取得不动产权证后）三亚连续2年以上不低于50%不低于50%不得高于30%满5年海口连续2年以上不低于40%70%以上不得高于10%满5年琼海嘉积区连续1年以上、博鳌、潭门镇连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满3年五指山连续2年以上——不得高于30%满3年保亭连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满2年白沙连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满3年琼中连续2年以上不低于40%不低于50%不得高于30%满3年限购政策12已拥有1套及以上商品住宅（含酒店式公寓）的非海南省户籍居民无法购买新建商品住宅，在限购区域内购房需要提供社保缴费证明。海南省限购政策-购房资质分析购房资格户籍地海南已购房贷款购房资格商业贷款首付比例海南省户籍居民家庭无房无贷款能30%一套无贷款能三亚50%，三亚以外市县40%一套有一套贷款未还清能50%二套以上—能无法贷款，需全款非海南省户籍居民家庭无房无贷能30%一套以上—不能购房不能购房海口市限购政策-购房资质分析购房资格户籍地海南已购房贷款海南缴纳证明或社保缴纳证明购房资格商业贷款首付比例海南省户籍居民家庭无房无贷款—能30%一套无贷款能70%二套以上—能需全款非海南省户籍居民家庭无房无贷未有或缴不足2年不能在升级限购区购房30%无房无贷连续缴纳2年以上能30%一套以上——不能购房不能购房三亚市限购政策-购房资质分析购房资格户籍地海南已购房贷款海南缴纳证明或社保缴纳证明购房资格商业贷款首付比例海南省户籍居民家庭无房无贷款—能30%一套—能50%二套以上—能需全款非海南省户籍居民家庭无房无贷未有或缴不足两年不能在升级限购区购房30%无房无贷连续缴纳两年以上能30%一套以上——不能购房不能购房2016年1月-2017年7月海南商品住宅成交量2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.72016年1月-2017年7月全国商品住宅成交量2016.12016.22016.32016.42016.52016.62016.72016.82016.92016.102016.112016.122017.12017.22017.32017.42017.52017.62017.7限购政策限购政策市场淡季市场不淡海南市场淡旺季分明、成交量分化明显、限购政策短期影响销量市场淡旺季明显数据来源：住宅与房地产信息网14土地政策Part3双暂停15市县商品住宅消化期超过全省平均水平，暂停办理新增商品住宅，暂停新建商品住宅项目规划报建审批，目前除海口、三亚、三沙、陵水、临高，其余市县均属于“双暂停”范围海南列入“双暂停”的城市，每年规划报建总建面有限制，供应端被管控，双暂停政策意在加强商品房开发管控，合理控制增量，大力促进去库存。实行商品住宅年度建设指导性计划管理,由省住房城乡建设厅确定非中部生态核心区市县商品住宅建设指导性计划并下达实施，永久停止五指山、保亭、琼中、白沙四个中部生态核心区市县开发新建外销房地产项目，停止产权式酒店项目规划报建审批；实行年度商品住宅用地计划管理，对四个中部生态核心区市县，停止办理新增商品住宅用地审批；其余市县实行年度商品住宅用地计划管理。对存量商品住宅用地规模较大、开发效益较低的市县，相应减少直至暂停新增商品住宅用地供应。北部“海澄文”一体化综合经济圈，综合发展居住、旅游、商业、办公、会展等各类房地产；产业园区周边可在符合规划及环保等相关要求的前提下，根据产业发展需要，适当增加产城融合区的房地产供给，带动人口向产城融合区转移；严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；各市县政府要结合当地实际，逐步提高商品住宅租赁比例，降低出售比例；取得出让用地开发建设的商品住宅项目中，除采取装配式建造方式建造的建筑可按我省原预售许可条件批准预售外，其余建筑应在主体工程封顶后方可批准预售；新建商品住宅项目要按照城乡规划有关法律法规和规划设计规范、标准，配套建设公共服务设施。海口三亚临高陵水双暂停市县非双暂停市县三沙暂停土地二级市场交易16在海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，因违法交易土地、炒卖土地等问题突出，暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续。海南省国土资源厅17年10月27日发布的《关于暂停办理土地二级市场转让交易有关用地手续的通知》明确，近期在海南省严格规范土地一级市场土地供应的情况下，土地二级市场交易频繁，