房地产策划师方案

小区开发营销策划方案January10开发营销策划方案2本案策划小组成员组长：袁淑琴执笔人：任钹文宋洁策划组成员：胡蕾俞莉辛俊杰王善瑜李梦瑶于曈曈吴克光January10开发营销策划方案3案名解析本小区案名定为：其基本内涵为：临水临园品位生活该项目区位、交通条件优越，周边城市配套设施完备。特别是紧邻著名的城市河流苏州河，绿树、繁花、清流、长堤，构成了绚丽的风景画。万树香堤的建设理念是：绿色、自然、和谐，建设品位生活。与周边自然环境相融合，规划建设最具性价比的小高层和别墅的高档住宅区，引领健康生活的宜居潮流，构建内外呼应的景观生态环境，建设运动、娱乐、休闲功能完善的配套设施。在喧闹的城市中，为业主营造一处宁静温馨的城市栖居环境，并通过人性化的物业管理服务，建设一个都市人文温情社区。01现有资料分析January10开发营销策划方案5基础资料分析January10开发营销策划方案6基础资料分析根据章老师提供的相关基础资料，可以看出项目最重要的配套设施为“家乐福”。“家乐福”的选址基本要求为：１）地理位置要求：十字路口，交通方便，满足私家车、公交车、地铁、轻轨等各种交通要素的通达；附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道；２）人口密度相对集中；４）要具备相当面积的停车场，比如在北京至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上；５）建筑要求：占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：6January10开发营销策划方案7基础条件假定根据章老师所提供资料的分析，为了全面、系统地完成项目调查分析研究，故对该项目用地的其他基础资料进行假定。本项目位于北京大兴区南六环附近，毗邻大兴线，其他资料根据北京大兴区现状进行补齐。本方案根据如上假定展开后续分析。02项目基本情况调研January10开发营销策划方案9项目土地性质调查地理位置：位于北京市大兴区南六环附近，毗邻大兴线，东至2.8万平米住宅小区，南至苏州河，西至加油站，北至和平大道。项目北侧为60米宽主干道，交通方便。地质地貌：项目已完成厂区拆迁，基本平整，地块方正土地面积：东西285米，南北175米，面积为49875平米，约为75亩。现为三通一平January10开发营销策划方案10项目用地周边环境调查1、地块东侧为2.8万平米住宅小区，与地块仅间隔3.6米；南侧临苏州河，景观较好；西侧临加油站，与地块间有规划路，将于年底动工修建；北侧临和平大道，路北有小学、书店、邮局、银行、家乐福等配套设施。2、项目周边无特别的绿化景观、历史人文景观，南侧苏州河河水较为清澈，将成为项目最大的景观卖点，项目内需在园艺设计时考虑造景；January10开发营销策划方案11项目用地交通条件本案大兴新城未来规划有““两纵一横两纵一横””陆路交通陆路交通其中作为大容量、高效率的公共交通方式，地铁4号线大兴段的修建以及京开高速的落成极大的加强了大兴新城与北京中心城区和周边新城的联系，同时也在很大程度上提高沿线、尤其是站点周边的土地价值。大兴新城区域内交通条件的便利极大地提高了区域居住投资价值。区域内京开高速、南五环路以及4号延长线的轨道交通，使得项目地块在区域内占有公路与轨道交通以及市政路网体系的多重优势，区位优势明显。January10开发营销策划方案12项目用地周边市政配套设施由于家乐福选址的建筑要求是占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米。故假定该商业体总建筑面积为4万平米商业，加上项目北侧有小学、邮局、书店、家乐福、银行等配套设施，均为半径1公里内，故该项目用地的周边配套设施非常完善。03宏观市场及区域市场分析January10开发营销策划方案14宏观经济形势分析我国经济快速复苏2009年，中国经济复苏强度明显强于世界其他主要经济体。2008年四季度以来，为“保增长”而出台的一系列扩内需政策收到超预期的效果，今年中国经济呈现“V”型走势。分季度看，GDP增速在一季度触底（6.1％），二季度强劲反弹（7.9％），三季度继续上升（8.9％），四季度可能达到年内峰值（9％）。与之相伴随的是，投资高速增长，工业生产增加值同比增速持续反弹，消费保持强劲，出口止跌企稳回升，物价逐步走出通缩。January10开发营销策划方案15北京经济形势分析北京经济快速复苏1.工业生产继续稳步回升1-11月，全市规模以上工业企业实现增加值2150.7亿元，按可比价格计算，同比增长7.9%，增幅比1-10月提高1.5个百分点。其中11月份实现工业增加值226.9亿元，同比增长26.3%，增幅比10月份提高12.5个百分点。2.投资增速放缓，但仍保持快速增长1-11月，全市完成全社会固定资产投资（含土地一级开发投资）4362.7亿元，同比增长43%，增幅比1-10月回落5.2个百分点。其中完成房地产开发投资2230.9亿元，增长47.7%，增幅回落3.1个百分点3.城乡居民收入稳步增加1-11月，城镇居民人均可支配收入24566元，同比增长8.3%，增幅高于1-10月0.2个百分点。人均工资性收入、转移性收入同比分别增长9.2%和12.5%，是拉动居民收入增长的主要因素。January10开发营销策划方案16宏观金融、房地产政策分析时间颁发部门文件名称利好利空内容及意见2009年12月9日国务院常务会议会议通过利空个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2010年12月14日国务院常务会议会议通过利空一要增加普通商品住房的有效供给。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。2010年1月10日国务院办公厅《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》利空加大差别化信贷政策执行力度。二套房贷款首付款比例不得低于４０％，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。2010年1月18日中国人民银行利空存款准备金率提高0.5个百分点January10开发营销策划方案17北京房地产市场环境分析1-11月，全市完成房地产开发投资额（含土地一级开发）2230.9亿元，比上年同期增长47.7%，增幅比1-10月回落3.1个百分点。其中11月份完成开发投资247.9亿元，比10月份增长18.6%，比上年同期增长26.8%。2008-2009年房地产开发投资增速情况January10开发营销策划方案18北京房地产市场环境分析9—11月量价齐升，呈现迅猛上涨的态势January10开发营销策划方案19北京房地产市场环境分析1、统计显示，截至2010年1月12日，2010年北京楼市期房商品住宅累计成交2795套，成交面积29.9万平方米，其中扣除政策房，实际成交纯商品住房2459套、27.2万平方米。环比2009年12月同期，期房商品住宅成交套数下降了63.6%，成交面积下降了60.4%，实际成交的商品住房套数、面积分别下降了44.0%和45.7%，楼市成交量出现重挫。2、根据搜房网统计，北京一月开盘均价上涨1352元/平米，截止2010年1月13日，北京已开盘项目15个，后续计划开盘36个。其中已公开开盘价35个，均价21920元，比去年12月开盘均价上涨6.58%January10开发营销策划方案20宏观政策、市场环境分析综述进入2010年以来，中央密集出台了众多房地产及金融调控政策，其政策核心为抑制投资、投机需求，保障自住型、改善性需求，其调控手段主要通过首付比例提高、流通税费增长、贷款利息上调及适当回收流动性等方式进行调控。1月以来，北京楼市成交量呈现急剧下滑态势，但房价仍然坚挺呈小幅上涨态势。从上述宏观政策调整及市场环境变化的特点，虽然客户观望气氛较浓，但房价下调可能性较小，今年将有可能延续量跌价涨的态势，建议项目开发周期尽量缩短，争取在今年上半年有部分入市，利用土地成本低的重大优势，采取低开高走的开盘策略，回收资金，保障资金链安全。January10开发营销策划方案21北京房地产市场环境分析09年上半年北京市土地市场成交情况各类土地住宅类土地成交宗数成交面积建筑面积成交金额成交宗数成交面积建筑面积成交金额楼面地价2009.0100.00.00.000.00.00.002009.0221.23.03.021.23.03.0100002009.03831.136.910.3417.912.53.427032009.04731.775.510.6317.135.76.117112009.0521109.0239.761.41392.9193.149.225472009.0622139.6280.2144.520133.1258.8137.65316合计60312.6635.3229.842262.2503.1199.33769日期注：未包含工业类用地，住宅类土地包括含住宅的综合类土地数据来源：北京市房地产交易管理网观望期活跃期强销期January10开发营销策划方案22大兴区市场环境分析以上数据来源中国房地产指数研究院09年1-7月大兴住宅成交均价统计月份成交分布情况分组统计销售套数（套）销售面积(m2)销售金额（元)销售均价(元/m2)2009年1月商品住宅销售区县分布大兴区585636.054711969583602009年2月商品住宅销售区县分布大兴区28927305.9422751305383322009年3月商品住宅销售区县分布大兴区55855925.6743464964077722009年4月商品住宅销售区县分布大兴区59758176.5147861663982272009年5月商品住宅销售区县分布大兴区86282051.4768981297284072009年6月商品住宅销售区县分布大兴区102297111.190301123392992009年7月商品住宅销售区县分布大兴区79389792.210657080601186909年1-3月大兴住宅市场回暖迹象明显，3-6月区域在售项目“价、量”齐升，7月后“价升量跌”，市场变化主要由于“地王”频现、“投资、投机”客群增多“、追涨杀跌”频繁出现，“刚性”客群被挤压出市场，且目前区域只有“鸿坤·理想城、艺苑桐城、顺驰领海”等3个新盘入市，市场供需失衡也是导致房价迅速攀升的另外原因。January10开发营销策划方案23大兴区市场环境分析大兴在售项目基本情况表项目名称占地(万㎡)总建筑面积（万㎡）容积率产品线（建筑形体、层数）主力户型阳关乐府56.21.792栋15层板楼,1栋回迁楼81-85㎡两居70%139㎡三居30%彩虹新城14402.3712、17号楼为17、15层高层板楼，一梯两户；10号楼为12-13-18层板楼；11号楼为14-17层板楼，一梯两户、三户；5号楼为13-17层，15号楼11层，20、22号楼为18层，一梯两户85-90㎡两居70%120㎡三居30%领海·浅水湾41441.41四期21#、24#、27#楼为8-11层板楼，每栋3个单元；二期为9-13层板楼；八期为9、12-15层板楼，共339户；七期为45#-49#楼，为11-20层板楼60-70㎡一居3%80-90㎡二居50%138-167㎡三居45%180-190㎡四居2%丽园阳光8141.5517栋板楼共1600套。一期43#60套，44#36套。45#36套，47#48套，51#48套，54#56套；二期48#-49#/53#80套10层，46#66套55#72套6层，50#52#6层，56#115套，57#84套，58#59#146套62㎡一居10%103-108㎡二居70%140㎡三居20%鸿坤·理想城701402二期435户，8栋6-18层高层、小高层板式住宅，1号楼为11层板楼，1个单元，两梯三户，2号楼为18层，两梯三户，8号楼三个单元分别为11、11、18层60㎡一居20%90-95㎡两居6