养老养生地产开发运营实战难题与解决路径许豫宏教授讲座课件106P

养老养生地产开发运营实战难题与解决路径主讲人：许豫宏教授盛方商学院2013年出品十大难题八大路径六大运营方式主题定位难空间选址难多方盈利难配套设施难物业形态难服务标准难客源市场难经营运营难消费结构难规模开发难亚健康修复方式家庭单元运营方式政企复合开发方式品牌嫁接经营方式休闲度假运作方式教育培训运作方式才艺演绎综合方式禅修静养生活方式养老养生地产的“借壳生蛋模式”养老养生地产的“会员制模式”养老养生地产的“健康综合体模式”养老养生地产的“险资运作模式”养老养生地产的“休养型模式”养老养生地产的“嵌入式模式”我国养老养生之未来理想模式养老地产概念界定养老养生地产相关政策及标准解读国内外养老养生地产案例解析•养老地产兴起背景•养老地产概念及特征•国家政策解析•标准体系解析•国外案例•国内案例北京盛方咨询基础篇实战篇基础篇北京盛方咨询回归自然享受自然释放天性健康生命的市场需求呼唤旅居房地产模式的出现需求的变化使回归自然的观人观民俗观景享美食观光旅游为主休闲度假成为主要目的与当地居民的互动少重参与性、体验性、文化性、生态性以组团为单位，停留时间短自驾游火爆，停留时间长高铁时代休闲时代城镇化加速同城化趋势现代旅游需求体验休闲游兴起主题化的休闲产品激发消费需求高品质的生活方式成为追求目标养老地产概念界定是市场需求变化的必然结果传统旅游需求北京盛方咨询是人口结构发展的必然结果2012年5月25日中国首届养老养生地产专家研讨会北京市老龄办原副主任、中国社会科学院老龄科学研究中心特约研究员伊密研究数据显示，中国的人口红利阶段将在2015年结束。此后，老年抚养比将远远超过青年抚养比，越来越少的年轻人要养越来越多的老年人。因此，我们的政府、社会、机构都要做好准备，迎接这个严酷的现实的到来。“4-2-1”家庭结构北京盛方咨询出处文件名日期国务院办公厅《国务院办公厅促进房地产市场平稳健康发展的通知》2010年1月国发[2010]10号《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》2010年4月国发[2010]13号《国务院关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》2010年5月国发办[2011]1号《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题》2011年1月国土资源部禁止农村地区盲目建高楼2012年1月中央房管部《房产税新政》2012年2月住建部《关于进一步加强住房公积金监管工作的通知》2012年2月国土部《关于做好2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》2012年2月国土部加强房地产调控政策不动摇禁止地方“微调”楼市政策2012年2月财政部房产税扩大征收范围2012年3月是国家政策引导下的必然产物北京盛方咨询出处文件名日期新华社受权发布《文化产业振兴规划》2009年9月国发[2009]41号《国务院关于加快发展旅游业的意见》2009年12月国务院办公厅《我国国民经济与社会发展十二五规划纲要》2011年3月2012中央一号文件《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》2012年2月国发[2010]46号《全国主体功能区规划》2011年6月国发[2012]4号《国务院关于印发全国现代农业发展规划（2011—2015年）的通知》2012年1月北京盛方咨询“中国房地产有市场还能火到2030年！“——任志强（北京市华远地产股份有限公司董事长）【2012.10】“基本确认房价没有再下降的空间。”——陈宝存（亚太城市发展研究会房地产分会会长）【2013.01】“2013年，不仅城市将延续分化格局，房企也将继续分化，延续大者越大，恒者恒强的局面。品牌美誉度好、专业化能力强的企业，就能走得更快，这是不能不面对的现实！”——秦虹（国家住房和城乡建设部政策研究中心主任）【2013.01】最大的机遇当然是城镇化的推进。同时，我国人口增长和结构给房地产行业带来的红利尚未结束，房地产行业成长的前景依然明朗。——毛大庆（万科副总裁，北京万科总经理）【2013.01】北京盛方咨询北京盛方咨询养老地产概念界定养老地产≠养老产业是拥有高品质资源环境、人性化管家服务、几代和谐生活的新型生活方式养老地产是旅游地产的核心内涵医疗配套设施康复配套服务交通配套服务内涵养老公寓养老社区特征住宅产品角度分析生活配套设施多方因素选址高要求住宅规划设计专业配套设施及服务主要发展的养老地产项目理疗辅助家庭协助诊疗帮助健康互助服务支持北京盛方咨询专业医疗机构健康查体免费建立居民健康档案医疗咨询电话咨询康复指导24小时医护值班突发卫生事件应急处理专家门诊适宜的中西药及技术公共卫生服务免疫规划社区康复精神卫生传染病控制……门诊处置上门访视家庭出诊家庭护理健康宣教慢性病随访，转诊，指导优质医疗资源成为核心竞争力服务支持诊疗帮助理疗辅助家庭协助健康互助北京盛方咨询康复疗养机构诊疗帮助理疗辅助家庭协助健康互助服务支持北京盛方咨询亲情化，全龄化住宅主体诊疗帮助理疗辅助家庭协助健康互助服务支持北京盛方咨询老年健康互助中心发挥人体的综合调理机制健康互助交流合理利用健康资源医疗保健知识信息与健康研究健康管理医疗保健康复用品内调身心外调环境饮食营养健康用品五大功能版块理疗辅助家庭协助健康互助服务支持诊疗帮助北京盛方咨询养老活动为老配餐老年教育日间照料医疗保障社团化企业化全面化社会化及时化科技设备老年设施托老服务精神需求现代化齐全化满足化抚慰化建设目标诊疗帮助理疗辅助家庭协助健康互助服务支持北京盛方咨询保险公司最高可将他们资产总额的10%投资于房地产和与房地产相关的金融产品；允许保险资金采用债券、股权或者物权方式投资不动产，仅限于商业不动产、办公不动产、与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。2011年3月《我国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》要求加快完善社会保险制度。积极应对人口老龄化。建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系。加快发展社会养老服务，培育壮大老龄事业和产业，加强公益性养老服务设施建设，鼓励社会资本兴办具有护理功能的养老服务机构，每千名老人拥有养老床位数达到30张。拓展养老服务领域，实现养老服务从基本生活照料向医疗健康、附具配置、精神慰藉、法律服务、紧急援助等方面延伸。增加社区老年活动场所和便利化设施。养老养生地产的相关政策及标准解读2010年《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕79号）北京盛方咨询年9月《中国老龄事业发展“十二五”规划》国发〔2011〕28号建立以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的养老服务体系，居家养老和社区养老服务网络基本健全，全国每千名老年人拥有养老床位数达到30张。全面推行城乡建设涉老工程技术标准规范、无障碍设施改造和新建小区老龄设施配套建设规划标准。重点发展居家养老服务，大力发展社区照料服务，统筹发展机构养老服务。按照统筹规划、合理布局的原则，加大财政投入和社会筹资力度，推进供养型、养护型、医护型养老机构建设。积极推进养老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投资建设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量参与公办养老机构建设和运行管理。“十二五”期间，新增各类养老床位342万张。优先发展护理康复服务。政府重点投资兴建和鼓励社会资本兴办具有长期医疗护理、康复促进、临终关怀等功能的养老机构。根据《护理院基本标准》加强规范管理。地（市）级以上城市至少要有一所专业性养老护理机构。研究探索老年人长期护理制度，鼓励、引导商业保险公司开展长期护理保险业务。北京盛方咨询年12月：《社会养老服务体系建设规划（2011-2015年）》发挥市场在资源配置中的基础性作用，打破行业界限，开放社会养老服务市场，采取公建民营、民办公助、政府购买服务、补助贴息等多种模式，引导和支持社会力量兴办各类养老服务设施。鼓励城乡自治组织参与社会养老服务。充分发挥专业化社会组织的力量，不断提高社会养老服务水平和效率，促进有序竞争机制的形成，实现合作共赢。鼓励有条件或新建的公办养老机构实行公建民营，通过公开招投标选定各类专业化的机构负责运营。负责运营的机构应坚持公益性质，通过服务收费、慈善捐赠、政府补贴等多种渠道筹集运营费用，确保自身的可持续发展。加强对非营利性社会办养老机构的培育扶持，采取民办公助等形式，给予相应的建设补贴或运营补贴，支持其发展。鼓励民间资本投资建设专业化的服务设施，开展社会养老服务。资金筹措：要充分发挥市场机制的基础性作用，通过用地保障、信贷支持、补助贴息和政府采购等多种形式，积极引导和鼓励企业、公益慈善组织及其他社会力量加大投入，参与养老服务设施的建设、运行和管理。北京盛方咨询养老事业如何发展？北京盛方咨询指标涉及内容具体要求建筑设备给水排水给水排水系统设备选型应符合老年人使用要求；宜采用集中热水供应系统，集中热水供应系统出水温度宜为40～50℃；分套设置冷水表和热水表；选用节水型低噪声的卫生洁具和给排水配件、管材。采暖空调有条件时宜采用地板辐射采暖，卧室、起居室、卫生间、活动室、餐厅、医务用房温度为20℃，厨房为楼梯间为16℃，行政用房、门厅走廊为18℃，浴室为25℃；最热月平均室外气温≧25℃地区的宜设空调降温设备。电气电气系统应采用埋管暗敷；公共部位应设人工照明，除电梯厅和应急照明外，均应采用节能自熄开关。燃气厨房、公用厨房燃气管应明装；每套的燃气用量至少按一台双眼灶具计算；每套设燃气表。安全警报以燃气为燃料的厨房、公用厨房，应设燃气泄漏报警装置，宜采用户外报警式；居室、浴室、厕所应设紧急报警求助按钮或设置床头应设呼叫信号装置，呼叫信号直接送至管理室。养老养生地产的相关政策及标准解读国家标准《老年人居住建筑设计标准》北京盛方咨询一级指标二级指标一级指标二级指标居住环境健康性住区环境社会环境健康性住区社会功能住宅空间住区心理环境空气环境健身体系热环境保健体系声环境公共卫生体系光环境文化养育体系水环境社会保险体系绿化环境健康行动环境卫生健康物业管理行业标准国家住宅与居住环境中心，2001年出版，2002年和2004年进行修编；二大类十八项指标。《健康住宅建设技术要点》《健康住宅建设技术要点》表1北京盛方咨询二级指标涵盖内容备注住区环境建设用地适宜健康居住的地区交通合理组织住区内部动静交通，涉及停车位、步行通道、无障碍设施等交往空间交通空间的交往；住宅门前场地的交往；户外休闲、健身场地的交往；公共活动场地的交往视觉环境环境融合，色彩协调，标志牌位置恰当，统一清晰住宅空间套型设计居室净高不低于2.5ｍ，住宅功能空间合理低限净面积指标私密性住栋之间的距离除日照、通风因素外，还应考虑视线和生活噪声的干扰，多层住宅居室与对面的距离不宜小于18-20ｍ，低层小住宅则不宜小于12ｍ交往空间单元入口、大堂、楼梯、电梯、前厅、过道、平台、走廊等居住者过往和停留空间灵活性结构、设备及其管网布置为住宅的可改造性创造必要的条件日常安全老年人、残疾人以及儿童生活活动的安全需要，设置扶手、护栏、防滑地面和报警装置等设施《健康住宅建设技术要点》表2