万科洋房专题研究(密码：俺的QQ号)

万科花园洋房产品的分类1、万科4.5F情景洋房2、万科6F情景洋房3、万科宽景洋房4、万科宽景House案例1.天津水晶城区域：位于天津市西青区，外环线以外，临近南开、红桥两区；占地面积：38.4万平米。建筑面积：38.41万平米物业类型：情景洋房、公寓、联排，共2700户。组团：9综合容积率：1一期情景花园洋房万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户二层露台入户三层露台首层花园入户首层情景房首层情景房首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽•建筑面积：149.14㎡架空层储藏室：28.37㎡错层四室两厅双卫•南入口首层，位于首层，独享50㎡左右私家花园，花池的设置，平添主人生活情趣。•独有情景房，倍添院居情趣•开间宽大客厅和餐厅，视野开阔、采光充分•超过20㎡主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间•三间主卧组织紧凑，空间利用合理架空层平面情景房错层12米二层户型：南露台入户、错层、客厅7.4米面宽•建筑面积：140.48㎡错层三室两厅双卫•独创露台入户方式，私密性、归属感更强•7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分•超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间•三间卧室组织紧凑，空间利用合理•活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富·附带观景露台露台入户错层三层户型：楼梯入户、南露台、错层、客厅7.4米面宽•建筑面积：128.92㎡错层三室两厅双卫•7.35米开间，近40㎡横向客厅和餐厅，视野开阔，采光充分•超过20㎡的主人房宽敞舒适，可设置走入式衣帽间•三间卧室组织紧凑，空间利用合理•卫生间洗卫分离，互不干扰•活动区（客厅、餐厅）与休息区呈小错层格局，空间层次丰富•附带观景露台错层顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽•建筑面积：186.59㎡跃层四室两厅三卫上层——·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超大卫生间、走入式衣帽间、书房·主卧室连通观景楼台，采光通透，情趣盎然·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、书架等，空间利用充分，富有新意·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋顶采光明亮，空气流通更加顺畅·顶层双向“观景天窗”，近收阳光与惬意下层——·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间卧室、三间卫生间·层高达3米，辟有6米共享空间，空间宽敞明亮·客厅与观景露台相通，便于干燥通风·附带超大观景露台露台主人区露台露台万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高一期情景洋房主要为4层半建筑：首层面积：150平米左右价格：80万元左右，随楼附带小院。二层面积：140平米价格：72－75万元左右三层面积：128-130平米左右价格：68－70万元左右顶层面积：178-187平米左右价格：95-100万元左右一期情景花园实现均价：5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内中高档住宅的销售价格；销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月；案例2：北京万科青青地理位置：位于朝阳区京沈高速路旁，距国贸仅14公里，离东四环7公里，驱车15分钟即可到达；规模：约25万平方米，容积率1.1产品：青青家园分为四期开发，一期、二期、三期建筑层数以4层半为主，尺度宜人；四期为8-9层住宅，形成视线轴的上游景观，丰富空间层次。总户数：1860户，主力户型：120-180平米，以三居为主。以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质层层退台，由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底；退台退台室外楼梯首层私家花园俯瞰露台外置楼梯步入式花园步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活；私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合；外置楼梯，打破传统”楼道”的昏暗，增加与自然的亲近；业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高，认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度通过访谈发现，业主对露台的接受度较高，春夏季节的使用频率高于秋冬季；在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵石等，使居者能够充分的接触自然，同时丰富了生活情趣；超大露台的赠送也是洋房类产品的一大卖点；销售状况：一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高；一期开盘当天销售60%；二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；销售价格：三期04-05年实现价格6000元/平米该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度与成熟区域的销售价格三期产品以4层半建筑为主：首层面积：150平米左右价格：95万元左右，随楼附带小院。二层面积：130-150平米左右价格：74-86万元左右顶层面积：160-180平米左右价格：96-108万元左右北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台，多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把室外和室内的空间结合在一起。得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。关于洋房产品的建设成本单体建安成本（土建+安装）：1400-1500元/平米北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费等，不含销售费用、税费、地价）：►万科测算标准：2200-2400元/平米►金地测算标准：2500元/平米万科花园洋房产品的分类1、万科4.5F情景洋房2、万科6F情景洋房3、万科宽景洋房4、万科宽景Houseabcd六大价值点：a.独特的露台空间b.多景式阳光房6层情景洋房——深圳万科城c.丰富的建筑形态d.首层私家庭院在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型保持在100平米，提供可支付的洋房生活；efe.大面积赠送f.全明户型深圳万科城首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层私家花园阳光房多露台、阳台设计，与景观的亲密接触；全明户型，保证采光效果；二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠送南向10平米大露台二层：111平米3室2厅2卫五层：80平米2室2厅1卫三层：98平米3室2厅2卫六层：72平米2室2厅1卫四层：88平米3室2厅2卫二层三层四层五层六层端头户型舒适度放大：270度八角窗四层，94平米，3室2厅1卫270度八角窗增加了卧室的采光通风效果，提升了居住舒适度，也可以按照需要改造成情趣空间，提升居住乐趣；主卧朝南与大面积露台连接，次卧北向，或者设计露台连接或者在端头适当情趣化设计，居住价值得到提升；根据北方气候特点对万科户型进行局部调整六层退台洋房的五层和六层两个卧室均超北，对北方城市客户接受会有困难，建议户型局部调整，将主卧室与餐厅空间调换，保证主卧南向采光；同时与露台相接部分门窗采取保暖功能较好的材质，保证冬季居住舒适度；六层次卧六层主卧主卧卫生间餐厅次卧卫生间餐厅万科花园洋房产品的分类1、万科4.5F情景洋房2、万科6F情景洋房3、万科宽景洋房4、万科宽景House创新产品推荐——宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整，主要强调大面宽带来的采光及景观效果宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一卫为主，户户南北通透宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创造全新的户型舒适标准卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强7米超短进深设计，动静功能分布合理6米横厅，南北双向阳台，带来开朗尊贵的空间感受，整体面宽12.25米，开间进深比达1.75主卧南北通透，附带小书房、衣帽间，营造奢华的自我空间二室二厅一卫建筑面积101平米大连万科假日风景宽景洋房98平宽景洋房可以根据需要进行面积控制；102平米双朝南卧室，客厅南向，采光、观景；大面宽，短进深，比例为1.7：1；无障碍空间设计，可以按照住户需要进行再设计；130平米，3室2厅2卫南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合北方居住习惯；约13.7米大面宽户型，约7米宽厅设计，活动空间广阔；双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；约10平米入户花园，拓展交往空间；入户花园13.7m7m大连万科假日风景天津万科假日风景宽景洋房案例：天津万科假日风景94平米，面积控制；双卧室、客厅餐厅朝南，南北通透，全明设计，保证居住舒适度；超宽厅设计，大面宽，采光、观景效果良好；117平米，超北次卧面积过小，可以改造成其他功能空间或是减少以控制面积；12米超大面宽，主要活动空间全部朝南布置；与客厅连通的阳台，与景观的紧密接触；万科花园洋房产品的分类1、万科4.5F情景洋房2、万科6F情景洋房3、万科宽景洋房4、万科宽景House户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台五大价值点：a.1－2层均有地下室附送b.独特的露台空间c.丰富的建筑形态d.气派的横向客厅e.豪华的顶层套房abcde3+1宽景House产品特点宽景house产品的市场机会机会一创新物业带来的市场关注度和吸引力机会二解决对大户型、别墅类产品有需求但受总价限制的客户需求机会三宽景House能增加户数，降低1－2层的总价区间，所以优于叠拼别墅产品。产品从舒适三房到舒适四房，面积从145平米-200平米不等。一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层/阳光房庭院入户/多景式情景房从入户花园走到一楼地下室地下室是附送的，面积也很大，可以分影音室和书房地下室半围合庭院户型结构二层结构关键词：地下室与大露台通向地下室的楼梯露台二层：附送露台/地下室明厨明卫方正实用户型结构三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园送露台空中花园顶层附送阁楼三层复式结构：复式结构4个露台