第四章 房地产开发项目的区位条件分析

第4章房地产开发项目的区位条件分析区位与房地产价值房地产开发项目的区位分析区位选择要注意的问题4.1区位与房地产价值4．1．1区位的含义1．区位的重要性区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。4.1区位与房地产价值2．对位置的两种理解狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。3．对位置的把握应有动态的发展的眼光4.1区位与房地产价值4．1．2区位与城市功能分区现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。1．商业区商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。4.1区位与房地产价值2．工业区根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。3．居住区居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。4.1区位与房地产价值4．1．3区位与房地产投资价值的关系房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题：1．注意区位升值潜力的分析。2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。4.2房地产开发项目的区位分析4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素分析1．地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。4.2房地产开发项目的区位分析2．具体地点的分析与选择它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。4.2房地产开发项目的区位分析3．开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。4．土地使用权获取方式分析从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。4.2房地产开发项目的区位分析5．具体的影响因素1）城市规划方面的因素2）自然特性3）市政基础设施条件4）交通通达程度5）停车条件4.2房地产开发项目的区位分析6）环境条件7）公共配套服务设施完备情况8）当前土地使用者的态度9）土地价格10）供求关系4.2房地产开发项目的区位分析4．2．2不同类型的房地产项目对区位的要求1．居住项目居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素：1）市政公用和公建配套设施完备的程度。2）公共交通便捷程度。3）环境因素。4）居民人口与收入。4.2房地产开发项目的区位分析2．写字楼项目影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括：1）与其他商业设施的接近程度。2）周围土地利用情况和环境。3）易接近性。4.2房地产开发项目的区位分析3．零售商业项目商业项目的区位选择，应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条：1）最短时间原则2）区位易达性原则3）接近购买力原则4）满足消费心理原则5）接近CBD原则4.2房地产开发项目的区位分析4．工业项目工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。4.3区位选择要注意的问题1．过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2．来自规划、法律方面的约束可能在增加3．邻区影响可能会面临改变4．对于项目的选择要和区位的性质相配套4.3区位选择要注意的问题图4-1应该是对上述分析的一个总结。它说明了区位价值的转移过程：区位区位上的物业适合市场投资价值图4-1区位价值的转移过程因此，不是区位本身，而是区位上的物业适合了市场的话，才能带来价值。区位分析创意赏析偏远地段---------远离闹市喧嚣，尽享静谧人生郊区乡镇---------回归自然，享受田园风光紧邻闹市---------坐拥城市繁华挨着臭水沟-------绝版水岸名邸，上风上水挖个水池子-------东方威尼斯，演绎浪漫风情地势高-----------视野开阔，俯瞰全城地势低洼---------私属领地，冬暖夏凉楼顶是圆的-------巴洛克风格楼顶是尖的--------哥特式风格户型很烂----------个性化户型设计，紧跟时尚潮流楼间距小----------邻里亲近，和谐温馨边上是荒草地------超大绿化，满眼绿意边上有家银行------紧邻中央商务区边上有个居委会----中心政务区核心地标边上有家学校------浓厚人文学术氛围边上有家诊所------拥抱健康，安享惬意边上有家小卖店-----便利生活触手可及边上有个垃圾站-----人性化环境管理边上有火车道-------交通便利，四通八达