朝阳门

1销售培训资料内部培训资料不得私自外传2刘治国13811224791电影中的国家宝藏只是一个虚构中国真正的国家宝藏在哪里呢？3刘治国13811224791东二环——现实中的“国家宝藏”国家核心企业聚集地4区域位置200620072008中国石油6,9058,36310,711中国石化10,66912,09714,524中海油1,3271,6201,948中国电信1,7251,7761,848中国银行1,4681,9422,283中国人保2,8974,5324,588中国人寿7138871,01927,71033,22438,929公司名称总营业收入2004年2005年2006年2007年2008年16万亿18万亿21万亿26万亿30万亿东二环上主要的大型企业营业性收入（单位：亿元）04-09年中国年度GDP数据来源：各上市公司公开年报数据来源：国家统计局东二环上的几家大国企年均占全国GDP的比例13%87%5刘治国13811224791CBD国际资本聚集地中关村高科技聚集地东二环国家核心企业聚集地6区域位置坐拥双地铁东二环沿线双地铁的交汇点：2号线（北京第1条环线地铁）、6号线（预计2012年竣工）；最便捷的换乘点：距5号线、13号线、1号线、机场快线、10号线均在3分钟以内，方便换乘各条地铁；7市场分析东二环上最大的城市综合体总占地面积：约8万㎡总建筑面积：约50万㎡商业总计：13.8万㎡办公总计：25.6万㎡I期：建筑面积：约12万㎡商业:3.5万㎡、办公：7.2万㎡II期：总建筑面积：约6万㎡商业：1.1万㎡、办公：1.8万㎡地下车位约600个III期：建筑面积约33万㎡商业：8.7万㎡、办公：16.6万㎡东侧——俯瞰国家财富聚集地西侧——远眺千年历史北京城8市场分析东二环上最大的城市综合体9东二环唯一的投资机会注：数据来源：2009年第一太平戴维斯《北京市核心区域房地产研究报告》整售或自持71%散售物业29%东部核心区散售与自持的比例朝阳门SOHO79%东二环其它21%朝阳门SOHO东二环的巨无霸市场分析序号项目名称总建筑面积（万平方米）物业组成工程进度销售状态1东阙都3.4公寓、商业内装部分公寓尾房2中汇大厦12.7写字楼、商业已竣工中青旅自持3来福士广场14.6写字楼、商业、公寓内装凯德置地自持4合生国际大厦13写字楼、商业、酒店外装合生自持5北京INN13.2写字楼、商业、公寓部分竣工散售公寓为主6当代MOMA21.1公寓、酒店部分竣工部分公寓尾房7国盛中心59.1写字楼、公寓、商业、酒店、交通枢纽部分竣工自持或整售8朝阳广场37写字楼、商业、洒店外装整售9优唐34写字楼、商业、公寓、酒店部分竣工部分公寓尾房10凯德华玺6.9公寓、商业内装部分公寓尾房朝阳门SOHO一期5.4写字楼、商业已竣工整售中国银行朝阳门SOHO二期3.5写字楼、商业外装散售朝阳门SOHO三期23.6写字楼、商业地块商业自持/办公散售12中粮福临门8写字楼、商业已竣工中粮集团自持13居然大厦6写字楼、商业已竣工居然集团自持14新金山4.5写字楼、商业已竣工部分公寓尾房15深圳航空大厦5酒店在建深航自持16元亨大厦4.1写字楼已竣工尾房11市场分析2009-2012年区域内写字楼、公寓、商业项目基本情况注：数据来源：2009年第一太平戴维斯《北京市核心区域房地产研究报告》1011市场分析项目名称入住日期建筑面积万平米写字楼面积万平米商业面积万平米办公租金（元/平米天）商业租金（元/平米天）保利大厦19928.73.3-5--6.5-新保利大厦200610.35.618--10-南新仓国际大厦200511613.8-5-丰联广场199711.57.434--5.518富华大厦1997135-3.5-420东环广场199818.755.44.5--618天辰大厦200833-3--3.518周边租金情况12世界四大建筑师已经有三个在北京有了自己的作品。现在就差她了！德国建筑大师：赫尔佐格法国建筑大师：保罗·安德鲁荷兰建筑大师：雷姆·库哈斯市场分析13全世界最著名的四大设计师中唯一的女性；最著名的代表作品“伦敦2012年奥运会水上运动中心”“广州大剧院”；建筑界的诺贝尔奖得主——普利兹克奖（2004）2000年雷姆·库哈斯2001年赫尔佐格市场分析扎哈.哈迪德14市场分析投资也要“傍大款”为国贸境外机构服务；为国贸白领服务；租金4.5元/日/平米，与周边富尔大厦价格接近；数码01大厦：傍国贸建外SOHO6、9号楼：傍银泰分享银泰写字楼的商业人流；分享银泰公寓、酒店的消费人群；租金4元/日/平米，明显高于其它楼座3元的平均租金相关租金来源搜房网、新浪网上公开的房屋租赁信息15产品卖点主楼商业高比例的餐饮配置——作为服务配套性质的商业定位，餐饮比例的多少决定了项目的成功与否，主楼的3层、5层100%的餐饮配置，将解决人流动线与餐饮的功能进行了较好的结合。上下水条件商业——除了个别几个商业不具备上下水条件以外，其余的商业均具备上下水条件，更是满足了1-2层以服务类、展示类业态为主的需求；周边商业布局基本上都是1-2层以银行、展示、美容美发等业态为主，3-4层以餐饮为主，借鉴成功商业并经过市场选择的商业布局经验是商业成功的捷径，也是最符合市场需求的。16产品卖点独立的餐饮楼朝阳门区域聚集着北京最高端的餐饮消费场所，究其原因无非是周边众多的大型、超大型国有企业、政府部门、军队机关的聚集所带了的巨大的商务用餐需求，以静雅大酒店、倪氏海泰大酒店、香港马会等一系列大型餐饮为代表的餐饮企业也正是看准了这一区域特点才会纷纷选址在此。裙房的设计正是为这种潜在的大型餐饮消费类企业量身定做的综合服务类建筑独立配置——具有独立的大堂、电梯；面积适中——每层1000平米左右的面积，使用灵活；结构合理——每层均采用“预应力”技术，跨度大；超高层高——首层6米，3层8米的层高，整个东二环难觅；成立时间：2008年入会费：25万人民币会员构成：各界精英人士，但需经过香港马会的严格筛选地址：北京东城区金宝街68号开业时间：开业硬件设施：64个包间，四楼金茂堂宴会大厅可接待200人的团队用餐，7楼海鲜自助地址：北京市东城区朝阳门南小街269号开业时间：2007年硬件设施：68个包间，可以最多1000人同时用餐共计4层，总面积进6000㎡17产品卖点办公卖点1：高标准层层高：4.25米（公司办公项目中层高最高的）中庭挑高：３７米（另一个类似项目便是新保利大厦）顶层层高：５米37米挑高的办公中庭办公卖点1：高18产品卖点顶层办公效果图办公标准层走道效果图19产品卖点办公卖点2：亮南向全玻璃幕墙设计，不放过1天中的任何一缕阳光通透的挑空中庭将光线带进每一个角落面临37米高采光中庭的办公走道20产品卖点中庭看到三期全景21产品卖点办公卖点3：灵方正的户型，便于入驻企业的使用独特的分摊，将组合更加灵活，具备半层单独使用的技术条件22附件-1销售支持文件说明项目统一说法：项目基本信息与相关数据介绍销售投资手册：投资常识、理念、分析方法介绍销售案例集：介绍一些成功的销售案例供学习附件-123B.房地产投资相关理论-2黄金区位理论黄金区位的楼盘具有高涨幅、低跌幅的抗跌性，如同股票市场的绩优股。高风险高回报理论拥有高回报率的产品一般有比较高的风险，在房地产行业回报率由高到低依次是商铺、写字楼、住宅。溢价收益理论溢价收益是房地产投资的主要收益（约占80％）D3.溢价收益是房地产投资的主要收益投资收益结构示意图82.52%1.01%16.47%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%出租后出售前已还本金（扣除已还利息）出售时净租金出售时溢价收益房地产投资的收益主要包括三部分：至出售时的净租金、出租期已还本金以及出售时溢价收益。考虑正常溢价，其投资净收益总额的82%源自于溢价收益，实现溢价的主要支撑点在于所投资的房产是否具备变现能力。测算的例子:客户于2002年购买了建外SOHOA座03户型一套面积328.28平米房产，当时购买单价16117元/平米，六成十年按揭。2004年8月以17.3美金/平米的月租金出租。可以下两种假设进行投资测算：1.若不考虑溢价，客户在出租10年后按原价售出，其内部收益率（IRR）为7.4%，首期投资收益率10.2%。2.若按照正常市场情况考虑溢价，客户在出租3年后以19500元/建筑平米的价格售出，相当于溢价21%。经测算其内部收益率为15.4%，首期投资收益率16.9%。附件-124案例集的作用成功的逼定进入“购买通道”用客户的常识进行沟通附件-126附件-2：解决问题需要解决的问题：山西客户问题1：我现在把矿买了，手里有现金，投资的机会也多，为什么要投买房子？问题2：现在都金融危机了，是买房子的好时机吗？问题3：那商业、写字楼投哪个更好呢？27需要解决的问题：陕西客户问题1：现在商业、写字楼价格已经很高了，未来还有升值的空间吗？问题2：你们3期肯定是超震撼的项目，那未来会不会影响2期的出租？问题3：5份的PPI、CPI都在下降，你凭什么说通货膨胀的风险在增大呢？附件-2：解决问题28需要解决的问题：鄂尔多斯客户问题1：放高利贷3分利三年本金翻一番，投资煤矿2年本金翻一番，与这些投资相比，为什么选择投资北京的房地产？问题2：商业的租金回报能达到30%，一个商铺单靠租金有可能3年就回本，北京的租金回报最高也就8-12%，至少十年回本，那为什么要在北京投房子？问题3：以商铺的价格标准，北京的均价已经到了8万，而鄂尔多斯才5万、呼和浩特的才2万，这些地方可“炒”的空间更大，北京的价钱这么高还有升值的空间吗？附件-2：解决问题附件-2:大型国企介绍292008年全球500强排名242000年4月6日纽约交易所上市2000年4月7日香港联交所上市2007年11月5日上交所上市中石油大厦为其全国总部共有约3000名员工中国石化现有全资子公司、控股和参股子公司、分公司等共80余家，包括油气勘探开发、炼油、化工、产品销售以及科研、外贸等企业和单位中国石油是中国销售额最大的公司之一，广泛从事与石油、天然气有关的各项业务，包括：原油和天然气勘探、开发和生产；原油和石油产品的炼制、运输、储存和营销（包括进出口业务）；化工产品的生产和销售；天然气的输送、营销和销售。中国石油的财务业绩优良，2000年、2001年和2002年的净利润分别为552亿元人民币、455亿元人民币和469亿元人民币。附件-2:大型国企介绍302008年全球500强17名2000年10月18、19日分别在香港、纽约、伦敦上市；2001年7月16日在上海证券交易所成功发行28亿股A股。中国石化是中国最大的一体化能源化工公司之一，主要从事石油与天然气勘探开发、开采、管道运输、销售；石油炼制、石油化工、化纤、化肥及其它化工生产与产品销售、储运；石油、天然气、石油产品、石油化工及其它化工产品和其它商品、技术的进出口、代理进出口业务；技术、信息的研究、开发、应用。中国石化是中国最大的石油产品（包括汽油、柴油、航空煤油等）和主要石化产品（包括合成树脂、合成纤维单体及聚合物、合成纤维、合成橡胶、化肥和中间石化产品）生产商和供应商，也是中国第二大原油生产商。附件-2:大型国企介绍312008年全球500强469名中国海洋石油总公司（以下简称中国海油）是中国最大的国家石油公司之一，负责在中国海域对外合作开采海洋石油及天然气资源，是中国最大的海上油气生产商。公司成立于1982年，注册资本949亿元人民币，总部位于北京，现有员工5.3万人。自成立以来，由一家单纯从事油气开采的上游公司，发展成为主业突出、产业链完整的综合型能源集团，形成了上游（油气勘探开发生产及销售）、中下游（天然气及发电、化工、炼化、化肥）、专业技术服务（油田服务、海油工程、综合服务）、金融服务以及新能源等产业板块。2007年，中国海油全年实现销售收入1620亿元，利润总额565亿