武汉姑嫂树地块旧城改项目定位报告

福星惠誉姑嫂树村旧改项目整体定位与发展战略版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。本报告是严格保密的。2项目本体解读区域价值挖掘案例借鉴竞争机会研判开发背景及核心问题研判项目发展战略项目整体定位规划构思建议区域位于主城区，为汉口老城区的自然延伸区域。武汉市区规划确定遵循“旧城更新、新区拓展、轴线推进、均衡发展”的战略，沿主城重要出口通道构筑西南、西向、北向、东向、南向、五条城市空间发展轴，将主城与各远城区联为一体，共同发展。项目所处的江汉区和江岸区位于北面发展方向，江汉区的中心商圈将向北转移未来中心城区北部的人口、消费力和商业都将有较高增长。距汉口商业中心6km，车程约15分钟距汉口火车站2km，车程约5分钟距天河国际机场15.5km，车程约15分钟距武汉客运港7km，车程约20分钟区域位于主城区三环线内，心理距离较远，但实际上与汉口主城区联系紧密。车程约15分钟车程约10分钟车程约15分钟到火车站2公里到武广商贸中心6.3公里到江汉路6.5公里到武汉市政府7公里到机场15.5公里姑嫂树区域位于三环线内，是汉口新华下路与京广铁路相交处以北至张公堤一带的泛称，居住人口约30万。后湖金银湖古田汉口主城区区域现状区域为新旧城区结合部，分布大量旧工厂、老旧农民房和旧社区，形象低端，属于旧改集中区域随着近几年旧城改造的推进，绿色家园、新华家园、金色雅园等新社区的进驻，区域面貌已得到较大改善，新开楼盘如常青南园，在产品外立面，内部园林等方面对区域形象都有一定提升，但楼盘体量小，分布零散。常青南园金色雅园红光小区农民私房旧城改造的步伐逐步往外延推展整体区域形象还有待提高，特别是环三环线沿线。区域内目前还集中了大量的农民私房，如姑嫂树村、新湾村以及一些旧厂、旧社区等区域，严重影响了区域的整体形象。区域现状内部路网系统发达区域内部路网呈网格状，路网系统较为完备，除部分道路系统外，内部大部分道路都可以连通到常青路和姑嫂树路。外部交通配套不齐，出入拥堵严重区域内公交系统较为完善，目前公交线路有211路、568路、584路、604路、705路、291路535路、536路、601路等9条线路，区内外交通联系总体较为便捷，但项目与后湖、常青、将军路片区现状交通联系存在一定阻碍，因而使项目的辐射范围表现出一定的层次性。常青路和姑嫂树路是区域进出汉口主城区的必经之路，交通拥堵十分严重。常青路三环线二环线姑嫂树路红旗渠路常青五路2号线6号线交通战略目标：姑嫂树路年内将开建全程高架，连接在建的机场第二通道和二环线汉口段。按规划，姑嫂树路高架（二环线—三环线）全长3295米，宽60米，总投资15.6亿元。沿线将建14条上下匝道连通发展大道、兴业路、红旗渠路、后湖大道、长港路、三环线等连通道。摘自汉网消息区域现状交通严重依赖姑嫂树路和常青路两条主干道，瓶颈效应明显，未来姑嫂树路全线改造高架，地铁2号，6号线的贯通将局部缓解区域交通压力生活配套齐全，生活氛围浓厚，但规模档次普遍不高生活配套商业中百仓储常青路店、武商量贩新华家园店、华南水果市场、好美家、国美电器、工贸家电等运动设施武汉一中游泳馆幼儿园新华幼儿园、精博常青幼儿园、实验幼儿园睿迪园、实验幼儿园、博爱园大中小学小学：红领巾小学(省级示范小学）、大兴路小学新华家园分校、华苑小学中学：武汉市第一中学（省级示范中学）、常青第一中学、常青第一学校大学：腾达电脑培训学校、中共武汉市委党校医疗药店同济堂大药房、春天药房、智仁大药房、马应龙药房等武汉市中心医院（武汉市第二医院）分院金融光大银行、浦发银行、招商银行、中国工商银行、中国建设银行线路站点数起点-终点35路14华中酒店用品市场-球场街291路35武胜路公交枢纽-刘集296路29刘店-复兴村小区527路30马池中路-滨江苑598路35黄塘湖总站-向阳村705路28华中酒店用品市场-知音西村741路38黄塘湖总站-华星花园如家酒店姑嫂树菜场中百仓储武汉行政学院纸张油墨市场武汉七十一中姑嫂树菜场南方航空公司中百仓储五段上村区域为老城区，居住生活氛围浓厚，基本生活配套齐全，学校、医院、银行、商超在区域内都有布点，但区域整体配套档次不高，缺乏大规模商业体，高档次酒店区域现状周边为农民房、旧厂房、三环线，无景观资源项目位于姑嫂树三环线出口，主要由姑嫂树村、新湾村、及上十个旧厂房组成的区域。项目四面临街，右侧分布有高压线，无山水等景观资源，属于非资源型旧城区域。项目区域内部交通路网比较发达，主要几条支干道为新湾路、常青五路、红旗渠路、新湾五路，项目紧邻两条城市进出口主干道：常青路和姑嫂树路，承接了进城的主要客流。两条主干道理承载流量较大，拥堵问题十分严重。目前，发展大道唐家墩路口每小时交通流量突破5000辆以上，是汉口地区最大的堵点之一。姑嫂树路高架年内将完成征地拆迁及部分管线迁移。------汉网地块现状地块四至③④⑤①②③④⑤⑥⑥①②项目内部目前尚未拆迁，主要为村民私房和旧厂房区，属于生地。项目内部情况：项目地块狭长，内部受历史村落布局的影响，集中区域被路网分割成六块内部目前主要集中了姑嫂树村、新湾村两个村落私房以及水仙路社区、玉兰里等旧社区，以及上十个工业厂区项目内部拆迁尚为开始，为生地，地块零散、轮廓不够方正，用地效率低姑嫂树村新湾村水仙路社区玉兰里华美锅炉制造厂怡和印务公司东方顺通风设备公司长港水泥制品公司华宇化工合成厂服饰公司厂房地块现状地块内部情况项目地块狭长，内部被路网分割，主体地块较为完整，外围零散分布三块飞地世联对经济指标的解读：项目9地块分布零散，各地块无法置换，彼此之间难以建立直接的联系地块形状不规则、狭长，中间被路网割裂，用地效率不高总用地面积421200总建筑面积（不含地下室）1845900其中住宅1607108商业137574幼儿园6400辅助用房4740容积率4.38建筑占地面积105582建筑密度24.6%绿化率30%停车位12225其中地面停车位3953地下停车位（立体）8262主要经济技术指标（K1、K2、K3、K4、K5、K6、K7、K8、K9)地块现状地块经济指标二线省会城市，主城区延展地带，非资源型大规模城中村旧改项目有利因素：属于主城区延伸区域，地段有优势；未来2、6号地铁线路和常青立交、姑嫂树高架对于缓解区域交通拥堵有一定作用；企业开发实力强，具有一定的品牌知名度；项目周边生活配套齐全，居住氛围成熟。不利因素：交通拥堵，出行不便；地块零散不规整；地块右侧有高压线。项目属性：项目由9宗地块组成，外围有3块零散飞地地块主体完整项目周边生活配套齐全，但无景观资源支持，不属于资源型项目非资源型区域属性：区域集中了大量的私房、旧厂、旧社区，亟待整改旧改集中区区域位于主城区内三环线与铁路线、常青路、姑嫂树路围合区域，心理距离较远，基本生活配套齐全，档次低主城区延展区域集中了大量的私房、旧厂、旧社区，目前尚未拆迁旧改生地项目属性界定世联对项目的基本判断1.本项目为城市大盘，有别于远郊大盘，必须从城市运营的角度加以思考。2.本项目是与姑嫂树村合作的旧改大盘，必须遵循城市旧改项目的一般规律。本报告是严格保密的。12项目本体解读区域价值挖掘案例借鉴竞争机会研判开发背景及核心问题研判项目发展战略项目整体定位规划构思建议都市层面：大武汉城市化进程加速，城市升级带来宏观利好2002-2008年武汉市城市化率增长迅速城市城市化比率武汉64.48%长沙60.02%郑州63.4%南昌63.17%合肥64.1%2008年武汉市城市化水平达到64.48%，在中部五省省会城市中排名第一城市价值提升城市功能日趋完善城市消费能力增强城市形象改变，将带动未来区域整体价值平台的提升城市规模扩大，将使城市功能区划设置更为合理，新的功能分区得以出现城市化加速必然推动区域经济水平的上涨，从而增强了居民购买力城市化红利武汉目前所处阶段城市发展规律证明，城市化率位于30%-70%之间，将进入中期高速发展阶段区域层面：长期老化的姑嫂树片区有望凭借本项目迎来全新发展的契机2010年10月20日，公司全资子公司福星惠誉房地产有限公司与武汉市江汉区姑嫂树村村委会武汉市宏财房屋拆迁有限公司共同签订了一份《姑嫂树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》三方合作建设姑嫂树村“城中村”综合改造建设项目该项目所涉拆迁补偿价款总额为472,923万元。——《湖北福星科技股份有限公司关于与武汉市江汉区姑嫂树村村委会等签订《姑嫂树村“城中村”综合改造建设项目合作协议书》的公告常青路、多福路、姑嫂树路、黄浦大道等重要路段，被老百姓称之为“光灰大道”。群众的意见很大——武汉市市长阮成发这边的生活其实很方便，但是因为都是城中村，形象和档次太低，晚上不太安全，这也是客户反映较多的问题——常青南园销售代表武汉“城中村”改造方案目标为：一是改制，转变村集体经济为符合市场经济体制和现代企业制度要求的企业；二是撤村，依法撤销村民委员会，组建社区居民委员会。在此基础上，改革户籍制度，将村民农业户口变为城市居民户口，并纳入城市社会保障体系姑嫂树——老化的都市边缘地带关键词：城中村、脏乱差、小偷小摸、堵车、三环借由福星旧改项目，姑嫂树将迎来难得的发展机遇：制度规范化：原城中村将引入现代企业制度村民社会化：户口性质变更，纳入城市社会保障体系公民意识：由半封闭的村民到现代公民的转变不仅是形象层面，也是区域发展模式的彻底革新企业层面：意味着福星惠誉发展模式的变革福星惠誉房地产有限公司是湖北福星科技股份有限公司在汉设立的全资控股子公司。湖北福星科技股份有限公司是国家大型企业、国家重点高新技术企业和湖北省“巨人工程”企业，形成了以房地产业为核心，以金属制品为基础的业务格局；2005年起，福星惠誉连续6年跨入中国房地产百强行列。截至2009年年末，福星惠誉总资产达63亿多元，净资产为24亿多元，是武汉市目前成长最快，具有巨大发展潜力的房地产企业之一；在武汉历年开发过的项目：汉口春天、金色华府、福星城市花园、青城华府、水岸国际、东澜岸、福星城、水岸星城、国际城。福星惠誉十年，演绎凝固音符的传奇2010年2008年2005年水岸星城福星国际城福星水岸国际第一次飞跃：由住宅到商住并行第二次飞跃：挺进城中村改造第三次飞跃？纵观福星惠誉的武汉十年征程，两次飞跃奠定了福星区域龙头的地位，新形势下福星惠誉又将面临新的选择企业层面：第三次飞跃——由开发商向城市运营商转型，壮大自身实力，实现区域和品牌扩张案例借鉴：成都置信集团成都置信实业（集团）成立于1997年，控股20余家公司，分别从事住宅、商业地产开发、工业园区建设、旅游文化产业以及汽车经营和服务等相关领域；成都置信定位于城市运营商和系统城市生活服务商，全面参与成都统筹城乡综合配套改革实验区的建设之中，坚持大手笔的城市运营战略，开发的西部鞋都、国色天乡、青羊198、国际医学城均成为了城市产业的经典作品；2009年置信再度跻身“中国房地产品牌价值20强”行列，品牌价值高达26.16亿，成功地进入了国内一线地产商的阵营。项目概念：现有市场参考近期目标实现容易被模仿和超越大盘概念：规模经济中长期目标综合考虑项目地位确立可被模仿和超越区域概念：中长期战略品牌忠诚度公司的威望建立较难模仿城市概念：长期战略专利垄断资源或特许权福星2001年置信芙蓉古城2003年6月四川西部鞋都2004年置信国色天香2005年4月上海医学园2005年8月青羊198工业园置信城市运营项目一览：丰富开发经验，拓宽开发商的战略视野提升开发商的知名度与美誉度，进一步强化与地方政府的合作关系，为后续发展奠定基础项目规模和档次的提高也提升了开发商的开发水平企业层面：第三次飞跃——由开发商向城市运营商转型，分享武汉城市更新的规划红利2009年，武汉市“城中村”