房地产税费

房地产税费专题§1.税收概述1.税收的概念和三个基本特征：强制性、无偿性、固定性2.税收法律关系的保护对权利主体双方是平等的3.税收构成要素：（1）纳税人（纳税主体）（2）征税对象（纳税客体）根据课税对象的不同，我国税种大体可分为以下五类：流转税主要有：增值税、消费税、营业税和关税所得税主要有：企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税资源税主要有：城镇土地使用税、耕地占用税、资源税、土地增值税财产税主要有：房产税（外资为城市房地产税）、契税、车辆购置税、车船使用税（外资为车船使用牌照税）。行为税主要有：印花税、城市维护建设税、固定资产投资方向调节税（已停征）、屠宰税（税费改革中停征）、筵席税（由各省决定是否开征，但目前各省均已停征）。营业税税目征收范围税率一、交通运输业陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输、装卸搬运3%二、建筑业建筑、安装、修缮、装饰及其他工程作业3%三、金融保险业5%四、邮电通信业3%五、文化体育业3%六、娱乐业歌厅、舞厅、卡拉ＯＫ歌舞厅、音乐茶座、台球、高尔夫球、保龄球、游艺5％-20％七、服务业代理业、旅店业、饮食业、旅游业、仓储业、租赁业、广告业及其他服务业5%八、转让无形资产转让土地使用权、专利权、非专利技术、商标权、著作权、商誉5%九、销售不动产销售建筑物及其他土地附着物5%（3）税目：是各个税种所规定的具体征税项目，它是征税对象的具体化。（4）税率：比例税率、定额税率、超额（率）累进税率。（5）纳税期限、地点（6）减免税（7）罚则4.税和费的关系（1）费是价格和税的交集；（2）三种收费：行政性收费、事业性收费、经营性收费§2.我国房地产税费制历史1.第一阶段：50年代初我国房地产税共有契税，印花税，城市房地产税（房产税与地产税合并）和工商业税（应纳的营业税和所得税的合称）四种形式。2.第二阶段：50年代中期至70年代末契税、城市房地产税、工商税（包括印花税）3.第三阶段：改革开放以后流转税类、资源税类、所得税类、特定目的税类、财产和行为税类、农业税类特定目的税类包括：城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、固定资产投资方向调节税§3.目前我国房地产税收的具体税种一、持有土地、房屋应缴纳的税1.城镇土地使用税城镇土地使用税是一种地方税，是对在城市、县城、建制镇、工矿区及农业（非农业用地）范围内使用的单位和个人，按其实际占用土地面积征收的税种。2.耕地占用税是对改变耕地用途的行为征收的税，以纳税人实际占用耕地面积为计税依据。3.房产税是以城镇经营性房产为课税对象，以房产的余值（原值减免10～30%）或租金为计税依据。4.城市房地产税(2009年1月1日已取消)是对涉外企业和外籍个人在中国区域内拥有房产的行为征收的税种，类似房产税。5.房地产出租的相关税收营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、印花税和所得税。其中，教育费附加按营业税税额的3%征收，印花税按租赁金额的1‰征收。以广州为例：广州对出租屋收取综合税（营业税、城建税、教育费附加、房产税、个人所得税五项合一）住宅类（月租金）非住宅类（月租金）1000以下1000以上1000以下1000以上综合税率%6.71010.714此外：房屋租赁手续费每套80元；租赁期内双方各交占租金总额0.1%的印花税；治安许可费：业主每月缴纳月租金的2%。计算：月租2000元的住宅一年要交多少税？比较：上海普通住宅租赁税率5%二、房地产开发经营过程中应当缴纳的税1.固定资产投资方向调节税2.营业税有关建筑业务的税率是3%，而销售不动产的税率是5%。3.城市维护建设税城市维护建设税是向缴纳消费税、增值税和营业税的单位和个人，以其实际缴纳的上述三种税额为计算依据征收的一种税。就房地产业而言，是营业税的附加。4.印花税是对经济活动和经济交往中书立、使用和领受具有法律效力的凭证的单位和个人征收的一种税。建设工程勘察设计合同，按收取费用万分之五贴花；建筑安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。5.教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，按性质可以说是准税收。教育费附加的计费依据为营业税税额，税率为3%。6.车船使用税三、房地产交易（转让、典卖）相关的税1.营业税2.城市维护建设税及教育费附加3.土地增值税4.印花税销售房屋的，按房屋购销合同金额的万分之五缴纳；销售后，办理房产所有权证、房产共有权证和房屋他项权利执照等各种权证每件贴花5元。5.契税计税依据适用税率速算扣除数增值额未超过扣除项目金额50％的部分30％0增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的部分40％5%增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分50％15%增值额超过扣除项目金额200％的部分60％35%土地增值税计算详解1.扣除项目(1)取得土地使用权所支付的金额（地价款和有关费用）；(2)开发土地和新建房及配套设施的成本；(3)开发土地和新建房及配套设施的费用按规定比例计算扣除，或者旧房及建筑物的评估价格；(4)与转让房地产有关的税金；(5)第一项和第二项金额之和的20%为加计扣除。2.增值额＝转让房地产收入-扣除项目金额3.应纳税额＝每级距的土地增值额×适用税率＝∑(增值额×税率-扣除额×速算扣除数)4.减免（三种情况）练习1：某纳税人转让房地产取得收入200万元，扣除项目金额为50万元，请分别用两种方法计算纳税人应缴纳的土地增值税的税额。练习2：中天公司2006年5月转让一栋1996年建造的公寓楼。当时造价是1500万元，经房地产评估机构评估，该楼的重置成本为5500万元，成新度折扣率为7成。转让前取得土地使用权支付的地价款和有关费用为900万元，转让时取得转让收入7300万元。试计算该公司应缴纳土地增值税额。（营业税率5%，城建税税率7%，教育费附加征收率3%，印花税0.5‰）四、所得税类1.企业所得税：小规模的税率4%或6%，一般纳税人为18%.27%.33%2.外商投资企业和外国企业所得税：外资有30%,24%,15%外资还有二免三减半.即对应为:0,15%,12%,7.5%§4.我国房地产税费体系主要问题一、特点1.房地产税制以流转税为主，所得税为辅2.房地产转移税重于房地产保有税3.房地产取得税类的税收归宿是消费者4.税费并立、费重税轻、以费挤税二、存在问题1.税费抬高开发成本，影响房地产业的健康发展资料来源：广州市房地产业协会：《广州市房地产开发经营税费负担问题的调研报告（摘要）》表4－1项目荔湾区周门路商住楼海珠区东晓路小区海珠区工业大道南金碧花园第2期土地出让金9.75%10.75%6.51%拆迁补偿17.9%12.49%16.3%税8.79%7.62%7.22%费16.46%11.15%23.96%税费合计25.43%18.77%31.18%地价及税费合计53.08%42.02%53.99%保证金0.41%0.30%0.35%2.税费征收弹性过大，助长腐败行为广州市涉及征地拆迁环节的税费13种，立项报建环节18种，建安施工环节6种，商品房销售环节17种。广州某开发公司申请永久用电，有关费用从最初开价的900万元降到400万元。3.房地产企业税负不合理，不公平（1）1993年全美各行业370家企业的联邦所得税税负平均水平为1%，我国房地产企业同一比率为14.32%。而加拿大作为世界著名重税负国家，房地产业税负也不过11.3%。4.费大于税限制了税收对房地产业的调节作用三、物业税改革1.开征物业税势在必行2.归属哪级政府？（不动产税收入主要用于为本地区提供公共服务，不动产税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间）3.税率0.3%～0.8%4.个人住宅征不动产税？