2008-2011地产及金融政策盘点及解析

2008-2010国家房产及金融政策解析岳栋2011.3我国房地产发展阶段我国房地产市场理论上在1978年开始萌芽，从出现至今的三十几年中的发展过程可以分为以下四个阶段：第一阶段：理论突破与试点起步阶段（1978至1991年）理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。深圳、北京、上海、重庆作为试点开始推广。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段（1992至1995年）1992年房改全面启动，房地产业急剧快速增长在局部地区一度呈现混乱局面。1993年底宏观经济调控后，房地产业投资增长率普遍大幅回落。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段（1995至2002年）住房实物分配制度的取消和按揭政策实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2003年以来)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。房地产对于国民经济发展的重要性从很大程度上说中国的房地产绑架了中国经济，因为房地产行业是实现“十一五”规划目标的重要前提，是中国经济的支柱产业。由房地产行业带动的产业不下50个，有色金属产业、建材产业、水泥产业、玻璃产业，家具产业等都与房地产的发展保持着同步性。国家从经济发展的大局出发，不会使房地产行业有大起大落的风波，将长期保护和扶植房地产行业的发展，以带动其他产业的快速发展，拉动内需，刺激消费。另外房地产市场跟金融市场已经发展成一个不可分割的整体，尤其是2008年经济危机过后房地产产业的重要性显得尤为重要（美国的次贷金融危机给政府的决策者带来了不小的震动，08年接连出台的各项调控政策一方面体现了国家对房地产进行宏观调控的决心；另一方面国家对房地产的认识和管理上升到一个更深刻的层次。2008-2010房地产市场形势在房地产市场发展的第四个阶段也就是当前我们所处的这一阶段，2008年是一个分水岭，2008年上半年“防过热、防通膨”是市场的总旋律，国家推出了一系列限制房地产发展过速的措施，房地产业在经过几年的高速发展之后开始出现减速的征兆。随后美国次贷危机迅速蔓延全球，经济开始疲软国民投资信心下降，购房者大多持观望态度导致成交量大幅下降。受其影响全国房价开始了不同程度跳水，房地产市场出现了短暂的冬季。经过一段时间的萎缩之后中央及地方政府纷纷出台救市措施，政府优惠政策实施，房地产市场开始出现回暖。经过08年严寒之后房地产市场再次进入一个高速发展的阶段，新的房产政策随之而来。2008年房地产形势及出台的房产政策2008年可以说是近几年国家出台房地产政策最多的一年，从时间上来说08年可以分为两个阶段而在这两个阶段国家受当时市场和经济形势分别推出了两套不同的措施——抑制和扶持，上半年抑制、下半年扶持，表现在房产业为上半年与政府博弈、下半年彷徨。部分地区房价开始出现下跌，多数开发商持观望态势2008上半年•2008年3月3日，财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》•2008年3月12日，建设部发布的住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见其中提出凡新审批、新开工的商品住房，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发总面积的70%以上。•2008年3月21日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》。•2008年3月25日，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点•2008年4月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点••2008年5月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点•2008年5月30日,国家多项调控近期开始施行土地阀门再度把紧•2008年6月10日,税务总局：企业为个人购买房需征收个人所得•2008年7月14日,国土部表示：小产权房不给宅基地证•2008年8月11日,国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标•2008年8月14日,3部委联合印发《2008年廉租住房工作计划》•2008年8月25日,央行银监会联合发文要求严格建设项目贷款管理2008下半年•2008年9月15日,央行宣布“双率”齐降从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，以及下调存款准备金率0.5%。•2008年10月9日,西方央行联手降息中国打出“降率免税”组合拳人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。•2008年10月12日,系列新政支持房地产•2008年10月28日,央行年内第三次下调利率从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0．27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。央行同时还宣布了我国银行存款准备金率9年来首度下调的决定：从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0．5个百分点。政策分析107-08上半年央行六次加息、十次提高存款准备金率，从而控制了银行对房地产的放贷款额度，加大了房地产的贷款成本，提高二套房贷款门槛，遏制了购房需求，规范了土地市场，进一步关紧了房地产用地的闸门。到08年上半年房地产市场已渐渐冷却、由过热回归了理性，总体来说国家在这一阶段的调控力度是非常大的，同样效果也是显而易见的。08年下半年在房地产市场逐渐回归理性的时侯全球性经济危机爆发，作为支柱产业之一的房地产业冲击巨大，随着国家多次降息及推出众多优惠政策，系列措施降低了房地产企业的融资成本、减轻了购房者的负担从而在一定程度上促进了楼市回暖。同时房地产的新政要求加大保障性住房的建设力度，这一措施进一步鼓励了商品房的销售。“增投资、扩内需、保增长”作为08年第四季度的主旋律进一步刺激了消费。同时在这一阶段房价不同程度的回落对市场的回暖也有一定的促进作用。总的来说2008年是房地产业不平凡的一年，在这一轮改革中市场进一步洗牌，原有的房地产格局发生了许多潜移默化的改变，2009年楼市繁荣在酝酿当中。2009年国家出台的房产政策•四大国有银行宣布：只要2008年10月27日前执行基准利率0.85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。•国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》中明确，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%•查处“小产权房”确定小产权房为违规建筑严格依法查处大量存在的“小产权房”等违法用地、违法建筑行为。•加强贷款资金监管•个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年•进一步加强土地出让收支管理，公布《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，将开发商拿地的首付款比例提高到了五成，且分期缴纳全部价款的期限原则上不超过一年。而此前各地方土地出让大多执行百分之二十至三十的首付政策。•发布营业税减免细则，对普通和非普通住宅营业税减免进行了区分：5年以上普通住房免征营业税，非普通住宅差额征收；5年以内，普通住宅差额征收，非普通住宅全额征收。•督办处理房地产开发闲置土地政策分析22009年国家主要针对两方面来调控房地产市场：规范市场、促进发展。在经历了08年房地产的严冬之后房地产市场的表现还是比较脆弱，针对这个特点国家出台一部分政策来整顿市场，比如处理房地产开发闲置土地、进一步加强土地出让收支管理、查处小产权房违规用地等使房地产市场朝着一个规范化的目标迈进，其效果明显。对于房地产业的扶持效果同样也较为明显，例如个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年、发布营业税减免细则、基准利率0.85倍优惠等，诸多举措很大程度上增加了开发商的投资信心同时也增大了购房者的购买热情。这一阶段国家的调控政策起到了明显的促进作用，帮助中国房地产业迈进下一个高速的发展时期。2009年价格走势（同比涨幅）2009年房地产市场形势2009年房地产市场整体形势大好，成为带动经济回暖的先驱者“供不应求、涨价”成为2009年房地产市场的关键词。尽管全球仍处在金融和经济危机的背景下，但是从2008年下半年国内出台的一系列房地产政策，楼市逐步回暖。较早出现回调的一、二线城市的复苏速度明显快于回调较为滞后的三、四线城市。经过之前房地产市场的震荡和洗礼，中央“保经济、促增长”的大政方针下，09年第一季度各地住房市场销售就已出现了一些回升趋势，到三月份各地商品房交易量回升，中央及各级政府各项刺激性措施效果开始显现。由于实体经济尚未走出经济危机的低谷随大量资金流入房地产市场，房地产市场终于走出2008年的低迷期，由于08年积郁的市场需求集中释放，市场供不应求房价整体回升，个别城市房价达到历史新高。综上而述，2009年房地产市场总体形势向好，另一方面投资过热又逐渐成为一个新的趋势。2010年房地产政策•2010.01.10国办发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展（国11条）•2010.01.12国办发出通知，要求进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展。•2010.01.12央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋中国人民银行决定，从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。•2010.02.20银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资，不得用于国家禁止生产、经营的领域和用途。•2010.03.10国土部强调房地产用地监管将开展突击检查•2010.03.18国资委要求78家非地产主业央企15天出退出方案按照国资委要求除已确定的16家以房地产为主业的央企外，78家不以房地产为主业的央企正在加快调整重组，在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务。•2010.04.11银监会：银行不得对投机投资购房贷款。中国银监会11日指出，银行业金融机构要增加风险意识，不对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平，加大差别化信贷政策执行力度。•2010.04.13住建部：加快保障房建设遏制房价过快上涨住房城乡建设部13日召开电视电话会议，要求加快保障性住房建设，其中，公共租赁住房建设是下一阶段工作的重点，同时遏制部分城市房价过快上涨。•2010.04.15国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%（国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知）（国十条）•14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。•2010.04.19住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可开发商不得收取定金•住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。•2010.04.21二套房以住房套数界定，不再以贷款为准•2010.05.02央行年内第三次上调存款准备金率，5月2日，央行宣布自5月10日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，农村信用社、•村镇银行暂不上调。这是央行今年第三次上调存款准备金率。•2010.05.19国税总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》明确了土地增值税清算过程中的若干计税问题。•2010.05.31国务院批转发展改革委关于2010年深化经济体制改革重点工作意见的通知》下发明确提出要深化财税体制改革，逐步推进房产税改革。•2010.06.03《关于加强土地增值税征管工作的通知》出台通知明确要求各地须对目前的预征税率进行调整，并加强土地增值税的清算管理工作。除保障性住房外，东