丽江旅游地产项目背景分析-旅游地产

1丽江旅游地产项目简介一、项目概述（1）、项目概况。该项目位于丽江市玉龙县白沙乡新善村与玉龙村交汇处，处于丽江市北区，玉龙雪山旅游区范围内，属丽江市控制开发区域，距市中心距离约为11公里。地块不处于丽江城市建设用地范围内，而属玉龙县村镇建设用地，用途为城镇混合住宅用地。项目土地证面积为695407.89平方米（约1043亩），土地出让年限70年，终止日期为2077年2月5日，土地用途30%为商业，70%为住宅。容积率0.5，建筑密度20％，建筑限高7米，绿化率45％。（2）、项目初步规划及价格项目总体开发成本约人民币11.03亿元，建成后销售毛利润预计为人民币9.96亿元。如果酒店为自主营业，预计将另外增加投入建设装修费用约人民币1亿元。由于国内休闲度假的旅游地产开发刚刚起步，除三亚以外其他区域还没有系统开发，而丽江市每年的土地市场投放量也仅为1000亩左右(现由于土地储备减少，每年呈下降趋势)。因此本地块的开发进度以中长期开发持有为宜，先开发高端酒店、以提高其知名度，在此基础上开发适合国内外购买者的别墅及高档商业住宅及产权式公寓酒店。并建设完善的商业配套设施和高端的物业管理系统，使购买者及旅游度假者享受到至尊与周到的服务。在项目的主题设计中，由130套的高端酒店别墅和1800套公寓(或联排别墅)构成，45%的绿地及自然湖泊与之呼应，整体区域内不超过0.5的低容积率和7米的限高，使得花园式和私密性风格障显突出。2在销售价格上，比照目前悦榕庄的二期价格和官房花园酒店的价格，考虑到近期房地产销售出现的迟滞现象，本着稳健的经营思路和让利于民的销售卖点，将高端酒店及别墅售价定在15000元/㎡，中端酒店及住宅为5888元/㎡，以优质优惠吸引投资者参与购买(随着项目的开发建设，市场土地投放量的减少，丽江休闲旅游的进一步升温，价格仍将持续上涨)。二、项目所在地丽江简介（1）地理位置丽江地区位于青藏高原东南缘,横断山脉东部,滇西北中部，东经99°23′～101°31′之间,东西最大横距212.5公里,南北最大纵距213.5公里，地跨北纬25°59′～27°56′。处于云南省西北部，距昆明市527公里。东部及东北部与四川省攀枝花市和凉山州毗邻,西部与云南省怒江傈僳族自治州兰坪县及迪庆藏族自治州维西县接壤,西北部与迪庆州中甸县隔金沙汪相望,南部与大理白族自治州剑川、鹤庆、宾川三县及楚雄彝族自治州大姚、永仁两县相连或隔江相望。全区总面积2.06万平方公里,其中山地占总面积的92.3%,高原坝区占7.7%。人口密度为51人/平方公里，丽江地区地势西北高而东南低,流经全区的金沙江以及两岸拔地而起的属云岭山脉的老君山、玉龙山、绵绵山(俗称小凉山)三大山系,构成了丽江地区地形的基本经脉和骨架。金沙江似一条彩带,一头系着老君山,一头牵着小凉山,中间缠绕着玉龙雪山;长江第一湾又如同一个慈爱的母亲,怀里抱着的是丽江县,背上3背着的是永胜县、宁蒗县和华坪县。从青藏高原奔腾南下的金沙江、澜沧江、怒江,在横断山脉的夹持之下,在滇西北境内形成了三江并流的举世奇观。可是,当金沙江到了丽江石鼓,突然改变了南流方向,来了个大转折,形成著名的万里长江第一湾,以势不可挡之力,闯虎跳、出爱门、奔三峡、入华中,浩浩荡荡流入东海,成为发祥中华大地江南文明的母亲河。江流到此成逆转,奔入中原壮大观。这个实现了万里长江源流由南向东伟大转折的地方,就是今天的云南省丽江地区。气温全年12°C－19°C之间，丽江处低纬地区，海拔较高，地势北高南低，山川纵横交错，形成气候区域差异和一个地方的垂直差异明显，使全区兼有亚热、温、寒带三种气候。属暖温带高原山地气候，随海拔上升，依次有暖温带、温带、寒温带气候，山顶则是高山苔原带和终年积雪的雪山冰漠带，典型地体现出“一山分四季”和“立体气候”的特色。丽江年均降雨量为1000毫米左右，5~10月为雨季，来自印度洋及南海（太平洋）的暖湿气流，即吹送过来丰沛的水汽，使境内湿度变大，云雨增多，降雨量占全年的85%以上，7、8两月特别集中；丽江日温差大、年温差小，长春无夏，春秋相连，一年四季都适于旅游观光。丽江是以世界遗产为依托的发展中的国际旅游城市；具有鲜明地方民族特色，融“山水田城”为一体的国家历史文化名城；丽江政治中心，滇西北重要的经济、文化、交通、信息中心。主要分为三个片区：大研中心城区：新团片区、玉龙县城片区。城市轴线纵轴为香格里大道，是城市的功能、空间、景观主轴，各个城市功能和功能中心均沿着香格里大道展开。纵轴向北与玉龙雪山风景名胜区相连，向南与玉龙县城片区相连。横轴为福慧路，东连古城和新团片区，西接拉市海，承载着城市的商贸金融功能。（2）自然风光：丽江,因地处万里长江第一湾河套地区而得名,纳西语称丽江为依古堆,意为金沙江转弯的地方。境内山河交错、峰奇谷秀，天造地设的山川胜景，让人应接不暇。全区旅游资源覆盖面积为1033平方公里，有开发价值的景点有104处，其中最主要景区有“两山一江一城一湖”，即老君山、玉龙山、长江第一湾、丽江古城、沪沽湖。。4被称为“中国古典音乐活化石”纳西古乐，世界上唯一“活着的”东巴象形文字，仍具有母系氏族特征的摩梭人，玉龙雪山，虎跳峡...使丽江成为中国乃至世界的旅游热点。丽江古城集中了纳西文化的精华，并完整地保留了宋、元以来形成的历史风貌，被国务院列为国家级历史文化名城，联合国教科文组织列为世界文化遗产。1997年12月3日，联合国教科文组织世界遗产委员会一致通过，将丽江古城列入《世界遗产名录》。古城以江南水乡般的美景别具风貌的布局及建筑风格特色，被誉为“东方威尼斯”、“高原姑苏”等称号丽江古城始建于南宋，距今约有800年的历史。历代均为滇西北的政治、军事重镇和纳西、汉、藏等各民族经济文化交往的枢纽。元初，忽必烈南征大理，革囊渡金沙江进入丽江，曾在古城一带驻军整训，至今仍留下许多相关的纳西语地名。元初，古城居民至少已有1000余户，明初，古城街道建设和集市贸易已初具规模，至明末已呈繁荣景象。大旅行家徐霞客记述丽江古城：“居庐骈集，荣坡带谷”，“民房群落，瓦屋栉比”，“其宫室之丽，拟于王者”。由此可见，当时丽江古城已是一座规模较大的高原集镇。丽江古城一直是区域政治及民族文化、教育的中心，曾一度成为滇藏贸易、中印贸易的枢纽。古城中店铺林立，铜器、皮毛制品、纺织品等手工业制品琳琅满目。做生意的大多是善于经营的纳西妇女。纳西风格的民居鳞次栉比。古城包含着丰富的民族传统文化，集中体现了纳西民族的兴旺与发展。（3）丽江古城在中国名城中的地位丽江古城历史悠久，古朴自然，兼有水乡之容、山城之貌，它作为有悠久历史的少数民族城市，从城市总体布局到工程、建筑融汉、白、彝、藏各民族精华，井自具纳西族独特风采。1986年，中国政府将其列为国家历史文化名城，确定了丽江古城在中国名城中的地位。2001年10月，古城又被联合国命名为保护遗产的“丽江模式”，再获殊荣。（4）丽江古城充分体现了中国古代城市建设的成就5有别于中国任何一座王城，丽江古城未受“方九里，旁三门，国中九经九纬，经途九轨”的中原建城复制影响。城中无规矩的道路网，无森严的城墙，古城布局以三山为屏、与一川相连；水系利用中的三河穿城、家家流水；街道布局中“经络”设置和“曲、幽、窄、达”的风格；建筑物的依山就水、错落有致的设计艺术在中国现存古城中极为罕见，是纳西族先民根据民族传统和环境再创造的结果。（5）丽江古城民居是中国民居中具有鲜明特色和风格的类型之一城镇、建筑本身是社会生活的物化形态，民居建筑较之官府衙署、寺庙殿堂等建筑更能反映一个民族一个地区的经济文化、风俗习惯和宗教信仰。丽江古城民居在布局、结构和造型方面按自身的具体条件和传统生活习惯，有机结合了中原古建筑以及白族、藏族民居的优秀传统，井在房屋抗震、遮阳、防雨、通风、装饰等方面进行了大胆创新发展，形成了独特的风格，其鲜明之处就在于无一统的构成机体，明显显示出依山傍水、穷中出智、拙中藏巧、自然质朴的创造性，在相当长的时间和特定的区域里对纳西民族的发展也产生了巨大的影响。丽江民居是研究中国建筑史、文化史不可多得的重要遗产。（6）丽江古城是自然美与人工美，艺术与适用经济的有机统一体丽江古城是古城风貌整体保存完好的典范。依托三山而建的古城，与大自然产生了有机而完整的统一，古城瓦屋，鳞次栉比，四周苍翠的青山，把紧连成片的古城紧紧环抱。城中民居朴实生动的造型、精美雅致的装饰是纳西族文化与技术的结晶。古城所包涵的艺术来源于纳西人民对生活的深刻理解，体现人民群众的聪明智慧，是地方民族文化技术交流融汇的产物，是中华民族宝贵建筑遗产的重要组成部分。（7）丽江古城包容著丰富的民族传统文化，集中体现纳西民族的兴旺与发展，是研究人类文化发展的重要史料丽江古城的繁荣已有800多年的历史，它己逐渐成为滇西北经济文化中心，为民族文化的发展提6供了良好的环境条件，聚居在这里的纳西族与其他少数民族一道创造了光辉灿烂的民族文化。不论是古城的街道、广场牌坊、水系、桥梁还是民居装饰、庭院小品、槛联匾额、碑刻条石，无不渗透纳西人的文化修养和审美情趣，无不充分体现地方民族宗教、美学、文学等多方面的文化内涵、意境和神韵，展现历史文化的深厚和丰富内容。尤其是具有丰富内涵的东巴文化、白沙壁画等传统文化艺术更是为人类文明史留下了灿烂的篇章。（8）关于丽江古城的真实性丽江古城从城镇的整体布局到民居的形式，以及建筑用材料、工艺装饰、施工工艺、环境等方面，均完好地保存古代风貌，首先是道路和水系维持原状，五花石路面、石拱桥、木板桥、四方街商贸广场一直得到保留。民居仍是采用传统工艺和材料在修复和建造，古城的风貌已得到地方政府最大限度的保护，所有的营造活动均受到岩格的控制和指导。丽江古城一直是由民众创造的，井将继续创造下去。作为一个居民的聚居地、古城局部与原来形态和结构相背离的附加物或是“新建筑”正被逐渐拆除或整改，以保证古城本身所具有的艺术或历史价值能得以充分发扬。三、丽江经济、旅游、酒店业及房地产市场现状分析（1）经济快速发展。全年生产总值（GDP）84.82亿元，比上年增长13.9%，加快1个百分点，连续五年实现10%以上增长，经济快速增长的持续性和稳定性进一步增强。经济结构进一步优化。三次产业结构由上年的22.0：31.6：46.4调整为21.8：33.0：45.2，第二产业比重提高1.4个百分点，三二一结构得到进一步巩固和发展。财政收入大幅增长。全年各项税收收入106418万元，比上年增加25183万元，增长31%。固定资产投资和房地产投资总量稳步扩大。全年全社会固定资产投资886461万元，比上年增长25.2%。其中，城镇投资847370万元，增长22.9%，其中城镇项目投资725367万元，增长27.9%全年房地产开发投资122003万元，其中商品住宅投资85610万元，增长29.8%。商品房施工面积83.64万平方米，商品房销售建筑面积46.22万平方米，丽江市充分发挥投资对整个经济可持续发展的拉动作用。5年来，全社会固定资产投资累计完成287亿元，年均增长38.7%，建成了一批事关全市发展大局的项目。金安桥电站、观音岩电站、电站等重点项目筹建进展顺利，实施了大丽铁路(丽江段)、丽江机场改扩建等重点项目，加快了拉市海调7蓄水工程、市体育中心等项目建设步伐。完成了祥和新区道路网络、玉龙县城过境线、丽维线中兴至巨甸二级路改造等一批干线公路建设项目;实施了电网改造，古城区、玉龙县实现城区环网供电。推进了丽江至香格里拉铁路(丽江段)、泸沽湖机场、文海水库、腊姑河水库等项目前期工作。储备了丽江至攀枝花高等级公路等一批重大项目。建设了独具特色的玉龙新县城，加大了永胜、华坪、宁蒗县城建设力度，新增城市建成区面积10.9平方公里，城镇化率从19.5%提高到25%。（2）文化事业进一步提高。加快发展文化事业和文化产业。5年来，财政对文化累计支出1.5亿元，年均增长22.9%。“三江并流”和“纳西东巴古籍文献”成功申报为世界遗产。全市广播、电视覆盖率不断提高。，文化产业对全市生产总值的贡献率