南昌青山湖区市调报告

报告目录区域概况房地产市场楼盘分析第一部分区域概况区域概况滨江商务规划青山湖西岸规划区域概况青山湖区位于位于江西省中部偏北，赣江下游，青山湖畔。境内地形开阔平坦，相对高差小，属赣抚河流冲积平积平原地貌。处于南昌公路主枢纽的核心节点上，城市外环高速公路有6个，“五纵五横”的城市快速反应路网全区，距南昌火车站仅3公里，约10分钟车程，赣江主航道穿越其中，通航能力到1000吨级。青山湖区处于南昌公路主枢纽的核心节点上。青山湖区位于江西省中部偏北，赣江下游，青山湖畔。全区呈城乡合一的格局，位于江西省省会——南昌市城东。区水系较为发达，江河湖泊众多，水资源极为丰富。青山湖区现辖一乡四镇二个街办和一个农场。全区年末人口403479人，总面积39.2平方千米。区域属性青山湖区青山湖区位于南昌中部偏北，总面积39.2平方千米，全区人口40.34万。区域规划物流区桃源居住区抚生居住区朝阳居住区青山湖区坚持新城开发与旧城改造并重，以打造临江商务区、罗家产城融合示范区、幸福渠流域综合整治开发“三大引擎”为总牵引，整体谋划区域开发建设，在发展规划、产业布局、基础设施、资源配置、公共服务、就业保障、生态建设和社会管理八个领域全面推进城乡一体化发展。区域规划围绕“临江商务区、罗家产城融合示范区、幸福渠流域综合整治开发”三大引擎区域规划“一核”：以湖坊、塘山、京东三大片区为核心，大力发展现代商贸服务业。“两翼”：南面以罗家新区为主，大力发展市场物流产业；北面以扬子洲生态区为主，大力发展生态旅游休闲产业。“六区”：以昌东工业区为主体，打造主导产业升级区；以民营科技园为主体，打造科技创新示范区；以北京东路沿线为主轴，打造中央商务物流区；以天香园、海洋公园为龙头，打造旅游观光休闲区；以赣文化产品集散中心、省艺术中心为重点，打造文化创意聚集区；以扬子洲沿江带为依托，打造临江产业特色区。物流区商贸服务区生态区产业升级区青山湖区拟打造“一核、两翼、六区”架构。临江商务区北起富大有堤，南至民丰路，东临高新大道，西接青山湖大道，区域面积4020亩。据介绍，商务区功能定位为，以商务商贸、金融服务、总部经济、文化休闲、生态居住为主导的城市新型综合体。“临江商务区将低碳理念和技术融入其中，形成具有南昌特色的低碳产业和文化基地。”青山湖区负责人介绍，临江商务区将秉承“绿色、科技、人文”三大理念，引活水入区，建设集“商务商贸、金融服务、总部经济、文化休闲、生态居住”五大功能于一体的新型城镇产业综合体。临江商务区规划临江商务区面积约4020亩，主打低碳生态理念。青山湖西岸规划总体上形成“两带两轴、三心四区”的基本格局。两带：以滨江、滨湖两条景观带奠定规划区生态基础。两轴：以青山北路为都市主轴和中大路工业文化景观轴奠定规划区发展框架。三心：以文化休闲中心、湖滨娱乐休闲中心、湖滨体育休闲中心的核心节点形塑规划区成为南昌独特的文化休闲目的地。四区：由青山北路、中大路发展轴将规划区界定为四个功能各异的特色主题分区。规划总体形成“两带两轴、三心四区”的基本格局。青山湖西岸规划青山湖西岸规划为三心四区文化休闲中心：以水为主题并充分并利用工业文化历史痕迹，融合文化创意、商业商务功能，形塑由湖至江的亲水文化休闲空间；滨湖娱乐休闲中心：发展休闲娱乐、文化餐饮、五星级酒店、商业商务等功能，形成滨湖地区多功能综合性的滨湖娱乐休闲中心；滨湖体育休闲中心：融合自行车运动、轮滑运动、球类运动、水上运动、水上娱乐等多元化复合型的市民运动休闲中心。文化休闲核心区——位于青山北路以北，中大路以东，富大有路以南区域。滨江景观居住区——位于青山北路以北，中大路以西，富大有路以南，洪都大道以东区域。运动休闲居住区——位于青山北路以南，中大路以西，洪都大道以东区域。滨湖娱乐休闲区——位于青山北路以南，中大路以东，青山湖西岸地区。青山湖西岸将规划为四大功能区，涵盖金融、休闲、文化、居住、商贸五大功能。黑马观点区域概况：青山湖区位于南昌中部偏北，赣江下游，青山湖畔。总面积39.2平方千米，全区人口40.34万。区域规划：区域规划围绕“临江商务区、罗家产城融合示范区、幸福渠流域综合整治开发”三大引擎区域优势：区内人口较多，配套齐全。生态环境较好，区内水系多，宜居。区域劣势：区内经济发展程度一般，各方面无明显优势，公共配套设施老旧。第二部分房地产市场土地市场成交概况房价走势2013年上半年南昌出让105宗土地，总成交面积达785.46万平方米。土地市场揽金79.79亿，近80亿，较去年同期，土地收益上涨76%。在出让的105宗土地中，有27宗为商住用地，76宗为工业用地。土地市场商住用地以底价成交为主流，仅8宗溢价成交。2013年上半年南昌新房成交25124套，同比上涨21.5%，成交总面积高达252.02万方。南昌新建商品住宅价格半年来涨了954元，近千元。南昌5月住宅成交均价为8925元每平米，较1月的7971元每平米，环比上涨11.97%。供求走势住宅成交18628套，较去年上半年的15150套，环比上涨22.96%；非住宅成交6496套，较去年上半年成交的5525套，环比上涨17.57%成交概况2013年1-6月南昌新房共成交25136套，同比增长14.48%，其中住宅成交18645套，非住宅成交6491套；新房总成交面积为2518738.23㎡，同比增长13.82%。2013年1-6月南昌县新房共成交18195套，同比增长38.14%。成交概况从南昌几个区域的成交套数来看，红谷滩全年成交套数最多，其次是高新区和西湖区，青山湖区成交套数紧随其后，经开区、青云谱区、湾里区三区成交量分别位列第五、六、七位，东湖区、桑海经开区、英雄开发区列倒数三位成交概况从上表南昌住宅成交走势图来看，10月是全年成交的一个高点，单月成交量达4487套。三季度整体成交量上升势头强劲。进入11月份，受新政影响成交受挫明显。成交概况从成交套数来看，2013年南昌市新房共成交47565套，较2012年同比上涨4.3%。从成交面积来看，2013年南昌市新房成交面积4797368.61m²。由于今年南昌楼市大平层、别墅销售速度缓慢，且南昌刚需族仍是购房主体，致使整体成交面积较2012年同比下降13%。青山湖行政区域面积大，楼盘数也不少，上半年在京东板块楼盘的热销之下，新房总成交量排在第四。南昌楼市全年房价有所上涨，在售105楼盘项目均价上涨，平均涨幅1278.5元/㎡。价格走势在售住宅项目的销售均价为11,190.0元/㎡区域售价截止到2013年12月，青山湖区内房价平均达到8900元/㎡，同比上涨7.27%，房价整体走势稳步看涨。黑马观点土地市场：2013年南昌土地出让金额252.7亿，成交面积13018514.42㎡，成交地块238宗。成交概况：青山湖区行政区域面积大，楼盘数也不少。在京东板块楼盘的热销之下，新房总成交量排在全市第四。成交高点在“金九银十”。进入第四季度，受“昌六条”影响，开发企业推盘速度减缓，整体成交量有下滑。价格趋势：从2013年全年，南昌共统计了132个南昌在售热门楼盘，其中共有105家楼盘的报价均在上涨，105个上涨楼盘中平均涨幅1278.5元/㎡。第三部分楼盘分析楼盘概况价格走势户型分析销售分析营销活动楼盘分布在2013年度开盘的259个项目中，南昌县以64个项目位居榜首，其次就是热门区域红谷滩新区、高新区和西湖区，分别为48个、36个和25个。青山湖区表现也相当不错，23个开盘量仍然保持领先地位；海亮尊园万科城御湖国际保利百合金色名郡玫瑰城恒茂梦时代广场中大紫都推盘情况各区域开盘量整体走势保持一致。其中红谷滩区域和南昌县区域在今年的推盘量增幅较为明显。西湖区、青山湖区、新建县和湾里区今年的开盘量较之去年都有很明显的回落。绿地玫瑰城项目情况开发商南昌绿地申荣置业有限公司代理商容积率2.6绿化率30.93%占地面积186000㎡总建筑面积630000㎡总户数2294户交楼标准毛坯小区配套商业、幼儿园、西式教堂、国际涉外人才区建筑风格法式销售均价12000元/㎡户型面积三室两厅两卫120-130㎡四房两厅两卫140-170㎡绿地玫瑰城，世界500强绿地继绿地新都会、绿地未来城后，打造大城东第三大世界级综合体。项目北眺赣江，南临艾溪湖，紧邻3号线地铁口，集写字楼、星级酒店、花园洋房、高层、精品商业、西式婚礼教堂、国际涉外人才区等7大革新业态。价格分析户型分析F4：四房两厅两卫面积约140㎡户型方正，动静分明；餐厅利用性不强，南北不通透；两次卧对门，私密性不够F5：三房两厅两卫面积约129㎡户型方正，动静分明；餐厅利用性不强，南北不通透；两次卧对门，私密性不够销售分析营销中心外部装潢简单大方，外围园林修剪整齐，水池景观吸引顾客眼球。销售人员接待热情，专业技能较强。户外广告全面，销售现场物料齐全。万科金色名郡项目情况开发商江西海帆置业代理商世联、合富辉煌联合代理容积率3.0绿化率25.19%占地面积16888㎡总建筑面积61959㎡总户数613户交楼标准精装小区配套商业、空中泳池、空中花园走廊建筑风格销售均价住宅11000元/㎡、公寓9000-10500元/㎡户型面积三室两厅两卫公寓40㎡项目位于青山湖东北岸，距青山湖仅400米。项目共613户，其中住宅260户，公寓353户，拥有近6000平米特色商业。项目位于政府着力打造的临江商务区城的桥头堡位置，是临江商务区核心发展三轴的重要组成部分。售价走势户型分析A户型：三房两厅两卫面积约123㎡双卧朝南；南北不通透；B户型：三房两厅两卫面积约114-115㎡南北通透，双卧朝南；户型方正，结构紧凑；营销中心外面车辆停放较乱，在建住宅外立面较整洁，门口有现代感雕塑。内部环境安静优雅，销售人员比较专业。销售现场物料齐全。销售分析保利百合项目情况开发商保利地产代理商保利、中原联合容积率2.7绿化率35%占地面积67722㎡总建筑面积5.6万㎡总户数469户交楼标准毛坯小区配套商业销售均价10000元/㎡户型面积三室两厅两卫120-130㎡四房两厅两卫140-170㎡保利百合位于城市富人区与城内生态景观区—青山湖湖区内，区域位置得天独厚。保利百合是保利地产经典康居系列项目。户型分析F户型：三房两厅一卫面积约100㎡户型方正，南北双阳台；通风采光良好，主卧朝南；E户型：两房两厅一卫面积约87㎡户型方正，主卧朝南；次卧和厕所对门；户型分析D户型：四房两厅两卫面积约126㎡户型方正实用，双卧朝南；南北通透双阳台，动静分明；B户型：三房两厅一卫面积约98㎡南北通透，主卧朝南；独立书房，次卧通透；销售分析售楼部外部园林较杂乱，施工现场有发布楼体广告。恒大名都项目情况开发商恒大地产容积率2.18绿化率35%占地面积192891㎡总建筑面积4万㎡总户数2030户交楼标准精装小区配套商业、影城、写字楼、幼儿园销售均价10000元/㎡户型面积三室两厅两卫110-135㎡四房两厅两卫160㎡两房88-91㎡南昌恒大名都位居南昌高新区科技核心之地——京东大道与东元路交汇处，艾溪湖之上，项目拥有5000㎡会所、12000㎡恒大影城、2000㎡国际双语幼儿园、70000㎡双子写字楼、18400㎡恒大商业广场、欧陆风情商业街，集居住、商业、休闲娱乐为一体。价格走势户型分析2号户型：两房两厅一卫面积约91㎡户型有缺角，南北通透；主卧朝南，带飘窗设计；4号户型：三房两厅一卫面积约110㎡户型大缺角，餐厅功能不明显；南北通透，主卧带大转角飘窗；户型分析1号户型：两房两厅一卫面积约90㎡南北通透，主卧朝南；户型缺角，餐厅与洗手间对门；¼号户型：三房两厅一卫面积约110㎡户型方正，主卧朝南；南北不通透，动静分离；销售分析售楼部外部采用欧式建筑风格，园林修剪整齐。内部装潢较高端，环境整洁，墙体户外广告及楼盘外立面广告宣传渠道全面。艾溪康桥项目情况开发商江西济昌置产代理商尚美佳、品牌塑造：尚驰容积率3.2绿化率32%占地面积201345㎡总建筑面积53964㎡总户数1053户交楼标准毛坯小区配套小区公用大堂