您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 经营企划 > 拿地方案是技术也是艺术
拿地方案是技术也是艺术距离上一次的原创总结,几个月已经过去了,从转型进入开发商开始,一直配合公司的投发部东征西讨,攻城略地,一个多月的时间里拓展了五六个项目,有城市综合体、有商住项目、有文化旅游项目、也有宗教类型的项目,经过多次的修改、讨论、修改、讨论,目前有一些心得体会,想趁今天这段难得的安静时间做一下分享,请各位专业人士多拍砖,别拍头就行了、、、这次总结,只针对拿地方案,不涉及拿地的商务条件以及和政府的谈判,这方面我不是专业的,得请投发的高手来分享才行,嘿嘿,言归正传~拿地方案,多用于开发商勾地时候的汇报,它和常规的操作方案,是有着本质上的区的,为什么?首先:是拿地方案有指标的限制。它要求你商业体量必须要大于住宅的体量,否则不符合勾地的条件(各地的要求不一样),也就没有了勾地的资格其次:是两者的诉求点不同。常规的操作方案,诉求就是开发商本身,要求的是能够盈利或者符合开发商自己的战略发展要求,而拿地方案的诉求者则是政府,政府关注什么呢?政府关注税收和就业,税收和就业就决定了政府对商业地产比对住宅的关注度更高,为什么呢?举个列子,一个10万平米的中档的购物中心,他的开发成本估计是8亿,他能提供约3500个就业岗位,每年运营一般的话,能上缴约1000万的税收,而10万平米的住宅呢?开发成本估计也就4亿左右,能提供的就业也就百多号人,每年的税收更是可以忽略不计,所以在税收和就业这一块,政府肯定是非常希望商业越多越好(这也是为什么商业地产这么爆发增长的原因之一)再次:政府和开发商对兴奋点和亮点的理解不同。对于开发商而言,亮点和兴奋点要么是能够带动人气、要么是成为标杆或者形成特色,最终使项目经营得更好,而政府的兴奋点和亮点却不是这一块,他们希望的是你能带动周边地块的价值,希望你能助推区域形成产业条链,实现良好的互动,能带给地方更多的税收和就业,由此也可以深究出政府更喜欢持有,不喜欢销售OK,下面我继续分享一下如何写拿地方案第一:理清政府诉求,吃透地块。和常规方案一下,首先要做的第一件事就是把地块指标啊,限高啊,商住比要求,租售比啊等要求要吃透,行业里有一句话说得非常的好,说“策划始于地块价值的分析”,做方案之前一定要把诉求和地块条件弄清楚第二:方案逻辑和表现的不同。弄清诉求和地块之后,我们就要开始写方案了,拿地方案的书写和一般常规方案的书写也有很大的区别和讲究,因为拿地方案一般都是给局长、市长之类的高级官员看的,一是他们时间宝贵,二是印象的建立,往往是前三分钟,所以,我们的拿地方案一定要把我们项目的定位、功能布局、亮点和意义像项目简介一样写在前面,分析写在后面,开篇一定要给人眼前一亮的感觉第三:项目测算的不同。方案做好后,我们得给政府算一笔账,告诉他除了方案靓之外,还可以给力带来持久和给力的税收和就业,所以,这里的经济测算和常规方案的经济测算是不一样的,拿地方案的经济测算着重测算投资额、税收、就业岗位,除此之外还有文化品牌啊,引入产业链啊等等,都可以写第四:方案可行性、落地性的诠释。做完上述的三部分,其实还没有完,我们还得告诉政府,我们是一定能实现上述的方案的,证明自己能实现上述方案可以从两个方面来说明,其一是公司有这方面的经验,操作过类似的项目,我们可以向政府说,我们能实现上面的方案,其二是,我们已经搞定了方案里部分的关键主力商家,和他们达成了战略协议和意向书,我们也可以说,我们能实现上述的方案,这样才是有根有据,有板有眼的~~~个人觉得,只要明白拿地方案和操作方案的本质区别,再按以上四点来操作的话,应该问题不是很大~~~借用我们老总说的一句话,作为这次心得总结的结束,他说,“现在的政府不想再只听概念了,概念我们讲得够多了,政府也听得够多了,大家都不想讲,都不想听了,我们必须得转型,掌控资源、做产业、做模式,否则就别想今后有我们的天下”。
本文标题:拿地方案是技术也是艺术
链接地址:https://www.777doc.com/doc-3278644 .html